Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю. В свою очередь покупатель принимает на себя обязанности по выплате стоимости жилища.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Не каждая квартира может стать объектом сделки купли-продажи. Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной.

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

  1. Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
  2. В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
  3. Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
  4. Продавец не является собственником жилплощади.
  5. В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
  6. При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
  7. Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
  2. На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
  3. При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
  4. Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
  5. После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
  6. По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Подобная сделка является налогооблагаемой. Налог в размере 13%, подлежит оплатить покупателю.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • техническая документация компании-застройщика;
  • разрешение на постройку здания;
  • бумага о собственности на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на покупку жилья.

Кроме этой документации может потребоваться и дополнительная информация в виде плана будущего жилья, устройства коммуникаций и наличие инфраструктуры в микрорайоне.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
  2. Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Если оформление ипотеки проходит по партнерской программе, то данные о застройщике уже имеется в банковском учреждении и все что потребуется от покупателя, так это предоставить стандартный пакет документов для получения ипотеки в банк и ожидать решения.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

  1. В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
  2. Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Чтобы в будущем избежать сложностей с приобретаемым жильем, покупателю нужно знать не только, что проверить в отношении жилплощади, но и обратить внимание на качество строящегося жилья и наличие всей необходимой технической и правоустанавливающей документации.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Гражданин П. приобрел квартиру в новостройке. По окончанию работ, он заехал в жилище и сразу же приступил к ремонту. На этот момент не был подписан акт приема-передачи жилья, и регистрация помещения в собственность еще не произошла. Через некоторое время квартиру П. посетила комиссия из БТИ и потребовала убрать все конструкции, которые П.

воздвиг во время ремонта для того, чтобы замерить окончательную площадь жилья, на что П. ответил отказом.

После того, как сотрудники БТИ разъяснили владельцу, что жилье не будет зарегистрировано в собственность без этих замеров, он стал демонтировать ранее выполненные конструкции, что нанесло значительный урон качеству используемых в ремонте стройматериалов.

После замеров выяснилось, что площадь квартиры была увеличена на 50 квадратных сантиметров и П. должен произвести доплату в размере 25000 рублей за дополнительную квадратуру. П. возмутился и отказался выплачивать деньги.

Вместо этого он обратился в суд с исковым заявлением о признании требований компании-застройщика незаконными. Кроме этого П. в иске потребовал компенсировать стоимость стройматериалов, которые были повреждены во время замеров, проводимых представителями БТИ.

По обеим претензиям П. было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что он не имел права приступать к перепланировке жилья до получения свидетельства на собственность. Что касается дополнительной площади в квартире, то подобные моменты регламентируются законодательством, и компания-застройщик ничего не нарушила своим требованием.

Заключение

Таким образом:

  1. Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
  2. Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
  3. Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
  4. Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
  5. Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
  6. Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
  7. Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

  • Статья 455 ГК РФ
  • Статья 125 АПК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Как правильно купить квартиру в новостройке – пошаговая инструкция

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новостройке имеет массу преимуществ, но есть и минусы. Если застройщик надежный, то человек получает жилье, в котором никто никогда не жил. Кроме того, такие квартиры юридически чисты – никто не объявится, спустя полгода и не предъявит свои права на недвижимость.

Однако нередко на рынке первичной недвижимости граждане сталкиваются с мошенничеством и аферами. Поэтому важно знать, как купить квартиру в новостройке правильно, чтобы не потерять деньги и время. Если соблюсти все тонкости и следовать пошаговой инструкции, вероятность опасной сделки исключена.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Существует несколько способов приобретения квартиры в строящемся доме или новостройке. В зависимости от выбранного варианта схема покупки будет отличаться.

Если дом уже построен, то последовательность действий такая:

  1. Поиск выгодного предложения. При этом учитываются технические сведения и перспективы развития инфраструктуры.
  2. Сбор и анализ данных о строительной компании.
  3. Посещение офиса застройщика и ознакомление с документацией, касающейся его деятельности и недвижимого объекта.
  4. Осмотр объекта недвижимости.
  5. Оформление документов на покупку квартиры.
  6. Перечисление оплаты в соответствии с договором.
  7. Передача квартиры новому собственнику. Факт передачи оформляется посредством специального акта.
  8. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если квартира приобретается на стадии, когда строительство дома только начинается, то, разумеется, просматривать еще нечего. Вместо этого этапа потребуется изучить проект строительства.

В этом случае будет составлен предварительный договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он должен предусматривать положения, которые обеспечат порядок и сроки передачи жилья, а также другие нюансы. Все это необходимо для исключения рисков покупателя.

Обязательно следует ознакомиться с объектом недвижимости. Необходимо удостоверится, что установленная цена соответствует типу жилья. При формировании стоимости учитывается район местоположения, планировка квартиры, используемые в строительстве материалы, инфраструктура и т.д.

Конечно, приобретение квартиры в уже сданном доме позволяет оценить уже готовый объект, что значительно упрощает дело. Потенциальный покупатель может проверить качество объекта, оценить удобство планировки и благоустройство района.

В любом случае необходимо ознакомиться с документацией, регламентирующей постройку. Как минимум, застройщик должен предоставить документы на земельный участок и разрешение на строительство. Кроме того, если объект уже построен, нужно удостоверится, в том, что технические характеристики квартиры в документах и по факту совпадают.

Как выбрать застройщика

Жилье, которое находится на стадии котлована, стоит значительно дешевле, чем квартира в готовой новостройке. Разница может достигать до 40 %.

Однако погоня за дешевизной может обернуться рядом негативных последствий – некачественное строительство, намеренное завышение стоимости объекта, повторная продажа.

Кроме того, застройщик может вообще изменить проект и поставить дольщика перед фактом.

Чтобы этого не произошло необходимо тщательно проверять застройщика перед заключением договора. Покупателю стоит получить следующие сведения:

  • стаж строительной компании на рынке – предпочтительнее, если организация ведет деятельность более пяти лет;
  • информацию о государственной регистрации застройщика и данные о планировке и инфраструктуре объекта;
  • в каких банках строительная компания получила аккредитацию – если жилье, предлагаемое застройщиком, можно оформить в ипотеку, компании можно доверять;
  • количество завершенных объектов;
  • кто является учредителем, какой у него опыт и репутация;
  • подавались ли ранее иски в отношении застройщика;
  • какой размер уставного капитала;
  • отзывы в социальных сетях от дольщиков и жителей микрорайона – при этом нужно удостоверится в реальности отзывов.

Если есть несколько застройщиков, чтобы выбрать, у кого покупать квартиру, нужно ознакомиться с официальным сайтом компании и отзывами реальных людей. В социальных сетях искать отзывы удобнее, так как там вы сможете пообщаться с автором лично и изучить его страницу.

Немаловажен вопрос вероятного банкротства строительной фирмы. Это влечет за собой ряд неблагоприятных последствий – придется обращаться в суд и добиваться защиты своих прав и законных интересов. Застройщик обеспечивает исполнение обязательств посредством страхования ответственности перед инвесторами. Если он объявит себя банкротом, дольщики имеют право получить денежное возмещение.

Какой договор оформить

Сделка о покупке квартиры в новостройке должна быть официально оформлена. Для этого заключается специальный договор. Существует несколько вариантов оформления. Какой выбрать, зависит от ситуации.

Договор долевого участия (ДДУ)

Если дом еще строится, то заключается ДДУ. На момент оформления сделки объект будет существовать только в виде проекта, поэтому договор обязательно включает следующую информацию:

  • подробное описание объекта недвижимости, указание адреса, площади и т.д.;
  • фиксированная цена, изменение которой допускается только при наличии расхождений с фактической площадью по замерам БТИ;
  • срок, когда объект будет передан дольщикам.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации по закону. Документы для этого могут быть поданы продавцом самостоятельно. В этом случае в тексте договора фиксируется срок подачи бумаг на регистрацию в Росреестр или МФЦ.

Особое внимание следует обратить на пункты договора, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиками, если обязательства будут нарушены, а также порядок начисления и выплаты неустойки. Кроме того, определяется порядок распределения расходов на регистрацию, оплату коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Порядок составления и исполнения ДДУ регламентируется ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве». Если он не будет соответствовать требованиям законодательства, документ не имеет юридической силы.

Дольщик станет собственником только после сдачи дома в эксплуатацию. Факт передачи квартиры дольщику фиксируется специальным актом.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Купить квартиру в новостройке можно через ЖСК. В этом случае права покупателей менее защищены законодательно, что означает, наличие рисков.

Основная особенность приобретения недвижимости по ЖСК состоит в том, что появляется возможность выплаты всей стоимости жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Для покупателей предлагается рассрочка на несколько лет.

В таком варианте оформления покупатели являются пайщиками. Их взносы не облагаются налогом, поэтому застройщик может продать квартиру по более низкой стоимости.

Пайщики ЖСК вправе контролировать процесс строительства дома. Если пайщик захочет расторгнуть договор, то условия и сроки возврата денежных средств будут определены исключительно кооперативом.

Этот способ приобретения жилья наиболее рискованный, так покупатель не будет иметь на руках ничего, кроме членской книжки кооператива. Если застройщик объявит себя банкротом, права покупателя практически ничем не защищаются.

Переуступка прав (цессия)

При оформлении ДДУ дольщик имеет право передать права на недвижимость в рамках цессии. При этом покупатель по переуступке прав получает по факту не квартиру, а право оформить ее в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Для оформления сделки продавцу необходимо наличие согласия строительной организации, а также предварительный договор купли-продажи квартиры или ДДУ. Новое соглашение о переуступке прав обязательно описывает основания для перехода, а также конкретный список прав, передаваемых по договору. Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Договор купли-продажи

Наиболее удобный и простой для понимания вариант покупки квартиры в новостройке – оформление договора купли-продажи. Его заключение возможно только поле сдачи дома в эксплуатацию.

Возможность оформления договора купли-продажи говорит о том, что риска столкнуться с намеренным затягиванием сроком нет. Все документы уже на руках у продавца, поэтому после подписания договора достаточно только пройти процедуру государственной регистрации прав и можно заселяться в новую квартиру. Весь процесс обычно занимает около недели.

Особенности покупки – документы, регистрация, оплата

Документы для оформления могут отличаться в зависимости от способа приобретения жилья. По общему правилу потребуется:

  • договор;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление о регистрации;
  • общегражданские паспорта сторон;
  • документы на квартиру – технический план, выписка из ЕГРН;
  • подтверждение ввода дома в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство.

После подписания договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода имущественных прав от продавца к покупателю. В некоторых случаях этим занимается сам застройщик. Если оформляется договор цессии (переуступка прав) присутствие обоих сторон обязательно.

После того, как процедура государственной регистрации пройдена, производится оплата стоимости жилья. При этом (в зависимости от вида договора) может быть перечислен только первоначальный взнос.

Квартира передается к покупателю на основании акта приема-передачи. Перед покупкой следует проверить функциональность инженерных сетей, осмотреть квартиру и оценить ее на предмет отсутствия дефектов.

Если недочеты были обнаружены, то покупатель вправе потребовать их устранения или выплаты компенсации. Денежная компенсация может выражаться в снижении стоимости жилья. Верить устным обещаниям исправить дефекты не нужно. До их исправления подписывать акт приема-передачи не рекомендуется.

После того, как покупатель станет собственником жилья, он может прописаться в квартире. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение УФМС или МФЦ. Для прописки нужен паспорт, заявление установленного образца (выдаст сотрудник ведомства) и выписка из ЕГРН.

Десять ошибок при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры произойдет значительно быстрее и выгоднее, если не допускать распространенных ошибок при приобретении. Допустить их можно еще на этапе выбора.

Предупрежден – вооружен. Представляем вам ТОП-10 распространенных ошибок при покупке квартиры в новостройке:

  1. Отказ от переезда в другой район. При выборе жилья следует смотреть на характеристики дома и благоустройство придомовой территории. Скорее всего, квартира в новом районе доставит больше радости и обойдется дешевле.
  2. Индивидуальное отопление. Такие системы популярны в Европе, но в рамках российской действительности это решение не оптимально.
  3. Кирпичный дом. Ошибочно считать, что кирпичные дома лучше других. На самом деле они уступают по звукоизоляции и теплоснабжению современным каркасно-монолитным зданиям в 3-4 раза.
  4. Погоня за дешевизной. Низкая цена должна насторожить, так как застройщик, предлагающий заниженную стоимость, скорее всего все равно получит свое либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.
  5. Вера рекламе. В рекламных роликах и проспектах показываются только вершины айсберга. Реальное положение вещей узнается значительно позже.
  6. Ожидание конца строительства. Покупка жилья на этапе строительства обойдется дешевле, чем приобретение в уже сданном доме.
  7. Следование чужому мнению. Застройщик может создать видимость ажиотажа завышением количества проданных квартир. Всегда нужно оценивать реальное состояние дома и района.
  8. Туманные обещания. Необходимо сразу выяснять все вопросы и требовать документального подтверждения слов.
  9. Погоня за большой площадью. Важно учитывать не только количество метров, но и удобство планировки.
  10. Безоговорочное доверие. При выборе квартиры необходимо тщательно проверять застройщика и его репутацию.

Соблюдая все рекомендации, вы минимизируете возможные риски. Выбор квартиры в новостройке – дело непростое, результат которого зависит от вашей бдительности.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам сделать оптимальный выбор и не попасться на удочку мошенников.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kupit-kvartiru-v-novostrojke-instrukciya/

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно у застройщика без посредников: порядок действий. Как при этом не быть обманутым и не попасть в долгострой.

Шаг первый: выбор объекта

Для начала необходимо определиться с количеством комнат и максимальной ценой, сроком сдачи и выбрать желаемое расположение. После этого заходим на любой сайт с поиском недвижимости (например, Авито, Яндекс.недвижимость, ЦИАН и т.п.) и ищем. Также можно искать в журналах (например, Бюллетень Недвижимости – BN.ru) или посещать различные ярмарки недвижимости. Тут всё очевидно.

Шаг второй: проверка документов и застройщика

Самый важный момент, если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно. Выбрав строящуюся новостройку по подходящей цене с хорошим расположением, необходимо проверить документы и узнать надежность застройщика, чтобы не попасть в долгострой / недострой.

Для этого смотрим на сайте или запрашиваем у застройщика (они обязаны предоставить) следующие документы:

  1. Документы на земельный участок – свидетельство о собственности на землю или договор аренды / субаренды (нет ничего страшного в том, что земля арендована).
  2. Разрешение на строительство многоквартирного дома (проверить, что разрешение именно на многоквартирный дом, а не на коммерческую недвижимость или парковку).
  3. Проектная декларация.
  4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона 214 (с 2017 года).

Если какой-то из документов не предоставляют, то разворачиваемся и ищем другого застройщика. Кроме того, застройщик должен продавать квартиры только по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ. Если предлагают ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительный договор долевого участия, разворачиваемся и уходим.

Если все документы на месте, проверяем информацию о застройщике:

  • Опыт работы в регионе.
  • Соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.
  • Наличие текущих проблемных объектов.
  • Судебные споры и административные наказания.
  • Не проходит ли процедуру банкротства.
  • Отзывы о застройщике и качестве сданных домов.

Если собрав информацию застройщик кажется не надежным, возвращаемся к шагу 1 и ищем новостройку у другого застройщика. Продолжаем смотреть как купить квартиру в новостройке без риэлтора.

Шаг третий: оформление договора с застройщиком

Перед покупкой у застройщика можно попросить пример ДДУ, который вы будете подписывать. На что обратить внимание в ДДУ:

  1. Характеристику многоквартирного дома.
  2. Сроки окончания строительства.
  3. Сроки передачи квартиры.
  4. Обязанности и ответственность сторон.
  5. Штрафные санкции за нарушение условий договора.
  6. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Если всё хорошо, необходимо выбрать планировку и забронировать квартиру. За бронь некоторые застройщики могут взимать плату (фиксированную или около 1% от стоимости).

При заключении договора перед покупкой в документе обязательно должны быть указаны: адрес дома, номер квартиры, ее площадь, цена за квартиру или за квадратный метр.

Застройщики почти никогда не соглашаются на внесение изменений в договор на жилье низкой и средней ценовой категории. Изменить цену или договор как правило нельзя.

Таким образом, если в договоре есть пункты, которые вас абсолютно не устраивают, то лучше поискать другой жилой комплекс.

Шаг четвертый: оплата

Если вас всё устраивает, то можно подписывать ДДУ. После этого в течение нескольких дней он должен пройти государственную регистрацию. Денежные средства покупатель вносит ТОЛЬКО после государственной регистрации ДДУ!

  1. 100% оплата – самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
  2. Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос – обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
  3. Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
    • Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
    • Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
    • Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
    • Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем – 1% от суммы ипотеки.
    • Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
    • Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса.

Шаг пятый: получение ключей

После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.

Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать доверенное нотариально лицо.

Перед подписанием вас проведут в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество постройки, отделки, материалов, а именно:

  • Водоснабжение квартиры;
  • Систему вентиляции;
  • Отопление, если возможно;
  • Электроснабжение;
  • Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).

Если у вас есть какие-то претензии по качеству (например, неровная стяжка полов, сколы, царапины на окнах), то даные недочеты необходимо записать на двух листах в свободной форме, и застройщик обязан все эти недочеты исправить. Акт приема-передачи в данном случае подписываем только после исправления недостатков квартиры!

Если претензий к квартире нет, то подписываем акт приема-передачи и получаем ключи. С данного момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые застройщики просят заплатить услуги ЖКХ сразу за 3-4 месяцеа вперед.

Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно

Для оформления права собственности самостоятельно вам понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию собственности;
  2. Договор долевого участия,
  3. Акт-приема-передачи квартиры
  4. Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
  5. Паспорт и его копию;
  6. Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
  7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Данные документы необходимо сдать в местный МФЦ. Ответ из Росреестра придет минимум через 2-3 недели.

При положительном ответе в МФЦ можно вас поздравить. Вы приобрели квартиру в новостройке в собственность! Дальше уже можно делать прописку и спокойно жить в собственной квартире.

Советы

Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете!

Риэлторы не заинтересованы продать какой-либо определенный объект, в отличие от застройщика. Знают акции, застройщиков, их надежность, различные нюансы и имеют незаменимый опыт. Кроме того, помогут с ипотекой, ДДУ, обратят внимание на риски. И сэкономят вам кучу времени и нервов! Вы можете сделать всё сами, но наши специалисты всегда рады вам помочь подобрать новостройку.

Источник: https://vnedvizh.ru/articles/kupit-novostroyku-bez-rieltora/

Пошаговая инструкция, как выгодно купить квартиру в новостройке

Алгоритм покупки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры – одно из самых важных событий в жизни. Такая покупка является недешевой, поэтому к выбору жилья нужно подходить ответственно. Поможет разобраться в том, как проходит покупка квартиры в новостройке, пошаговая инструкция 2020 года.

Плюсы приобретения новостройки

При покупке квартиры на вторичном рынке есть большой шанс стать жертвой мошенников. Многие люди предпочитают приобретать жилье в новостройке. Они считают такой вариант более безопасным и выгодным, но приобретение жилья в таких домах также имеет свои риски.

Преимущества покупки квартиры в новом доме:

  • юридическая чистота. Поскольку в квартире еще никто не жил, то она не имеет сомнительного прошлого. В будущем не возникнут проблемы с невыписанными жильцами, появлением наследников, совладельцев, претендующих на часть помещения;
  • свежий ремонт в подъезде, ухоженная придомовая территория;
  • повышенная безопасность. Новостройки оснащаются инновационными системами сигнализации и охраны частной собственности;
  • новые инженерные коммуникации. Не придется волноваться по поводу состояния электропроводки, системы водоснабжения и т.п.;
  • поскольку дом новый, он является более прочным и надежным. Современные жилые объекты возводятся с использованием инновационных технологий и качественных материалов. Квартиры в них отличаются улучшенной планировкой, повышенной тепло- и шумоизоляцией;
  • более низкая цена.

Как правило, стоимость жилья в новостройке ниже на 10-15%, чем на вторичном рынке.

Риски и подводные камни

Покупка квартиры в новостройке имеет определенные «подводные камни» и риски. Если их не учитывать, то высока вероятность появления ряда серьезных проблем вплоть до лишения права на жилье. Поэтому нужно сосредоточить внимание на некоторых важных моментах.

«Подводные камни» и риски приобретения жилья в новом доме:

  • отсутствие у продавца прав на землю. Участок, на котором построен дом, может быть арендован, находиться в собственности другой компании либо в постоянном пользовании воинской части;
  • возведенный дом может не соответствовать установленным требованиям к жилым объектам. Тогда будут проблемы с его введением в эксплуатацию;
  • отсутствие необходимых инженерных коммуникаций.

На рынке недвижимого имущества часто встречаются мошенники. И при подписании договора на покупку жилья в новостройке нет никакой гарантии, что продавец не окажется аферистом.

Что нужно спросить у продавца?

Во избежание неприятных ситуаций, нужно обращаться только к ответственным и надежным продавцам. Чтобы исключить вероятность мошенничества, полезно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Для этого следует зайти на сайт компании.

Тут должны быть выложены Устав, Свидетельства о регистрации и о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ и т.п. Если этих документов на сайте нет, тогда при посещении офиса застройщика необходимо попросить предоставить данные бумаги. Стоит почитать отзывы в интернете о выбранной компании, проверить ее историю.

Рекомендуется задавать продавцу следующие вопросы:

  • В чей собственности находится участок земли, на котором расположен дом? Какое назначение данной территории? Есть ли документы, которые подтверждают право владения наделом?
  • Соответствует ли проект дома градостроительным условиям?
  • Кто выполнил проектирование объекта? Есть ли у данной организации лицензия?
  • К какому типу относится дом: панельному, кирпичному, каркасно-монолитному?
  • Из какого материала сделаны межкомнатные перегородки?
  • Какие будут возводиться объекты социальной инфраструктуры возле дома?
  • Есть ли недалеко от здания железнодорожные пути, заводы и экологически вредные предприятия, кладбища, свалки и т.п?
  • Сколько квартир на площадке?
  • Планируется ли в ближайшие несколько лет возведение еще одного дома недалеко от новостроя?
  • Предусмотрена ли парковка около дома? На сколько машиномест?

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как купить жилье и не быть обманутым: пошаговая инструкция

Чтобы не стать жертвой мошенников, важно знать инструкцию приобретения жилья и четко ее придерживаться. Алгоритм состоит из нескольких шагов.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика:

Проверка дома и документов

Определившись с продавцом, нужно осмотреть жилье. Для этого следует приехать на объект и проверить, соответствует ли квартира заявленным характеристикам. Надо обратить внимание на наличие инженерных коммуникаций, планировку, отделку стен, вид из окна. Проверка документов застройщика является важным этапом выбора квартиры в новостройке.

Она позволяет понять, полностью ли соответствует объект требованиям действующего законодательства. Отсутствие необходимых бумаг может нести определенные риски для покупателя.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, то надо потребовать от застройщика предоставить такие документы:

Важно обращать внимание на наличие подписей и печатей в документах, чтобы исключить вероятность их подделывания.

Как правильно оформить договор купли-продажи?

В соответствии со статьей №550 ГК России, договор купли-продажи недвижимого имущества должен оформляться в письменном виде. Составляется он от руки либо путем использования печатной техники. Подписывается всеми сторонами сделки.

Типового бланка, утвержденного на государственном уровне, договор купли-продажи не имеет. Поэтому его оформляют в свободном виде. При этом следует придерживаться стандартов делопроизводства.

В договоре необходимо привести следующую информацию:

  • описание предмета;
  • сведения о сторонах сделки;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • сроки и условия передачи квартиры;
  • способ оплаты;
  • ответственность за невыполнение условий и требований, предусмотренных договором.

Оформление недвижимости в собственность, прописка

После подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи, новый собственник квартиры должен оформить на себя недвижимое имущество. Для этого ему нужно вызвать специалистов БТИ. Сотрудники данного бюро осмотрят квартиру и выдадут ее хозяину технический план.

После этого необходимо обратиться в Росреестр для получения права собственности на жилье. Помимо заявления сотруднику данной госструктуры потребуется предоставить техплан, паспорт, договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимого имущества, квитанцию об оплате госпошлины.

После рассмотрения запроса Росреестр выдаст выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности на квартиру. Далее нужно оформить прописку.

Для этого требуется обратиться в ГУВМ МВД с заявлением, паспортом и выпиской из ЕГРН.

Алгоритм и правила покупки новой квартиры в ипотеку

Если не хватает денег на покупку недвижимого имущества, то можно оформить ипотечный кредит. Но нужно учитывать, что банки выдвигают определенные требования к заемщикам. Например, человек должен быть официально трудоустроенным. Это подтверждает его платежеспособность.

Важно быть прописанным на территории региона, в котором находится банковское учреждение. Устанавливаются определенные ограничения и касательно возраста. Например, Сбербанк выдает кредит на приобретение недвижимости на первичном рынке клиентам от 21 года. Предельный возраст также существует, и на момент погашения ипотеки, заемщику не должно быть более 75 лет.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке:

  • заключение договора с застройщиком;
  • подача подписанного договора в кредитную организацию вместе со стандартным пакетом документов;
  • ожидание решения банка;
  • в случае положительного ответа заключается договор с кредитной организацией;
  • оплата страховки;
  • внесение первоначального взноса. Молодые семьи, которые являются владельцами сертификата на материнский капитал, могут воспользоваться бюджетными средствами для проведения расчета с банком;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • перечисление денег финучреждением на счет застройщика.

Надо отметить, что многие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в новостройке у тех застройщиков, с которыми у них есть договоренность. Это позволяет снизить риски. Ведь застройщик может заморозить строительство, а заемщик – через суд отказаться погашать задолженность. Поэтому банки заключают договора лишь с определенными компаниями застройщиков, в которых они уверены.

Можно ли купить квартиру в еще строящемся доме?

Купить квартиру в еще строящемся объекте можно. Как правило, такое жилье стоит на 30-35% дешевле, чем сданная в эксплуатацию недвижимость. Риски при покупке квартиры в еще не возведенном доме высокие.

Например, есть вероятность замораживания строительства. Это может произойти из-за форс-мажорных обстоятельств, нехватки мощностей, необходимых для сдачи проекта. Сложно проверить подлинность всех документов застройщика.

Есть риск того, что итоговая стоимость жилья окажется гораздо выше, чем первоначальная. Это связано с тем, что фактическая площадь квартиры может оказаться больше, чем предусмотренная проектом. Если недвижимое имущество приобретается в строящемся доме, тогда сделка оформляется путем подписания договора долевого участия.

Купить жилье в новостройке можно не только у застройщика, но и у подрядчика. Многие отдают предпочтение последнему, соблазняясь более низкой стоимостью жилья. Но приобретение квартиры у подрядчика является очень рискованным делом.

Покупка квартир в новостройках регулируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов» от 30 декабря 2004 года. Подрядчики по такому закону не работают, в отличие от застройщиков. Поэтому отстоять свои права в случае возникновения спорной ситуации покупателю будет очень сложно.

Без сотрудничества с юристом приобретать жилье у подрядчика не стоит.

Стоит ли привлекать к процессу риэлторов и юристов?

Нередко люди, планирующие приобрести жилье в новостройке, обращаются не напрямую к застройщику, а в риэлторское агентство. Это удобный и надежный способ покупки. Специалист найдет застройщика, проверит, насколько он является надежным и стоит ли с ним сотрудничать.

Иногда, обращение к риэлтору – это единственный способ купить жилье в понравившемся доме. Дело в том, что некоторые застройщики реализуют квартиры только с помощью посреднических организаций. Нередко покупатели обращаются за помощью к юристам.

Такой специалист поможет грамотно составить договор купли-продажи, подготовить документы для получения прав на квартиру и оформления прописки. Услуги юристов и риэлторов стоят недешево. Но привлечение этих специалистов позволяет минимизировать возможные риски, избежать «подводных камней» и крупных финансовых потерь.

Таким образом, покупка квартиры в новостройке имеет определенные преимущества по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке. Но нужно учитывать наличие некоторых рисков и подводных камней. Чтобы сделка прошла успешно, рекомендуется следовать установленному алгоритму действий. Если есть опасения, сомнения в собственных силах, то лучше обращаться за помощью к риэлтору или юристу.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/v-novostrojke-poshagovaya-instrukcziya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.