Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать, на что обратить внимание

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Когда настало то радостное время, собираясь воплотить давнишнюю мечту в жизнь, возникает и требует ответа вопрос о том, при покупке квартиры в новостройке, что нужно знать. Всем понятно, что новоселье предстоит отпраздновать только после окончания строительства. Но помимо этого, нужно изучить все нюансы этого непростого процесса.

Общая информация о покупке квартиры в новостройке

Будущие застройщики квартиры стремятся продать еще тогда, когда только закладывается общий фундамент дома. Поэтому нередко бывает, что приходится ожидать счастливого события до нескольких лет.

Естественно, как и при любой сделке, в данном случае имеется целый ряд особенностей, о которых нужно знать и обращать на них внимание. То, что будущее жилье обходится, гораздо дешевле готового, является весомым аргументом в пользу его приобретения. В то же время, в этом есть и немало недостатков.

Поэтому, чтобы принять окончательное решение, стоит спокойно обдумать все плюсы и минусы этого варианта.

Помимо дешевизны, к преимуществам строящегося жилья относятся следующие:

  • отсутствие каких-либо жильцов до покупки;
  • получение совершенно новой квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями, которые находятся в полном порядке.

Конечно, это очень приятно. Но необходимо выделить, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, так это на недостатки, а именно:

  • заселение сразу после заключения сделки невозможно хотя бы потому, что квартиры просто еще не существует;
  • сделка сопровождается высокими рисками, так как проект может возводиться дольше обозначенного времени или вовсе приостановиться на неопределенное время;
  • если не уточнить всех моментов и не указать их в договоре, то в результате можно получить 4 стены, которые явно не такие, каких ожидалось увидеть изначально;
  • может возникнуть необходимость в доказательствах права собственности, если не пройти всю процедуру, как это необходимо.

Оформление самой собственности может затянуться надолго.

Пошаговая инструкция

Изучив все подробности будущей сделки, и приняв окончательное решение приобрести именно такое жилье, можно переходить к конкретным действиям для его реализации. Все начинается с определения района, где будет покупаться новостройка. От этого уже многое зависит.

Конечно, легче всего в настоящее время осуществлять поиски через интернет. Существует даже мнение, что в недалеком будущем оформление сделок будет реализовываться через глобальную сеть. Пока этого нет, но здесь можно получить самую полную информацию о будущем объекте, компании-застройщике, стадии строительства и другие подробности.

Как проверить застройщика

Это также один из основных вопросов, которые волнуют заказчиков. Сначала проверяют юридическое основание: учредительные документы компании, разрешение на строительство объекта, можно ознакомиться с договорами подряда и прочее.

Затем ищут информацию в интернет-ресурсах и печати. Также читают отзывы людей, которые уже имели дело с компанией. Ситуация с сомнениями о застройщике упростится в том случае, если собираются приобрести квартиру в ипотеку.

Дело в том, что банки сами проводят тщательную проверку, и их результатам стоит доверять. Более того, если у покупателя есть деньги на квартиру, обратившись в банк за кредитом, он просто осуществит проверку.

Конечно, средства затем брать не стоит.

Другой способ заключается в том, чтобы для проработки вопроса нанять юриста. Однако, далеко не факт, что ему удастся выяснить все детали. Да и такая проверка обойдется в немалую копеечку.

Оформление сделки

Если получено достаточно информации о том, что застройщику можно доверять, то следующей стадией является заключение договора. При этом нужно быть особенно внимательным, ведь именно здесь все решается.

Если жилье покупается непосредственно у застройщика, нужно предварительно заключить договор долевого участия и зарегистрировать его строго по закону. Когда же квартира приобретается у владельца, ранее заключившего договор со строительной компанией, составляется договор об уступке права требования.

Но не стоит думать, что, совершив все действия верно, есть все гарантии того, что скоро беспрепятственно будет оформлено право собственности.

Мошенники везде находят уловки, поэтому всегда нужно держать ухо востро. Договор должен быть изучен досконально, вплоть до всех приписок, сделанных мелким шрифтом.

Еще лучше отдать его на ознакомление опытному юристу. Тогда можно быть спокойным, что все детали будут ясны.

Рискованными являются договоры, которые заключены перед ДДУ и ПДДУ. Такие документы лучше не подписывать, и тем более не вносить платежи до того, как не будет оформлен договор долевого участия по всем правилам. В нем должны быть проверены следующие обстоятельства:

  • реальные и конкретные сроки сдачи, а не расплывчатые, которые можно трактовать двояко;
  • время, когда квартира перейдет во владение;
  • размер штрафов при нарушении условий договора;
  • возможности его расторжения на любом этапе строительства;
  • договоренность о фиксированной стоимости за квадратный метр.

Необходимые бумаги

Все деньги вносят в соответствии с условиями контракта после того, как ДДУ будет подписан и пройдет государственную регистрацию. Это услуга платная. Государству оплачивают сумму, начиная с отметки в 35 тысяч рублей. Также придется потратиться на услуги юриста. Но это необходимый шаг, который служит для того, чтобы обезопасить будущую сделку. При этом готовят следующий пакет документов:

  • заявление;
  • собственно, договор;
  • план будущего дома со всеми подробностями;
  • документы о собственности или аренде;
  • удостоверение личности покупателя;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию.

ДДУ

Этот договор является самым надежным, потому что он заключается строго в соответствии с одноименным законом №214. Он означает, что надежность компании, осуществляющей стройку дома, регистрируется государством. К его преимуществам относятся следующие:

  • регламентация – в документе указывают обязанности, сумму, порядок внесения платежей, сроки, метраж квартиры и даже ее номер;
  • залог – если застройщик окажется банкротом, что часть своих денег инвестор точно вернет;
  • невозможность перепродажи – то, что ранее было чуть ли не одним из главных рисков, этим договором аннулируется, на одну квартиру может быть составлен только один договор;
  • ответственность за несоблюдение сроков – при замедлении строительства инвестор вправе в судебном порядке добиться получения компенсации, если застройщик откажется сделать это добровольно.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke-chto-nuzhno-znat.html

Почему выгодно покупать квартиру в новостройке в 2020 году? — pr-flat.ru

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

13.08.2020

Что выбрать – квартиру в новостройке или на вторичке? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, о которых мы рассказывали ранее.

Но помимо базовой разницы, существуют временные факторы, которые также стоит учесть при решении столь важного вопроса.

Текущие обстоятельства и государственные программы, ограниченные по времени, могут существенно повлиять на итоговые расходы семейного бюджета, что является краеугольным камнем в задаче по покупке жилья.

Почему выгодно покупать квартиру в новостройке в 2020 году?

Рассказываем почему сейчас, во второй половине 2020 года, выгоднее приобрести строящееся жилье, считаем экономию.

Ипотека с господдержкой

Согласно данным статистики, появление льготных ипотечных программ подтолкнуло многих россиян к покупке жилья в строящихся жилых комплексах. Среди самых популярных – семейная ипотека по ставке до 6% и жилищные кредиты на новостройки по ставке до 6,5% годовых на весь срок. Мы рассказывали подробно о каждой программе, их условиях и шагах для оформления.

Рассмотрим вопрос экономии на примере госпрограммы-2020. Основной особенностью инициативы является ее ограничение по времени: на данный момент крайний срок выдачи жилищных ссуд с господдержкой – 1 ноября текущего года. В правительстве не исключают продления, но участники рынка не считают возможным пролонгацию специальных условий на 2021 год.

Таким образом, только сейчас покупателям доступен кредит по ставке до 6,5%, которая сохраняется до полного погашения ипотеки.

Так сколько экономит покупателям льготная ипотека на новостройки в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке?

Давайте посчитаем. Допустим, вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке Екатеринбурга за 3,5 млн рублей с первоначальным взносом 525 тыс. рублей (15%).

Один из ведущих российских банков предлагает ставку в 6,4%, кредит оформляется на 20 лет.

Ваш друг покупает аналогичную квартиру по той же стоимости и с идентичным размером накоплений на «вторичке», его предложение от финансовой организации соответствует средней рыночной ставке в данном сегменте и составляет 8%.

В итоге общий размер выплат по ипотеке у вас за 20 лет составит 5 806 441 рубль, у друга – 6 497 183 рубля, переплата – 2 306 441 рубль и 2 997 183 рубля соответственно. Разница – 690 742 рубля.

Также стоит отметить, что низкая ставка по ипотеке на строящееся жилье позволяет снизить и ежемесячную нагрузку на семейный бюджет – 22 006 рублей/мес. против 24 884 рублей/мес. для нашего примера.

Переход на эскроу

Напомним, что с лета 2019 года строительная отрасль плавно переходит на новый механизм работы с применением эскроу счетов. Если кратко, то теперь застройщики лишены права использовать средства покупателей-дольщиков для расходования на нужды строительства.

Деньги с продаж хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках, а возведение ЖК осуществляется за счет кредитов. Из плюсов – ваши права в рамках «долевки» максимально защищены, из минусов – рост себестоимости строительства и, как следствие, цен на квартиры.

На данный момент в Екатеринбурге еще есть новостройки, которые достраиваются по старым правилам. Это значит, что ценообразование на них происходило на базе прошлых экономических предпосылок, цена за «квадрат» еще не содержит в себе наценку за обслуживание проектного финансирования девелопером.

Более того, такие квартиры находятся в высокой степени готовности – сдача комплексов произойдет в 2020 – 2021 годах. После на рынке уже не останется предложений от застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ, которые реализуются без эскроу.

Услуги специалистов при покупке

Во-первых, начнем с самого первого шага – оформление покупки.

Квартиры на первичном рынке от застройщиков и подрядчиков считаются юридически «чистыми» вариантами – у объектов нет прошлых владельцев физических лиц, право собственности ни на кого не оформлено, компании работают в рамках стандартных документов и процедур. Привлечение юристов со стороны клиента в сделку может быть опциональным, но абсолютно не обязательным. Более того, дополнительную экспертизу проводят банки при выдаче ипотеки.

Другое дело – покупка квартиры на вторичном рынке. Проверить все нюансы (прописка, наличие интересов несовершеннолетних, залог по текущей ипотеке и т.д.

), согласовать документы, договориться о форме оплаты – все это настоятельно рекомендовано проводить с помощью хороших специалистов, чьи услуги соответственно требуется оплатить.

Сумма дополнительных расходов будет зависеть от многих факторов, она может достигать 50-100 тыс. рублей.

Ремонт

В данном вопросе все зависит от индивидуальных предпочтений. Но стоит отметить, что на рынке новостроек появляется все больше вариантов с отделкой, таким образом, тем кто не желает долго ждать переезда, удобно выбрать жилье «под ключ».

В случае с вариантами на вторичном рынке придется искать что-то с подходящей обстановкой или быть готовым к тратам на ремонт, которые будут включать расходы не только на обновление, но и на «снятие» старых обоев, ламината, плитки и пр.

Коммунальные расходы

Во всех новых комплексах устанавливаются индивидуальные счетчики учета электроэнергии, водоснабжения. Отмечается, что это позволяет экономить на оплате услуг ЖКХ. Более того, новостройки возводятся с применением современных технологий, позволяющих увеличить теплоизоляцию домов и присвоить им высокий класс энергоэффективности.

Налог на имущество

До недавнего времени налог на имущество, который обязаны ежегодно уплачивать собственники недвижимости, рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Такой подход приводил к ситуациям, когда, например, размер отчислений в бюджет за трехкомнатную квартиру в доме, построенном несколько лет назад в центре города, мог быть в разы меньше налога за небольшую «однушку» в новостройке в отдаленном районе.

Но теперь калькуляция налога на недвижимость производится на основе кадастровой стоимости, которая должна отражать рыночную оценку объекта. То есть, предполагается исключение ситуаций, аналогичных описанной выше. Подробнее об изменениях и налоге в 2020 году можно узнать здесь.

Выберите свою квартиру в новостройке Екатеринбурга от ведущих застройщиков онлайн, оставьте заявку на консультацию и бронирование.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/pochemu-vygodno-pokupat-kvartiru-v-novostroyke-imenno-seychas/

Как выбрать и купить квартиру в новостройке

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Этапы действий при выборе квартиры в новостройке. Подробное руководство как купить квартиры в новом доме.

Рано или поздно наступает момент, когда каждый человек задумывается о покупке собственной квартиры. Многие предпочитают новостройки вторичному домовому фонду.

Что неудивительно, ведь такие дома возводятся в новых перспективных районах города. Причем, несмотря на экономический кризис, строительство идет полным ходом и выбор новостроек достаточно велик.

Встает вопрос как выбрать и купить квартиру в новостройке. Попробуем на него ответить.

Бюджет

В первую очередь необходимо посчитать, какую сумму вы готовы заплатить за новое жилье.  Если есть отложенные деньги – отлично! Однако в большинстве случаев при покупке жилья используются ипотека, материнский капитал или жилищная государственная программа.

Новое жилье не должно стать для вас непосильной ношей, поэтому, прежде всего необходимо сопоставить свои доходы и расходы, а уже исходя из этого, высчитать стоимость квартиры, которую вы сможете себе позволить. Если вы выбираете квартиру в черновой отделки, нужно спланировать и расходы на ремонт новой квартиры.

Далее нужно определиться, что для вас главное в будущей квартире? Рассмотрим самые частые проблемы в выборе новой квартиры.

Район

Большинство людей покупают новую квартиру в районе своего проживания, так они чувствуют себя комфортней при переезде: известные маршруты, магазины, кафе.

Но многие, кто не боится перемен, способны переехать и в отдаленный район города, если он отвечает их критериям.

В основном стоит обратить внимание на инфраструктуру (наличие магазинов, школ, поликлиник),   экологию (есть ли рядом какие-либо заводы?), транспортную доступность.

Застройщик

Далее необходимо досконально изучить рынок недвижимости в своем городе. Стоимость квартиры напрямую зависит нескольких факторов:

  • Площадь.
  • Материал, из которого построен дом.
  • Район.
  • Репутация застройщика.

На выборе застройщика стоит остановиться подробней. Нередки случаи заморозки строительства или банкротства застройщика. Лучший способ обезопасить себя от этого – ответственно подойти к выбору. Необходимо не только изучить сайт компании, но и поискать отзывы о ней. Конечно, накладки возможны, но с солидными компаниями, которые дорожат своей репутацией, они происходят значительно реже.

Этаж и планировка при выборе новой квартиры

Выбор этажа в новой квартире – сугубо индивидуальное решение. Для пожилых людей предпочтительны нижние этажи, так как им тяжело будет подниматься в случае поломки лифта.

Молодежь же наоборот старается выбрать квартиру на одном из верхних этажей с красивым видом.

Если вы хотите выбрать квартиру на последнем этаже, обратите внимание на наличие технического этажа, без него летом в квартире может быть душно, а крыша может протекать.

Что касается планировки, при выборе квартиры обратите внимание на вентиляционные отверстия, трубопроводы отопления и другие мелочи, которые вначале не очень заметны, но впоследствии могут доставить неудобства.

Если вы планируете покупку квартиры в черновой отделке, обратите внимание на качество отделки именно у выбранного застройщика. Часто  она включает штукатурку, разводку электрики, стяжку пола, но порой – нет. Важно заранее знать это для планирования бюджета.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке может происходить либо на стадии строительства (по договору долевого участия), либо, когда дом уже сдан в эксплуатацию. В первом случае придется ждать момента осмотра квартиры, во втором это необходимо сделать сразу перед приемом-передачей.  Важна предельная внимательность, так как после подписания бумаг никакие претензии не принимаются.

Самый распространенный способ покупки квартиры в новостройке – по договору долевого участия (ДДУ). При покупке квартиры таким способом необходимо проверить наличие разрешительных документов у застройщика:

  • Право собственности на участок, где строится дом.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Акт о предварительном распределении квартир.

У каждого застройщика есть собственный офис продаж, в котором менеджеры обязаны представить вам эти документы по первому требованию.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома можно существенно сэкономить. Однако нельзя забывать о рисках, связанных главным образом с недобросовестностью застройщика:

  1. Полная утрата денежных средств. Она возможна в случае, если вы связались с мошенниками. Существует две самые распространенные схемы их действий: — быстрая и масштабная рекламная компания, сбор денег и неведение строительства, — повторная продажа уже выкупленных квартир.
  2. Задержка сроков сдачи дома в эксплуатацию. Это явление довольно частое, но обычно ответственные застройщики не позволяют себе затянуть срок сдачи более чем на пару месяцев. Внимательно изучайте отзывы о выбранном застройщике до покупки квартиры!
  3. Приобретение квартиры низкого качества. Главное – внимательно читать ДДУ, ведь если в нем четко не указаны параметры квартиры, доказать что-либо позже будет невозможно. Если в договоре все правильно, а качество квартиры вас не устраивает, вы можете не подписывать акт приема-передачи жилья до тех пор, пока не устранят недостатки. Застройщик обычно идет на встречу, так как заинтересован в быстрой передаче квартир собственникам.

Покупка квартиры в новостройке может стать выгодным решением. Главное – быть предельно внимательным, и тогда полюбившаяся квартира станет вашей без лишних хлопот.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://www.vsem-kvartira.ru/pokupka-kvartiri/kak-vyibrat-i-kupit-kvartiru-v-novostroyke/

Покупка квартиры в новостройке – что надо знать, чтобы избежать обмана

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – весьма важное предприятие, здесь нужны не только деньги, но и внимательность, осторожность, а также знание определенных законов. Ведь жилье – не перчатки, вряд ли получится поменять его: именно поэтому к приобретению квартиры нужно отнестись внимательно, чтобы избежать обмана.

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Что может случиться, если застройщик ненадежен?

  1. Цена жилья может становиться все больше и больше. Каждый раз застройщик убеждает покупателей, что это было в последний раз. Но стоимость все продолжает расти.
  2. Застройщик обанкротился, а дом остался недостроенным.

    В таком случае покупатель может попрощаться и с новым жильем и со своими деньгами.

  3. Застройщик намеренно тянет, не завершая строительство. Это делается для того, чтобы как можно дольше держать руку в кошельках дольщиков.

Конечно, это не все приемы, к которым прибегают недобросовестные компании, желая вытащить как можно больше денег из карманов покупателей.

Часто дольщики сами позволяют обмануть себя, считая, что договор, который они подписали, защитит от всяких рисков. Человек, обладающий хотя бы поверхностными знаниями о рисках и законах, защищающих его в случае обмана, совершит гораздо меньше ошибок при покупке квартиры.

Как проверить застройщика?

Что же делать покупателю новостройки, чтобы увериться в честности и надежности компании-застройщика? Конечно, постараться разузнать о ней как можно больше:

  1. Как часто фирма появляется «на людях»? Если СМИ говорят о застройщике, значит, он не прячется и следит за своей репутацией.
  2. Застройщик не боится показывать документы, покупатель может ознакомиться со всем пакетом – начиная со свидетельства о гос. регистрации и заканчивая планом квартир в новостройке.
  3. Компания не предлагает «бесплатный сыр». Удивительно низкие цены на жилье – тревожный признак, заставляющий задуматься о честности застройщика.
  4. Проверить, какими темпами идет строительство домов. Если постройки не растут месяцами – это печальный вестник того, что компания ненадежна.

Конечно, каждый отдельный случай нужно рассматривать особо, и например, частота появления в СМИ или высокие цены на недвижимость – еще не поводы для того, чтобы заключить договор с застройщиком и принять долевое участие в строительстве квартир.

Выбирая компанию, лучше ознакомиться с ее документами внимательно, и лучше вместе с юристом.

Документы от застройщика при покупке новостройки

Для покупки квартиры в новостройке документы, правильно составленные и содержащие надежные гарантии для покупателя. Есть несколько документов, которые заказчик-застройщик обязан предоставить для ознакомления каждому дольщику. Это:

  1. Разрешения на застройку.
  2. Технико-экономическое обоснование проекта постройки недвижимости.
  3. Заключение, выданное государственной экспертизой проектной документации.
  4. Проектная документация и все изменения, внесенные в ее содержание.
  5. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.
  6. Договор участия в долевом строительстве. 

Договор – формальность или защита?

Застройщик заключает договор с дольщиком. И это не один из документов, которые можно подписать не читая. С договором нужно ознакомиться очень внимательно, и убедиться, что в нем обязательно есть следующие пункты:

  • срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику;
  • срок гарантии на объект;
  • цена договора, срок оплаты и порядок выплат.

Договор долевого участия ПО фз-214. Все ли риски исключены?

Несомненно, защита прав дольщиков должна осуществляться по закону. Но может ли закон полностью защитить от всех сетей, которые ставят недобросовестные застройщики? И поможет ли федеральный закон 214 не попасться в ловушку?

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором.

Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.

Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя, однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз.

Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Насколько защищает страховка при покупке квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве квартир – дело всегда рисковое. Однако всегда есть возможность прибегнуть к страховке. Но так ли это выгодно, как кажется? Обычно дольщики сталкиваются с трудностями:

  1. Необходимость заплатить страховой компании от 1,5 до 18% от стоимости жилья.
  2. При наступлении страхового случая приходится собирать большой пакет документов, необходимых для подтверждения произошедшего.
  3. Возможно, чтобы получить деньги, придется принять участие в судебном разбирательстве с застройщиком.
  4. Если дольщик получил денежное покрытие от застройщика, он не платит налоги. Однако если сумма выплачена страховой компанией, налог составит 13%.

Конечно, есть люди, использующие страховку, но все же многие дольщики считают ее дополнительной проблемой.

Вывод

Какие необходимы документы при покупке квартиры в новостройке, как держать в узде застройщика, как отстоять свои права – ответы на эти вопросы необходимо узнать заранее, и только после этого принимать участие в долевом строительстве.

К сожалению, если не учесть всех нюансов, рассчитывая только на закон и договор с застройщиком, вместо новой квартиры можно получить только разочарование.

Поэтому именно знающий дольщик – это дольщик, который со временем станет обладателем новой квартиры. 

Посмотрите видео советы о том,как все таки не стать обманутым дольщиком покупая квартиру в новостройке.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке, которые стоят денег и нервов

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Большинство из нас не купит в своей жизни ничего дороже квартиры. Мы несколько лет копим на первоначальный взнос, потом ещё лет 10 выплачиваем ипотеку — и всё это ради того, чтобы обзавестись собственными квадратными метрами.

Я уже восемь лет руковожу сервисом по поиску квартир в новостройках и до сих пор не могу понять, почему люди относятся к главной покупке в жизни спустя рукава. В этой статье расскажу о главных ошибках при покупке квартиры в новостройке, к чему они приводят и как их избежать.

1. Выбирать первую подвернувшуюся квартиру

Застройщики размещают рекламу на билбордах, в транспорте, в интернете, на телевидении. Конечно же, квартиры в ней описаны так, что кажется: лучше предложения не найти. Поэтому многие и не ищут. Понравилась квартира на рекламном плакате — и вот уже человек в офисе застройщика оформляет сделку.

С таким подходом шансы купить лучшую квартиру за ваш бюджет минимальные. Практически всегда оказывается, что у другого застройщика подобная квартира стоила дешевле. Или столько же, но у неё больше площадь или лучше двор. Поэтому настоятельно рекомендую изучать рынок, прежде чем принимать решение о покупке.

Определите сумму, которую вы готовы потратить, и посмотрите, что за эти деньги предлагают застройщики вашего города. Сравните их между собой по цене, площади, дополнительным фишкам вроде отделки под ключ или двора без парковки — и только тогда принимайте решение.

35 м² по цене 40

Случай из практики: мужчина покупал квартиру в Санкт‑Петербурге. Из рекламы он узнал о предложении раскрученного застройщика: 3 миллиона рублей, 35 м², сдача дома через полтора года. Его всё устроило, и он оформил сделку.

А потом выяснилось, что другой застройщик продавал квартиры в этом же районе города, только однушки были уже площадью 40 м². Разница в цене была незначительной, тысяч 70. Эти квартиры были немного дальше от метро, но для покупателя это было не так важно.

Стоило потратить пару вечеров на мониторинг рынка, и выбор был бы гораздо лучше.

Заведите сводную таблицу и сравнивайте квартиры по важным для вас параметрам. Мы подготовили шаблон в «Google Таблицах» — переходите по ссылке, делайте копию и пользуйтесь.

Открыть шаблон →

Ещё подскажу несколько самых удобных и информативных сайтов для мониторинга рынка.

Федеральные:

  • «ЦИАН»;
  • «Яндекс.Недвижимость».

Для Москвы:

  • MskGuru;
  • «Новострой»;
  • Novostroy‑M.

Для Санкт‑Петербурга:

  • SpbGuru;
  • «Новострой‑СПб»;
  • Novostroy.su.

2. Верить необоснованным обещаниям застройщика

Чтобы убедить вас купить квартиру именно у них, застройщики буквально засыпают вас обещаниями. «Покупайте квартиру сейчас! Потом здесь появятся детский сад, школа, кафе и рестораны, городской общественный транспорт. Цены на квартиры взлетят!» — утверждают они.

При покупке недвижимости верить нельзя ничему. Если планы по развитию инфраструктуры действительно есть, то они должны быть закреплены документально в проектной декларации. Также можно поискать на муниципальных сайтах планы развития территории. Например, план развития Мурина можно найти на сайте Всеволожского муниципального района.

Сэкономили и купили квартиру в чистом поле

Одна семья чересчур поверила обещаниям застройщика и купила квартиру на этапе котлована в новом районе. На тот момент там сдали буквально три‑четыре здания и теперь продавали квартиры в домах второй очереди. Из инфраструктуры — дорога и несколько мелких магазинов.

Компания обещала, что ещё буквально пять лет, и здесь появится нормальная городская инфраструктура. Для семьи особенно важно было, что здесь, по словам застройщика, появится детский сад.

Пять лет прошли, а появились только маршрутки, сетевые продуктовые магазины и пивные ларьки. Ребёнка пришлось отдавать в маленький частный детский сад, потому что государственного так и не дождались.

Пустые обещания касаются не только объектов инфраструктуры, но и качества самих домов. Например, вместо обещанных бесшумных немецких лифтов устанавливают обычные могилёвские. Или обещают спрятать водопроводные трубы в полу, а потом отказываются от этой идеи и протягивают прямо по стенам: приходится оборачивать их в короба и портить интерьер.

Тщательно изучайте проектную декларацию и проект долевого участия. Выводы делайте пессимистичные: чего там нет, того и не будет. Так вы не создадите себе завышенных ожиданий, а если застройщик всё-таки выполнит обещания, это станет приятным бонусом.

3. Не уделять внимания району

Некоторые покупатели впервые приезжают в новый район, в котором им предстоит жить, только когда застройщик сдаёт их дом. И сталкиваются с неприятными сюрпризами.

Нарисованные деревья

Застройщик показывал покупателю район будущего дома на макетах, сделанных с помощью компьютерной графики. Покупателю понравилось, и он приобрёл квартиру.

Спустя некоторое время человек приехал в свой новый дом. Он ждал, что во дворе будет множество деревьев, как на тех рендерах. Но его встретили лишь несколько кустиков возле подъездов и огромные новостройки вокруг. Человек купил квартиру в типичном бетонном муравейнике.

Обязательно — подчёркиваю, обязательно! — перед покупкой квартиры проведите себе экскурсию по тому району, в котором вам предстоит жить. Причём не на 15 минут из окна автомобиля, а пешком и на несколько часов.

Доберитесь до своего нового дома на общественном транспорте от работы. Прогуляйтесь, зайдите в магазины, пообедайте в кафе.

Посмотрите на детские площадки, пообщайтесь с жильцами — как им тут живётся? Так у вас сложится примерное представление о районе, и вы сможете принять взвешенное решение, покупать квартиру здесь или нет.

Если района ещё по сути нет, проделайте всё то же самое в других, уже обжитых районах застройщика. Возможно, сейчас вам кажется, что всё это не так важно и главное — что внутри квартиры. Поверьте на слово: это не так.

Я работаю в основном в Санкт‑Петербурге, у нас застраивают спальные районы на окраинах с кучей высоток: Мурино, Парнас, Дыбенко. И я лично знаю людей, которые экономят, покупают там квартиры, а потом сталкиваются с реалиями жизни и сильно об этом жалеют.

Толпы людей, которые следуют утром в метро и вечером обратно, пробки на въезде и выезде, одинаковые высотки, заставленные машинами дворы — всё это портит впечатление от жилья.

4. Не доверять агентам

По отношению к агентам существует стереотип, будто это сплошь люди, которые не делают ничего полезного, но берут большие деньги за свои услуги.

На самом деле не так страшен чёрт, как его малюют. Вопреки распространённому мнению, агенты не берут деньги с вас: им платят застройщики за то, что они приводят к ним покупателей. При этом агенты остаются непредвзятыми, потому что работают со многими застройщиками одновременно.

Агенту важно, чтобы вы купили подходящую квартиру: для этого он делится своим опытом, отвечает на ваши вопросы, порой даже выступает в роли психолога, если вы слишком уж распереживались. Также он возьмёт на себя рутинную работу с документами. Это для вас оформление ипотеки и оплата квартиры — сложная наука, а он такие операции проводил уже сотни раз.

Конечно, всё это касается хороших агентов, которые работают честно за процент от продажи. Бывают и другие, которые хотят любой ценой получить от вас деньги. Изучайте отзывы в интернете, попросите рекомендации у знакомых — любой ценой найдите риелтора с положительными отзывами. Лучшие агенты всегда находятся через сарафанное радио.

5. Бояться недостроев

Раньше при покупке квартиры на стадии котлована деньги покупателей попадали напрямую к застройщику. В дальнейшем компания могла обанкротиться, и деньги просто сгорали.

За последние годы рынок стабилизировался: его заняли крупные застройщики, которые каждый год сдают несколько домов, нацелены работать долго и потому дорожат своей репутацией. Тем не менее страх недостроев остаётся.

Больше бояться не надо. С 1 июля 2019 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что, покупая квартиру на этапе котлована, вы передаёте деньги не застройщику, а банку. Средства хранятся у банка, пока дом не построят — и только тогда застройщик может их получить. Если дом по какой‑то причине не сдадут, то банк вернёт вам деньги.

Источник: https://Lifehacker.ru/kvartira-v-novostrojke-2/

Покупка квартиры в новостройке. Что нужно знать?

Что учитывать при покупке квартиры в новостройке

Многие покупатели испытывают массу неудобств и проблем при покупке квартиры в новостройке. Этого можно избежать, если вы будете точно знать, о чем нужно поинтересоваться у продавца недвижимости. Обычно покупатель не имеет представления, на что нужно обратить внимание, и поэтому сталкивается с подводными камнями, на которые не считают нужным указать застройщики.

Покупка квартиры в новостройке. Кто финансирует строительство?

Банк, финансирующий проект, является важным гарантом того, что девелоперский проект будет достроен и ваши деньги будут в безопасности, тем более что часть из них при покупке квартиры в новостройке вы платите вперед. Однако банк не может стать гарантом всех важных условий, от которых зависит покупатель. Следить за их выполнением вы должны будете сами.

Когда вы узнаете, как девелопер финансирует свой проект, придет время для серии следующих вопросов. Помимо этого, важно узнать источник финансирования не только целого проекта, но и конкретной квартиры, которая вас интересует.

Это ваша гарантия на случай, если девелопер по какой-то причине остановит строительство. Если фирма оплачивает стройку «из собственных источников», то в худшем случае вы можете остаться без денег и без квартиры.

Если же строительство финансируется банком, завершение строительства всегда контролируется.

Покупка квартиры в новостройке. Статус дома, удобства

Общаясь непосредственно с клиентским офисом девелопера или с агентством по недвижимости, обязательно выясните следующие моменты:

  1. Финансирование участка для здания и его окрестностей.
  2. Техническое состояние и юридический статус жилого помещения.
  3. Дополнительные помещения и платежи в данном доме.
  4. Сообщество владельцев квартир и администрация здания.
  5. Договорная документация.

Перед тем как вы начнете расспросы, нелишним будет почитать на форумах в интернете, что пишут об этом девелопере и покупке квартиры в новостройке владельцы квартир. Многие из них рассказывают о том, с чем они столкнулись при покупке недвижимости. Это поможет вам предотвратить возможные аналогичные проблемы в будущем.

Из жизни владельцев квартиры в новостройке

Супруги искали дешевую квартиру в новостройке.

В течение нескольких недель различные девелоперы предлагали им более высокую цену за сверхстандартные услуги и оснащение квартиры, а также некоторые условия в арбитражном соглашении договора, дорогое отопление электрическими нагревателями и планируемое строительство большого склада рядом с домом. И если бы они не задали правильные вопросы в правильное время, то им пришлось бы за все это заплатить.

Покупка квартиры в новостройке. Будет ли ваш дом стоять на собственной земле?

Часто девелоперов приходится спрашивать о том, как сейчас обстоит дело, и как потом будет обстоять, когда строительство закончится. Статус незавершенного девелоперского проекта меняется по мере готовности новостройки.

Сначала нужно определить, какие участки земли после окончания строительства будут принадлежать девелоперу, а какие — сообществу владельцев квартир. Это можно узнать в письменном докладе по имущественным правам (чеш.

majetkoprávní elaborát).

Не забудьте обратить внимание на подъездную дорогу к дому. Она так же важна, как и земля под домом, поскольку может стать предметом различных споров и недоразумений.

Может случиться и так, что после покупки квартиры в новостройке вы не сможете подъехать к своему дому. Банки, финансирующие стройку, обычно обращают на это внимание, прежде чем войти в проект, но надеяться на них полностью тоже нельзя.

Подъездная дорога к дому является собственностью сообщества владельцев квартир или города, но никак не частных собственников.

Единственное, что вы не узнаете из доклада по имущественным правам, это будущее прилегающих участков, которые не являются вашими при покупке квартиры в новостройке.

В любом случае чем больше информации вы о них соберете, тем лучше — в первую очередь это касается построек в рамках данного проекта (как долго продлится строительство, какие этапы планируются, где будут ездить грузовые машины).

Также это относится к другим планируемым постройкам, которые можно частично проверить в кадастровом плане или в органах местного самоуправления. Помните, что строительство возле вашего дома может отравить вам жизнь.

Покупка квартиры в новостройке. Документы, которые вы имеете право запросить

Перед покупкой квартиры в новостройке рекомендуем вам взять большую папку и запросить у девелопера следующие документы:

  • элаборат по имущественным правам (чеш. majetkoprávní elaborát);
  • техническое описание (чеш. katalogový list);
  • карты этажей (квартиры, гаражи, кладовки);
  • стандарты квартиры;
  • прайс сверхстандартных услуг и нетипового оборудования, график изменений, сделанных клиентом;
  • пример заявления владельца и дата регистрации в кадастре;
  • проект договорной документации;
  • график погашения платежей;
  • будущий план строительства.

Покупка квартиры в новостройке. Квартира, студия или подвал

При покупке квартиры в новостройке не стесняйтесь спрашивать, будет ли ваша квартира действительно жилым помещением.

Это вполне адекватный вопрос, учитывая, что помещение, которое не вписалось в лимиты и нормы по шуму и солнечному свету, может быть утверждено в качестве студии, где вам не дадут прописку.

Особенно это касается подозрительно дешевых квартир на первом этаже.

https://www.youtube.com/watch?v=JH-6mA5HwLg\u0026t=68s

И хотя студия пригодна для проживания, вы получите недвижимость более низкого качества и худший правовой статус помещения. Если вы приняли решение о покупке квартиры в новостройке, то, по крайней мере, требуйте скидку.

Если же вам будут предлагать нежилое помещение, знайте, что жить в нем нельзя. Спецификацию жилого помещения вы можете узнать из технического описания (чеш. katalogový list).

Требуйте, чтобы в нем был масштабный план, включая элементы отделки объекта.

Очень важно  также задать девелоперу вопрос, когда будет регистрироваться заявление владельца (чеш. prohlášení vlastníka) в кадастре недвижимости, которое четко разделит изначально одну недвижимость — постройку — на отдельные части: жилые и нежилые помещения и общие помещения в доме.

Разные девелоперы выдают это заявление на разных этапах строительства. Пока проект находится на стадии строительства, существует несколько методик, как измерить квартиры. Со временем клиент может обнаружить несоответствие реальных размеров квартиры с тем, что написано в техническом описании.

Допустимые отклонения от указанных в техническом описании размеров оговариваются в договоре купли-продажи. Там оговаривается и снижение цены при превышении размеров отклонений, особенно если это отклонение становится причиной для аннулирования договора.

Покупка квартиры в новостройке. Кладовку или гараж лучше записать отдельно

Когда вы ознакомитесь со статусом жилого помещения, можете начать спрашивать о дополнительных помещениях. Это делается для того, чтобы вы не платили ничего лишнего.

Попросите карты отдельных этажей здания, где вы сможете увидеть, как сделаны общие помещения и дополнительные помещения, например, гараж или кладовка.

При покупке квартиры в новостройке поинтересуйтесь в кадастре недвижимости о статусе дополнительных помещений — будут ли гараж и кладовка частью жилого помещения или они будут записаны в нем отдельно?

Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи. Что касается гаража, парковочного места, кладовки и подвала, лучше всего, чтобы эти помещения были записаны как отдельные нежилые помещения.

Это обеспечит вам гораздо большую гибкость: вы сможете их продать отдельно либо сдать, независимо от квартиры.

Либо это поможет вам выгоднее продать квартиру, поскольку ее цена не будет обременена стоимостью дополнительных помещений (а если бы помещения были частью квартиры, то цена была бы выше).

Балконы, лоджии и террасы не являются самостоятельными единицами. Однако обычно они являются частью фасада, то есть общим пространством с исключительным правом на его использование. Это выгодно с точки зрения ремонта — после покупки квартиры в новостройке средства на их ремонт вы имеете право попросить в сообществе владельцев.

Покупка квартиры в новостройке. Скрытые расходы

Скрытые дополнительные расходы могут отравить жизнь при покупке квартиры в новостройке.

В девелоперских проектах и квартирах в новостройках вы рискуете оказаться в ситуации, при которой квартира будет включать в себя дополнительные помещения, услуги или землю, за счет которых повысятся платежи.

Кроме того, обратите внимание на то, какое в доме будет отопление и какие компании поставляют те или иные услуги. И, наконец, узнайте, сколько вы будете платить за так называемые дополнительные услуги (чеш. nadstandard).

Некоторые девелоперские проекты учитывают дополнительные удобства, которые, несомненно, порадуют вас, например, в отеле, где вы проведете одну ночь в году. Но если вам придется платить за эти удобства целый год после покупки квартиры в новостройке, то вы, возможно, решите от них отказаться.

Это, например, консьерж, охрана, видеонаблюдение, сауна или бассейн. Платежи могут быть повышены благодаря прекрасному парку рядом с домом, если он будет являться частью общей собственности, и вам необходимо будет платить за его содержание.

Большое внимание стоит уделить стандартам дома и квартиры, из которых вы узнаете и о виде отопления, которое планируется установить в здании. Важен и прайс на так называемые нестандартные квартиры. Некоторые девелоперы по умолчанию считают по принципу «все включено», что выходит заметно дороже типовых вариантов.

Покупка квартиры в новостройке. Вам потребуются техник и юрист

Чтобы вы были юридически защищены, помимо проверок девелопера, стоит пригласить еще техника и юриста.

Инспекторы, предлагающие оценить старые квартиры, могут осуществить контроль и на новых квартирах в разных фазах строительства, и после покупки квартиры в новостройке и сдачи ее в эксплуатацию.

Для проверки юридических дефектов в документации на недвижимость не помешает обратиться к юристам. В худшем случае может оказаться, что девелоперу не принадлежит ни строительство, ни земля, которую он собирается продавать.

И, конечно, юрист необходим для контроля и подготовки договорной документации и экономии финансов. Особое внимание уделите гарантии, а также условиям и правилам расторжения договора.

Источник: https://cznews.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.