Договор участия в долевом строительстве гк

01. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве гк

Закрепленное в ст.40 Конституции РФ право гражданина на жилище может быть реализовано различными способами, одним из которых является приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.

4 вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

 Из вышеприведенного определения следует, что рассматриваемый договор является:

  • консенсуальным, на что указывает используемая в Федеральном законе № 214-ФЗ формулировка «обязуется». Деятельность по созданию, а также передача объекта долевого строительства относятся к стадии исполнения договора;
  • синаллагматическим, в котором каждая из сторон наделена корреспондирующими правами и обязанностями;
  • возмездным, согласно которому в качестве условия договора выступает наличие встречного предоставления.

Дискуссионным представляется вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве публичным, а также можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения.

Напомним, что в соответствии с п.1 ст.

426 Гражданского кодекса РФ[1] (далее – ГК РФ) публичным является договор, «заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)». При этом указанное лицо не может оказать предпочтение определенному лицу перед другим лицом при заключении договора, за исключением предусмотренных нормативными правовыми актами случаев.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора не допускается в случае, когда у него имеется возможность предоставить потребителю интересующие его товары, услуги либо выполнить соответствующие работы (п.3 ст.426 ГК РФ).

При этом в соответствии с п.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ, услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для всех потребителей соответствующей категории.

В.В. Витрянский выделяет два главных признака, позволяющих отличить публичный договор от иных договорных конструкций.

Во-первых, в качестве стороны договора, которая несет предусмотренные п.1 ст.426 ГК РФ обязанности, должна выступать организация, осуществляющая предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

До внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г.

№ 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[2] (далее – Федеральный закон № 42-ФЗ) перечень субъектов, которые могли выступать стороной публичного договора, был ограничен только коммерческими организациями.

Во-вторых, вышеуказанный субъект несет обязанности при осуществлении деятельности «особого рода»: деятельности, осуществляемой в отношении любого лица, которое к нему обратится.

В некоторых нормах ГК РФ прямо предусмотрено отнесение того или иного договора к числу публичных.

Вместе с тем отсутствие прямого указания в ГК РФ на публичность договора не препятствует признанию такого договора публичным, если договор отвечает признакам, указанным в ст.426 ГК РФ[3].

Впрочем, в п.1 ст.

426 ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ были внесены изменения, содержащие указание на «лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность», вместо указания на коммерческую организацию.

В силу этого квалифицирующим признаком публичного договора из числа приведенных критериев остается один: характер деятельности лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

В связи с указанным считаем возможным согласиться с мнением А.И. Савельева, согласно которому в отсутствие в законе четких критериев публичного договора при отнесении того или иного договора к категории публичных необходимо исходить из существа возникающих в рамках данного договора правоотношений[4].

Интересной представляется точкой зрения Н.Д. Романенковой, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является публичным только при его заключении с гражданином-потребителем.

При этом автор указывает, что правила п.2 ст.

426 ГК РФ не применяются при определении цены данного договора, поскольку цена договора может зависеть от особенностей конкретного объекта долевого строительства (например, вид из окна, этаж)[5].

Полагаем, что признание договора участия в долевом строительстве публичным в зависимости от того, является ли участником долевого строительства гражданин-потребитель, некорректно, поскольку формулировка «в отношении каждого» не предполагает каких-либо исключений из числа субъектов, в отношении которого осуществляется деятельность в рамках публичного договора.

По мнению Т.Ю. Майбороды, договор участия в долевом строительстве следует признавать публичным, поскольку застройщик осуществляет «публичную» деятельность: размещение проектной декларации предшествует заключению договора участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить интересующую информацию о строительстве многоквартирного дома любому лицу[6].

В свою очередь, Д.А. Соболев в качестве аргументов отнесения договора участия в долевом строительстве к публичным указывает: характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному круг лиц и размещенного в информационных источниках, срок передачи объекта долевого строительства, который в соответствии с ч.1 ст.

6 Федерального закона № 214-ФЗ должен быть единым для участников долевого строительства, а также установленный контроль и надзор в области долевого строительства. При этом несмотря на вышеуказанные аргументы, по мнению Д.А.

Соболева, в отсутствие единого подхода к правоотношениям по рассматриваемому договору выводы о публичности договора участия в долевом строительстве преждевременны[7].

Вопрос о публичности договора участия в долевом строительстве возникает не только в юридической литературе, но и в судебной практике.

Согласно апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016[8] договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку не исключает возможности изменения цены по соглашению сторон.

В свою очередь, Постановлением Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399[9] договор участия в долевом строительстве был квалифицирован в качестве публичного, однако Верховный Суд РФ не аргументировал свой вывод, указав только на положение п.1 ст.426 ГК РФ.

Полагаем, что, исходя из анализа действующего законодательства, договор участия в долевом строительстве можно отнести к числу публичных, поскольку деятельность застройщика носит так называемый публичный характер. Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20 декабря 2011 г.

№ 29-П «По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр»[10] деятельность, осуществляемая по публичному договору, является «социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес», поэтому законодатель уполномочен установить в законе условия осуществления такой деятельности с учетом ее социально-экономического значения.

С учетом того, что право гражданина на жилище является конституционным правом и может быть реализовано, в том числе, посредством заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, полагаем, что данный договор можно отнести к числу публичных. При этом цена в таком договоре не меняет его сущностной природы и не является квалифицирующим признаком.

Публичный договор следует отличать от договора присоединения, под которым понимается договор, «условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом» (п.1 ст.428 ГК РФ).

Именно последний признак, по мнению М.И. Брагинского, является основным, заключающемся в присоединении ко всем без исключения условиям договора, в противном случае договор не будет заключен[11].

В отличие от публичного договора, где определяющим моментом является характер деятельности субъекта, договор присоединения характеризует способ заключения договора. По мнению В.В.

Витрянского, предлагаемые для заключения тексты проектов договоров не могут быть отнесены к формулярам или иным стандартным формам, поскольку в таком случае определение условий договора будет осуществляться по соглашению сторон, что противоречит определению договора присоединения.

Договор присоединения исключает возможность обеих сторон изменять условия, предусмотренные стандартной формой[12].

В связи с указанным позволим не согласиться с точкой зрения А.Г.

Карапетова, по мнению которого формулировка «в целом» не мешает признавать конкретный договор договором присоединения в части условий, которые не были индивидуально согласованы сторонами[13], поскольку сама возможность согласования отдельных положений договора присоединения не предусмотрена ст.428 ГК РФ и противоречит смыслу данного договора.

По мнению М.В. Петрухина, договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку условия договора, в частности, объект долевого строительства, цена договора, а также порядок ее уплаты зависят от каждого конкретного случая, следовательно, должны быть согласованы сторонами[14].

В судебной практике отсутствует единообразное решение вопроса об отнесении договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения.

Например, в постановлении от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016[15] Четвертый арбитражный апелляционный суд указал, что поскольку условия договора участия в долевом строительстве определяются застройщиком в стандартных формах, то данный договор является договором присоединения.

По нашему мнению, такое толкование п.1 ст.428 ГК РФ недопустимо.

При определении того или иного договора в качестве договора присоединения необходимо не только исходить из требований законодательства, но и из фактических обстоятельств дела, на что указал Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 декабря 2016 г.

по делу № 33-22493/2016[16]: договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку доказательства невозможности согласования условий договора, в частности, его цены, отсутствуют.

В связи с указанным полагаем, что договор участия в долевом строительстве нельзя признать договором присоединения, поскольку данный договор не исключает возможности согласования и изменения отдельных условий договора. Вместе с тем правила, предусмотренные п.2 ст.

428 ГК РФ, могут быть применены и в том случае, если при заключении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания конкретных условий договора (п.3 ст.428 ГК РФ, п.

9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г № 16 «О свободе договора и ее пределах»[17]).

Таким образом, указанное положение позволяет исходя из фактических обстоятельств дела применять к договору участия в долевом строительстве правила, предусмотренные для договора присоединения, что, однако, не превращает договор участия в долевом строительстве в договор присоединения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров, поскольку застройщик осуществляет деятельность, которая носит публичный характер, на что указывает, в частности, характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному кругу лиц и размещенного в информационных источниках, а также осуществление государственными органами контроля и надзора в рамках долевого строительства. Кроме того, право гражданина на жилище является конституционным правом, что также является аргументом в пользу признания договора участия в долевом строительстве публичным договором.

Вместе с тем договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку не исключает возможности согласования и изменения сторонами данного договора его отдельных условий.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[2] Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.09.2017).

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/harakteristika-dogovora-uchastiia-v-dolevom-stroitelstve

О соотношении норм гк рф и фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Договор участия в долевом строительстве гк

6.5. О СООТНОШЕНИИ НОРМ ГК РФ И ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Мозолев В.В., соискатель

Смоленский гуманитарный университет Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

Аннотация. В настоящей работе автором рассматривается проблема соотношения норм Гоажданского Кодекса РФ с Законом о долевом строительстве. По результатам исследования, автор пришел к выводам о недостаточном освящении рассмотренного вопроса в научной литературе.

Кроме того, автором рассматривается вопрос об особенностях применения аналогии закона к отношениям по договору участия в долевом строительстве, во избежание противоречий в законодательстве, формулируется предложение о неприемлемости ряда положений Гоажданского Кодекса РФ для указанного договора.

Ключевые слова.Закон о долевом строительстве, субсидиарное применение норм Гражданского кодекса, аналогия закона, отступное, новация, денежное обязательство.

The Summary. In this work the problem of correlation of norms of the Civil Code of Russian Federation with the Law on share construction is examined by the author. According to the results of research, the author has come to conclusions about insufficient consecration of the considered question in the scientific literature.

Besides the author considers a problem on peculiarity of application of analogy of the law to relations to the contract of participation in share construction, in order to prevent contradictions in the legislation, formulates a proposal on unacceptability of some positions of the Civil Code of Russian Federation for the specified contract.

Key words: the law on share construction, additional application of norms of the Civil code , the analogy of law, the compensation, the novation,the liability

Несмотря на принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон о долевом строительстве), на сегодняшний момент в научной литературе до сих пор не исследован вопрос о его соотношении с нормами ГК РФ.

Так, Л.Зуйкова полагает, что соотношение норм Закона о долевом строительстве с нормами ГК РФ является особенным вопросом1. О.Л.

Капица, в свою очередь, отмечает, что центральное положение среди источников гражданского права занимает отраслевой кодифицированный акт – Гражданский кодекс Российской Федерации, подготовленный и принятый в 1994-2001 г. в трёх частях, которые охватывают основное содержание права. В

1 Л. Зуйкова. Старые проблемы нового закона, ЭЖ-Юрист, 2005, № 19

связи с содержанием ГК РФ и местом, занимаемым им во всей системе источников гражданского права, все иные нормативные акты по гражданскому праву должны приниматься в соответствии с Кодексом. В ГК РФ прямо записано, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» (п.2 ст. 3)»2.

Анализ положений Закона о долевом строительстве позволяет утверждать, что субсидиарное применение норм ГК РФ к отношениям субъектов, основанных на договоре участия в долевом строительстве возможно, во-первых, в случаях прямо им предусмотренных:

В силу ч. 3 ст.

1 Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности;

Согласно ч. 3 ст.

3 Закона о долевом строительстве в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков;

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 8 ст. 4);

На основании ч. 3 ст. 6 Закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участни-

2 Капица, О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис… канд. юрид. наук. М., 2005. С. 26

Мозолев В.В.

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ку долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации;

В силу ч.1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации;

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом (ч. 9. ст. 13).

Во-вторых, к отношениям субъектов, основанных на договоре участия в долевом строительстве, могут также применяться и положения ГК РФ, прямо не упомянутые Законом о долевом строительстве. К ним относятся нормы, содержащиеся в главе 9 ГК РФ; разделе III ГК РФ, поскольку в силу п. 3 ст.

420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено общими положениями о договоре; права и обязанности сторон, основанные на договоре участия в долевом строительстве, могут быть определены также общими началами гражданского законодательства и требованиями добросовестности, разумности и справедливости (т.е. посредством аналогии права).

Представляется, что решение вопроса о применимости к отношениям субъектов, основанных на договоре участия в долевом строительстве правил ГК РФ об аналогии закона базируется на определении правовой природы указанного договора. В силу п. 1 ст.

6 ГК РФ в случаях, когда гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, одним из необходимых условий для возможности применения к отношениям сторон аналогии закона является наличие сходных отношений. К числу сходных отношений относятся, в том числе, такие, которые возникают из регулируемого законом однотипного договора.

Таким образом, рассмотрение договора участия в долевом строительстве как соглашения, лишенного типообразующих признаков той или иной правовой модели договора, исключает возможность определения

его условий посредством аналогии закона. Иная же его квалификация, аналогию закона применять позволяет.

Нами также отмечается, что не все нормы раздела III ГК РФ, составляющие общую часть обязательственного права, могут правомерно сообразовываться с отношениями сторон из долевого участия.

В частности, автором настоящей статьи предлагается исключить возможность применения к правоотношениям в сфере долевого участия положений ГК РФ, устанавливающих прекращение обязательства посредством предоставления отступного (ст. 309 ГК РФ) и новации (ст. 414 ГК РФ).

Однако такое исключение связывается только с невозможностью замены денежного исполнения в первом случае и замены денежного обязательства участника долевого строительства на иное, не денежное, во втором.

В подтверждение этого, отметим, что исходя из смысла Закона, обязательство участника долевого строительства является денежным.

Денежное обязательство есть обязательство, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги; это обязательство, связанное с использованием денег в качестве средства платежа и средства погашения денежного долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»)3.

Таким образом, участник долевого строительства может исполнить одну из своих основных обязанностей, только уплатив деньги за объект долевого строительства. Передача иного принадлежащего имущества во исполнение соглашения об отступном – квартиры, транспортного средства и т.д., не допустима.

Вместе с тем, учитывая, что отступное в большинстве случаев является следствием нарушения обязательства, обязанность участника долевого строительства уплатить деньги может быть прекращена выплатой застройщику исключительной неустойки.

Рассматривая новирование обязательства участника долевого строительства, полагаем, что оно может произойти только в части изменения способа исполнения обязательства, но не его предмета.

В-третьих, ГК РФ подлежит субсидиарному применению в целях раскрытия понятийнокатегориального аппарата, использованного Законом о долевом строительстве.

Это положение можно проиллюстрировать следующим примером.

В состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (ч. 2 ст. 2 Закона

3 Вестник ВАС РФ 1998; № 11

о долевом строительстве). Эта норма коррелирует положениям ГК РФ. Согласно ст.

289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст.

290 ГК РФ и включает в себя общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Наконец, в-четвертых, договор участия в долевом строительстве определяет отношения только между его сторонами (застройщиком и участником долевого строительства). В силу ст.

4 Закона застройщик для исполнения своих обязательств по постройке (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости может привлекать третьих лиц.

Такие отношения по своей юридической природе являются отношениями подрядного типа (гл. 37 ГК РФ).

Рецензия

На статью Мозолева В.В. «О соотношении норм гк рф и фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В рецензируемой работе, автор рассматривает одну из актуальных проблем действующего законодательства, основывающуюся в целом на соотношении гражданского законодательства и иных актов, содержащих нормы гражданского права. Автор рассматривает частные вопросы такого соотношения, а именно – норм Гоажданского Кодекса РФ с Законом о долевом строительстве.

По результатам исследования, автор пришел к определенным выводам, содержащим научную новизну. Так, автором предлагается исключить возможность применения к правоотношениям в сфере долевого участия положений ГК РФ, устанавливающих прекращение обязательства посредством предоставления отступного (ст. 309 ГК РФ) и новации (ст. 414 ГК РФ) в определенных частях.

Рецензент пришел к выводу, что содержание статьи не содержит сведений, не разрешенных для опубликования в открытой печати, а также научных материалов, принадлежащих другим авторам.

Вышесказанное позволяет рецензенту рекомендовать статью к публикации.

Рецензент:

д.ю.н, профессор Н.М. Коршунов

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/o-sootnoshenii-norm-gk-rf-i-fz-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov-i-inyh-obektov-nedvizhimosti

Договор долевого участия в строительстве

Договор участия в долевом строительстве гк

ДДУ (то есть договор долевого участия в строительстве) — один из самых востребованных механизмов для покупки первичного жилья. Он специфичен в силу того, что дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончании строительства застройщиком. В обмен на это он обязуется уплатить оговоренную в договоре сумму.

Так как дольщик при участии в долевом строительстве приобретает право требования объекта недвижимости, такое право может быть уступлено им на платной основе любому иному лицу в порядке цессии. Более того, оно может стать предметом залога, что позволяет брать ипотеку, в целях оплаты обязательств по договору.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ № 214), по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) одна сторона — застройщик, берет на себя обязательство по постройке многоквартирного дома, и, получив разрешение на ввод его в эксплуатацию, передает оговоренный объект в этом доме другой стороне (дольщику), обязующейся уплатить установленную цену и принять объект.

Специфика таких правоотношений состоит в том, что по договору долевого участия, участник долевого строительства получает не конкретный объект недвижимости — квартиру, а лишь право требовать ее передачи от застройщика, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Договор обязательно должен содержать указание на предмет долевого строительства, сроки его передачи, порядок и сроки уплаты цены договора, гарантийный срок использования предмета, а также способы обеспечения исполнения обязательств.

  • Предметом ДДУ является объект (квартира), который должен быть передан участнику по его требованию. Исходя из пп. 1 п. 4 ст. 4 и п. 1 ст. 7 ФЗ № 214, он должен быть определен в соответствии с проектной документацией, составленной застройщиком.
  • В договоре должно содержаться точное описание характеристик предмета:
    • проектная площадь объекта;
    • его месторасположение в многоквартирном доме и этаж;
    • номер секции, проектный номер и оси, в которых объект должен быть выполнен по документации.

    Такое описание позволит в точности определить объект, который будет подлежать передаче дольщику.

    • Сторонами по ДДУ являются застройщик и участник долевого строительства.
      • Застройщиком считается организация, в собственности которой или на праве аренды, субаренды или безвозмездного пользования, имеется земельный участок, на котором она, за привлеченные от участников строительства денежные средства, осуществляет строительство многоквартирного дома или иной недвижимости (ст. 2 ФЗ № 214).
      • Участником долевого строительства (дольщиком) считается гражданин или организация, вкладывающие средства в возведение многоквартирного дома, с целью последующего получения в собственность квартиры, находящейся в нем.

    Согласно ст. 5 ФЗ № 214, в качестве цены ДДУ воспринимается сумма средств, которую участник долевого строительства обязывается уплатить в пользу застройщика. Стоимость может зависеть от множества факторов — способа строительства, расположения объекта, этажа и т.д.

    Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ № 214, внесение платежа может осуществляться как единовременно, так и в установленный договором период.

    Оплата ДДУ осуществляется после его госрегистрации. При стандартных формах расчета необходимо учитывать, что:

    • Если оплата осуществляется единовременным платежом, его просрочка более чем на два месяца дает застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора. Аналогичное право возникает у застройщика и при систематическом нарушении (нарушение более чем 3 раза, на протяжении года) сроков внесения платежей, если договором определен период их внесения.
    • При нарушении сроков внесения платежа, у дольщика возникает обязанность по уплате в пользу застройщика неустойки, в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день, когда дольщик обязан произвести платеж, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 ФЗ № 214).
    • Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, в ДДУ могут быть определены порядок, условия и случаи изменения цены, вносимой дольщиком. Одним из самых распространенных оснований для изменения цены является несоответствие площади квартиры, в сравнении с ранее утвержденным проектом, что должно быть установлено результатами обмера проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).
    • Наличие в договоре такого условия позволяет сторонам требовать увеличения/ уменьшения цены, подлежащей уплате дольщику, в случае увеличения/уменьшения площади соответственно. Вместе с таким условием, довольно часто оговариваются предельные отклонения от площади квартиры, при которых изменение цены недопустимо.

    Пример

    Между К и ООО «Инвестстроймет» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому К. обязывался выплатить застройщику 4 млн рублей, за которые, по окончании строительства получал квартиру, общей площадью в 100 кв.м. По окончании строительства ему была предоставлена квартира, общей площадью в 93 кв. м.

    Ввиду того, что договор участия предусматривал возможность изменения цены при отклонении фактической площади квартиры от проектной, руководствуясь п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, К направил застройщику претензию, в которой изложил требование о возврате ему части уплаченных средств, в размере 280 тыс. рублей (4 млн/100*7 недостающих кв.м).

    Рассмотрев претензию застройщик решил удовлетворить требования дольщика.

    Регистрация в Росреестре договора долевого участия

    Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, при условии, что разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года.

    Государственную регистрацию ДДУ на местах осуществляют территориальные отделения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра). Представить все необходимые для этого документы можно непосредственно в сам орган или через Многофункциональные центры (МФЦ).

    Согласно ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.

    2015, госрегистрация ДДУ осуществляется на основании представленных в регистрационный орган заявлений сторон договора, вместе с которым представляются и другие документы.

    При проведении данной процедуры, сторонам необходимо помнить про то, что при регистрации с первым дольщиком, кроме других обязательных документов, застройщик должен предоставить:

    1. План создаваемого объекта строительства.
    2. Разрешение на строительство.
    3. Проектную декларацию.
    4. Договор страхования ответственности за неисполнение обязательства по передаче жилья или договор поручительства за ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, вместе с документом, подтверждающим оплату по таким договорам.

    При регистрации всех последующих договоров, вместе с обязательными документами, застройщик предоставляет только договор страхования ответственности, если он составлен в отношении каждого дольщика.

    Дольщикам, в свою очередь, помимо заявления необходимо будет предоставить:

    • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями;
    • документ с описанием объекта долевого строительства;
    • документы, удостоверяющие личность;
    • нотариально удостоверенное согласие супруга;
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК), за регистрацию ДДУ взимается госпошлина, размер которой составляет 350 рублей для граждан и 6000 рублей для организаций. С учетом того, что госпошлина уплачивается сторонами в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ), физическое лицо уплачивает 175 рублей, а юридическое лицо 3 тыс. рублей.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, в том числе с первым участником (дольщиком) регулируется ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а сроки осуществления данной государственной услуги — ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

    Ввиду того что дольщику по ДДУ предоставляется не сама квартира, а право на ее получение, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), такое право, принадлежащее дольщику по договору, может быть передано им на платной или бесплатной основе любому иному лицу, по заключенному между ними договору цессии.

    Переуступка прав может осуществляться без согласия застройщика при условии, если в договоре долевого участия не предусмотрено ее запрещение или ограничение (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

    Положениями ст. 11 ФЗ № 214, а также иными нормами, законодатель определил специальные условия, соблюдение которых является обязательным при передаче иному лицу прав требования квартиры от застройщика:

    • Переуступка дольщиком прав на квартиру допустима только после погашения им всей цены или одновременно с переводом задолженности на нового дольщика, который стал таким по договору цессии.
    • Переуступка права допустима до исполнения застройщиком договора. Так, уступка права на квартиру должна быть осуществлена в период, с момента регистрации договора в Росреестре, до подписания передаточного или иного акта, свидетельствующего о передаче объекта дольщику.
    • Договор цессии, как и ДДУ должен быть заключен в письменной форме. Более того, согласно ст. 17 ФЗ № 214, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, по месту нахождения недвижимости.

    После заключения цессии, первоначальный дольщик отвечает перед новым дольщиком только за действительность переданного ему права. За неисполнение требования по нему застройщик отвечает перед новым дольщиком самостоятельно (ст. 390 ГК РФ).

    Ипотека в долевом строительстве

    Согласно абз. 2 п. 5 ст.

    5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права требования дольщика, возникшие у него на основании действительного договора участия в долевом строительстве, могут быть самостоятельным предметом залога по договору залога прав требования. Данное положение позволяет гражданам заключать с банками ипотечные договоры, предметом залога по которым будет выступать право требования от застройщика предоставления квартиры, имеющееся у них по ДДУ.

    Возможны два варианта предоставления ипотечного кредита участнику долевого строительства:

    1. кредитование на приобретение первичной недвижимости путем предоставления средств до заключения ДДУ;
    2. кредитование под залог уже возникших прав требования.

    Договор ипотеки по ДДУ подлежит государственной регистрации. В случае его оформления до заключения ДДУ, ипотека возникает в силу закона, ввиду чего, согласно Постановлению Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 13905/10 от 25.01.2011, ее регистрация осуществляется одновременно с регистрацией ДДУ, без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины.

    В случае последующего кредитования, регистрация осуществляется в общем порядке, с обязательной уплатой госпошлины.

    Особенности ипотечных договоров:

    • Согласно п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре должен быть определен предмет ипотеки, с указанием его местоположения и описанием, достаточным для его идентификации. Ввиду этого в договоре ипотеки должно быть описано содержание заложенного права требования, с указанием наименования и характеристик объекта строительства, и других идентифицирующих право характеристик.
    • Указываются реквизиты ДДУ, наименования сторон его заключивших, а также дата и орган, осуществившие государственную регистрацию договора, оценочная стоимость права требования, возникшего по ДДУ, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом и т.д.
    • Ипотечный кредит, как правило, предоставляется участникам долевого строительства на срок, не позднее, чем срок исполнения обязательств застройщика по ДДУ. Это связано с тем, что с момента передачи застройщиком недвижимости, его обязательство считается исполненным, ввиду чего залог исчезает. На основании этого, ипотечный договор также должен содержать срок передачи квартиры дольщику.
    • Отсутствие указанных сведений в ипотечном договоре позволяет говорить о недостаточной идентификации предмета сделки, что может стать основанием для отказа в его государственной регистрации.

    Заключение

    Договор участия в долевом строительстве — эффективный инструмент для покупки жилья на первичном рынке. Он позволяет приобрести квартиру, еще на стадии ее строительства, что существенно снижает стоимость жилья. Однако, как показывает практика, такая экономия может обернуться для дольщика множеством проблем, связанных, например, с банкротством застройщика.

    Таким образом, при заключении договоров долевого строительства, его участникам необходимо учитывать все связанные с этим риски.

    Уплата госпошлины при регистрации договора долевого участия

    При оформлении договора долевого участия в строительстве в Росреестре, застройщик потребовал уплаты госпошлину за регистрацию с меня. Подскажите, кто обязан ее уплачивать?Поскольку регистрация осуществляется на основании заявления обоих сторон сделки, согласно п. 2 ст. 333.18 НК РФ, уплата госпошлины осуществляется в равных долях, но ни в коем случае не Вами и не пополам. Исходя из этого и ст. 333.33 НК РФ, при совместной подаче заявления с застройщиком, Вы должны уплатить 175 рублей, а застройщик 3 тыс. рублей госпошлины.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/ddu/

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве – О долевом строительстве (214-ФЗ)

Договор участия в долевом строительстве гк
[О долевом строительстве (214-ФЗ)]

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратил силу. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключён в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

3.1.

Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Договор должен содержать:

  • 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения);
  • 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • 3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;
  • 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
    • а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
    • б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьёй 15.4 настоящего Федерального закона;
  • 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключённый в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несёт застройщик.

7. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10.

В случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

10.

1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также – стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

  • 1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключён договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
  • 2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
  • 3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 – 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

10.

2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 – 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%8B/%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5/%D1%81%D1%82_4/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.