Документы при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Какие документы потребуются при покупке новостройки?

Документы при покупке квартиры в новостройке

Главные бумаги

Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры, есть. Он небольшой:

  • паспорт
  • документ об уплате госпошлины
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список — для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму. Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.

Сегодня схема с ДДУ уходит с рынка, уступая место договорам с использованием эскроу-счетов, но список документов остается прежним.

Ипотечный квест

Если у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать ипотеку. В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

  • паспорт и его копии
  • СНИЛС
  • свидетельство о браке
  • свидетельства о рождении детей
  • справка с работы по форме 2-НДФЛ
  • справка о наличии дополнительных доходов
  • документ об уплате госпошлины.

У покупателя два пути — подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно либо, что гораздо проще, обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает. Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.

Последнее слово остается за банком: какой именно кредит, на какую сумму и на какой срок будет одобрен клиенту. Бывает, что покупатель жилья присмотрел один банк, но в нем оказываются менее выгодные условия, чем в другом.

С одобренным ипотечным кредитом покупатель возвращается к застройщику и выбирает жилье.

Супружеское согласие

Если с паспортом все понятно, то с двумя другими документами иногда возникают сложности. Например, размер госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве — 350 рублей для физлиц. Если были привлечены ипотечные средства, придется заплатить и госпошлину за регистрацию ипотеки — она составляет 1 тыс. рублей.

Второй документ — нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если покупатель состоит в браке.

«Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов, — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. — То есть квартира будет их совместной собственностью.

И денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку, — также общая собственность супругов. Именно поэтому необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на это жилье».

Официально

 Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из статьи 35 Семейного Кодекса РФ

Если застройщика больше интересует разрешение супруга использовать накопления, то банк при оформлении ипотеки учитывает планы супруга на построенное жилье. Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика.

Информация о застройщике

Список документов застройщика больше. Даже если он имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • разрешение на строительство
  • документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)
  • проектную документацию с заключением экспертизы
  • проектную декларацию.

Впрочем, добросовестные застройщики не вынуждают покупателя просить предоставить эти документы: они должны быть размещены на официальном сайте.

Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и публиковать на сайте в общем доступе, отмечает Роман Строилов: «К этому перечню относится и разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится. Многие застройщики ведут круглосуточные трансляции со стройплощадки».

«Сегодня покупателю жилья в новостройке необязательно самому разбираться в тонкостях сделки и подготовке документов. Например, если он покупает квартиру на площадке маркетплейса «М2Маркет»: мы не являемся риэлторским агентством и не берем комиссию с покупателя. При этом мы консультируем его по всем возникающим вопросам, регистрируем ДДУ или переуступку, помогаем безопасно осуществить платеж в адрес застройщика и оказываем полноценный сервис по приобретению квартиры».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

По словам эксперта, прибегать к помощи экспертов на рынке строящейся недвижимости — правильное решение, так как специалист всегда обратит внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. «И такие услуги не оказывает ни один застройщик: каждый девелопер работает по собственному шаблону и не заинтересован в том, чтобы отступать от него хоть на шаг», — резюмирует Роман Строилов.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kakie-dokumenty-potrebujutsja-pri-pokupke-novostrojki-302370/

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Документы при покупке квартиры в новостройке

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту.

Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне.

Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на Domostroyrf.ru обязательна.

Покупка жилья за материнский капитал: обязательства, сложности, риски Инструкции Как грамотно реализовать материнский капитал? Более половины его обладателей улучшают свои жилищные условия. Однако далеко не все знают, что при покупке жилья с использованием маткапитала есть определенные ограничения. Какие трудности могут возникнуть и как их избежать – об этом и многом другом в обзоре ДОМОСТРОЙРФ.РУ. Электроразводка в новостройке: на что обратить внимание новоселам при переезде в квартиру Инструкции Перед новосельем практически каждый сталкивался с ремонтом. Всегда хочется все сделать быстро и качественно. Но, зачастую, многие владельцы квартир забывают, что перед штукатуркой стен и укладкой напольных покрытий необходимо убедиться, что электроразводка в помещении сделана правильно и ее не придется переделывать в будущем. На что обратить внимание в сданной застройщиком квартире, как правильно смонтировать теплый пол и сколько нужно розеток в каждой комнате, рассказали порталу «ДОМОСТРОЙРФ.РУ» мастера со стажем. Гид по онлайн-сервисам. Как оплатить ЖКХ, не выходя из дома Инструкции Россияне все чаще прибегают к онлайн-платежам во всех сферах жизни. А в период пандемии этот способ оплаты стал более, чем актуальным. Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ составил список онлайн-ресурсов, где можно осуществить платежи за коммунальные услуги.

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kakie-dokumenty-zastroyshhika-neobhodimo-proverit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke

Инструкция по сбору и проверке документов при покупке квартиры от застройщика в новостройке

Документы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме сопровождается определенными рисками для покупателя. Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую квартиру на 30% дешевле, чем на вторичном рынке. Особое внимание следует уделить проверке и сбору необходимых документов.

Скрыть содержание

Виды договоров

При покупке квартиры в строящемся доме могут быть оформлены следующие виды соглашений:

  1. Договор долевого участия. Этот тип соглашения является наиболее безопасным и популярным. ДДУ в полной мере соответствует положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который защищает интересы и покупателей, и застройщиков.

    Главное достоинство такого соглашения – обязательная государственная регистрация. Это дает защиту от многократной продажи квартиры и обеспечивает требования дольщика залогом в случае банкротства строительной компании.

  2. Договор уступки прав требования. Фактически – это переуступка прав требования. Соглашение подписывают физические лица в той ситуации, когда квартира в новостройке продается до сдачи дома в эксплуатацию. Этот тип соглашения подлежит государственной регистрации. Обязательным условием является уведомление строительной компании о сделке.
  3. Договор паенакопления в ЖСК. Создается кооператив из будущих жильцов дома и недвижимость приобретается за счет выплаты пая. Регистрация при заключении такого договора не требуется, поэтому все риски для покупателей сохраняются.
  4. Предварительный договор купли-продажи. Наименее выгодны вариант для покупателей, так как строительная компания не берет на себя никаких обязательств кроме последующего оформления основного договора КП квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.
  5. Договор инвестирования. Составляется согласно нормам ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Регистрация также не требуется, поэтому от рисков стороны не защищены.

Что нужно проверить и какие должны быть при продаже?

  • Свидетельство о государственной регистрации компании.
  • Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Устав организации.
  • Разрешение на строительные работы, оформленное на конкретный объект недвижимости. Обратить внимание также стоит на сроки действия документа.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Приложения к инвестиционному контракту.
  • Действующая лицензия.
  • Проект договора долевого участия.
  • Паспорт представителя компании застройщика с которым будет подписан договор.
  • Документы, подтверждающие права представителя застройщика на заключение ДДУ.
  • Сведения о компании, ФИО директора, часы и график работы.
  • Список акционеров.
  • Информация о членстве в СРО.
  • Финансовый отчет за прошлый год.
  • Перечень осуществляемых проектов.
  • Проектная декларация.

Список для долевого участия

  • Заполненное заявления о включении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами.
  • Оплаченная государственная пошлина – для застройщика – 2000 руб., для покупателя – 1000 руб.
  • ДДУ в 3 экземплярах.
  • Разрешение на строительство дома.
  • Проектная декларация.
  • Документы подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Страховой договор, защищающий стороны при неисполнении условий.
  • Паспорт покупателя.
  • Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.

Перечень для готового жилья

  • Заявление о государственной регистрации сделки.
  • Квитанция об оплате гос. пошлины.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  • Кадастровые документы на землю где возведен дом.
  • Паспорт покупателя.
  • Документы строительной компании: свидетельство о регистрации юр. лица, устав, ИНН, приказ о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ.
  • Результаты государственной комиссии.
  • Поэтажный план возведенного дома из БТИ.

Для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

  • Договор долевого участия в 4 экземплярах.
  • Проектная декларация (предоставляется застройщиком).
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Паспорта участников сделки.
  • Заявления участников сделки.
  • Кадастровый план.
  • План дома с указанием точного адреса, количеством этажей и помещений.
  • Разрешение на строительство.
  • Агентский договор (если есть).
  • Кредитный договор.
  • Оформленная закладная.

Для получения налогового вычета

При покупке квартиры в новостройке официально трудоустроенные граждане, отчисляющие со своих доходов 13% в гос. бюджет, могут рассчитывать на возврат подоходного налога.

Сумма налогового вычета исчисляется в зависимости от суммы, указанной в договоре. Какие же документы нужны для возврата 13% при покупке квартиры в новостройке?

  • Заявление на возврат подоходного налога.
  • Копия гражданского паспорта.
  • Справка по форме 2НДФЛ.
  • Налоговая декларация по форме 3НДФЛ в 2 экземплярах.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Документы свидетельствующие о выплате указанной в договоре суммы.
  • Передаточный акт.
  • Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН.

Особенности составления и подписания договора

При заключении договора с застройщиком особое внимание следует обратить на следующие пункты:

  • Объект долевого строительства, подлежащий последующей передаче покупателю, должен быть описан максимально подробно, а формулировки не должны трактоваться двояко.
  • Стоимость квартиры и порядок расчетов.
  • Срок передачи объекта застройщиком.
  • Информация о гарантии строительной компании на объект.
  • Права и обязанности сторон.

Если какой-либо из этих пунктов отсутствует в тексте договора – соглашение будет признано недействительным.

Важно! Согласно законодательным нормам допустима только письменная форма этого документа.

Придерживайтесь следующих правил:

  1. Настаивайте на государственной регистрации договора в Росреестре. Не стоит соглашаться на оформление тех соглашений, регистрация которых не требуется.
  2. Все расчеты с застройщиком лучше всего проводить электронно. В том случае, если другой участник сделки настаивает на наличных расчетах – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
  3. Не подписывайте соглашение о продлении сроков. Если этот документ будет оформлен, вы не сможете рассчитывать на выплату компенсации за срыв сроков от строительной компании.
  4. Тщательно проверьте квартиру перед подписанием Передаточного акта. Все обнаруженные дефекты квартиры обнаруженные в процессе осмотра застройщик обязан устранить за свой счет.
  5. Проверьте приобретаемую квартиру. Указанные в договоре технические характеристики должны соответствовать таковым и на практике.

Покупка квартиры в новостройке – хорошая возможность сэкономить и получить при этом квартиру с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки более рискованны. Минимизировать риски покупателя поможет полная и тщательная проверка документов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)

+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/doc-novostroy

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Документы при покупке квартиры в новостройке

Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.

Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита.

В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется.

Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.

Domofond Гид: как купить квартиру в новостройке? Главные шаги

Как выбрать новостройку и застройщика?

Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру.

В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.

ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.

У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
  • если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

5 методов глубокой проверки застройщика

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
  • проектная документация;
  • заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  • проектная декларация.

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.

Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени.

В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости.

Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.

Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  1. Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  2. Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  3. Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  4. Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.

В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса.

Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету.

Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.

В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.

Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.

Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).

Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  • документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
  • согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  • непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  • кредитный договор;
  • договор ипотеки (закладную).

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский:

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  1. учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. выписка из ЕГРЮЛ;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  6. аудиторское заключение;
  7. строительные лицензии, допуск СРО;
  8. инвестиционный контракт;
  9. разрешение на строительство;
  10. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  11. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  12. свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  13. проектная декларация;
  14. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
  15. форма договора, по которой будет продаваться квартира.

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.

Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:

1) информацию по проекту строительства:

  • проектную декларацию;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  • проект договора участия в долевом строительстве;
  • договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  • положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
  • разрешение на строительство;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);

2) информацию о застройщике:

  • устав и/или учредительный договор;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  • сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhny_dlya_pokupki_novostroyki/6959

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Документы при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Есть два вида финансирования новостройки

— От покупателей

— От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.

Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры

— Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreester.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.