Если покупать квартиру через агентство

Содержание

Покупка квартиры через агентство недвижимости, сколько стоят услуги риэлтора, как правильно заключить договор с риэлтором

Если покупать квартиру через агентство

Поиск недвижимости начинается с того, что выставляются определенные требования к ней. Нужно знать, какое месторасположение, квадратура и предназначение помещения интересует покупателя. Потом, нужно определить свои финансовые возможности для покупки недвижимости. От этого будет зависит выбор агентства недвижимости, которое работает с определенным классом предложений на данном рынке.

Как выбрать агентство по недвижимости?

Выбор недвижимости и агентства зависит от требований к будущему помещению:

  • Его стоимость.
  • Его площадь, количество комнат, коридоров и т.д.
  • Район, в котором объект недвижимости расположен.
  • Интересует частный дом, или же многоэтажный (сколько этажей в нем примерно должно быть).
  • Особые характеристики: большая ванная, высокие потолки, большие окна и т.д.

После того как будет чётко составлен список пожеланий к будущему жилью, необходимо подобрать хорошее агентство недвижимости. Тут есть несколько принципов, по которым можно выбрать профессиональное агентство, а не сомнительную организацию.

Первое и ключевое описание для любой компании в сфере недвижимости – это ее известность. Активная реклама и положительные отзывы – это признаки хорошей компании, которая дает гарантию на предоставляемые услуги. Хорошее агентство может позволить себе дорогую рекламу.

Далее необходимо обратить внимание на общий имидж агентства. Тут важно качество подачи себя, оформление офиса, внешний вид сотрудников – все то, что создает правильную картинку для организации.

Порядок в офисе и качество самоподачи свидетельствует о том, что предоставляемые услуги соответствуют нормам этики, юридическим тонкостям и так далее.

С такими агентствами приятно и надежно сотрудничать.

Важным моментом оценки таких организаций является их опыт. Тут даже интересен не опыт самой организации, а ее сотрудников, точнее того, кто с вами будет работать.

В сфере недвижимости опыт – это главный показатель качества предоставляемых услуг.

Люди, которые сталкивались с разными ситуациями в практике, могут быстро и оперативно решать экстренные проблемы, выбирать лучшие предложения из лучших.

Необходимо проверить наличие сертификатов и дипломов как у агентства, так и у сотрудников. Это и будет главным показателем профессионализма и наличия практических знаний в данной сфере.

Ценовая политика агентства – это также один из важных факторов его выбора. На рынке таких услуг разрыв между ценами от разных организаций достаточно велика. Высокая цена в данном случае не является основным показателем качества предоставляемых услуг.

Низкая цена – это тоже повод засомневаться. Тут нужно рассмотреть несколько разных предложений на рынке и сравнить пакет услуг, который включили в данную стоимость.

Также стоит внимательно изучить отзывы о нескольких организациях с разным ценовым предложением.

Как не попасть на мошенников?

Есть ситуации, в которых при покупке квартиры через агентство недвижимости можно попасть на мошенников. Они обычно представляют себя владельцами квартиры, их представителями. Такие люди работают с фальшивыми документами. Сделка с мошенником — это большой риск, поскольку такие договоры определяют незаконными, а все проблемы обычно достаются покупателю.

Есть некоторые нюансы, которые помогают узнать, мошенник хочет заключить сделку или официальное (юридическое) физическое лицо:

  • У мошенника всегда есть при себе готовые документы, которые понадобятся при оформлении сделки купли-продажи. Они не откажутся сразу же оформить договор у нотариусов официально.
  • При заключении сделки посредники предлагают вносить большой задаток, в среднем 25% от стоимости.
  • У посредников может быть и не быть официальной доверенности.
  • При осмотре и продаже недвижимости присутствует только продавец, а владелец квартиры не может появиться.
  • Чтобы быстро на эмоциях заключить сделку, мошеннику могут специально устанавливать слишком заниженную стоимость.
  • Мошенники будут всячески увиливать от вопросов о документах и не дадут возможности их изучить.
  • Мошенники не пользуются услугами риелторов при заключении сделки, так как им придется дать документы на проверку.

Что касается покупки недвижимости через агентство, их также можно проверить на подлинность:

  • При заключении сделки необходимо проверить все данные агентства по недвижимости: номер регистрации, наличие ЕГРЮЛ и т.д.
  • Можно узнать у судовых организаций или налоговых структур, есть ли сомнительные ситуации, которые связаны с это организацией (не является ли она банкротом).
  • У самого риелтора можно проверить, является ли он официальным сотрудником данного агентства недвижимости.
  • Необходимо проверить всю информацию, которую агентство собрало про продаваемую недвижимость: подлинность документов, законность сделки и т.д.

Зачем нужен риелтор при покупке квартиры?

Выбрать хорошее агентство недвижимости – это полдела, так как основную работу покупатель будет вести именно с риелтором. Поэтому к его подбору есть тоже ряд требований. Профессиональный риелтор должен:

  • Знать все тонкости рынка недвижимости России.
  • Понимать клиента и его пожелания без лишних разъяснений.
  • Умеет находить индивидуальный психологический подход как к клиенту, так и к будущему продавцу квартиры.
  • Умеет акцентировать внимание перед продавцом на пожеланиях клиента.
  • Компетентный специалист во всех этапах от поиска квартиры к моменту завершения заключения сделки.
  • В профессиональной практике есть множество успешно совершенных сделок.

На какие нюансы стоит обратить внимание при выборе квартиры?

Сотрудник агентства недвижимости будет подбирать варианты для клиента исходя из следующих критериев:

  • Наличие транспортного сообщения на доступном расстоянии от жилья.
  • Предлагаемые цены от продавцов недвижимости и сопоставление их с финансовыми пожеланиями покупателя.
  • Уровень обеспеченности и развития инфраструктуры вокруг объекта недвижимости.
  • Технические характеристики самого дома.
  • Месторасположение квартиры (вид из окон, этаж и т.д.).
  • Наличие/отсутствие ремонта внутри жилья, его состояние.
  • Изучение ближайших соседей. Именно они будут ключевым дополнением уютной и комфортной атмосферы вокруг.
  • Экологическая ситуация в регионе, где находится квартира. Большим преимуществом очень часто становится наличие парков, водоёмов и других природных объектов в округе.

Как составить договор с агентством недвижимости на оказание услуг?

Договор с каждым агентством недвижимости имеет индивидуальную форму, поэтому выделить какой-то один общий подход к их оформлению сложно. Есть несколько моментов, которые обязательно должны оговориться в  договоре с любым агентством:

  • Точное указание стоимости услуг агентства недвижимости.
  • Права, обязанности и требования от обеих сторон.
  • Перечень услуг, которые агентство готово предоставить от начала поиска квартиры до момента окончательного заключения сделки с продавцом (включительно).
  • Срок, на который составленный договор будет действителен (обычно, это период не менее одного года).
  • Описываются все условия и этапы преждевременного расторжения сделки.

Договор нужно очень внимательно изучить и обратить особое внимание на все нюансы, которые прописаны боле мелкими буквами.

Процедура покупки квартиры с использованием услуг агентств недвижимости

В процессе оформления сделки и заключения договора риелтор обязан сопровождать от начала до конца. Основные обязанности риелтора в такой ситуации следующие:

  • Он обязан внимательно изучить все юридические нюансы покупки жилья, будет ли она законной и есть ли какие-то юридические нюансы (например, проблемы с передачей прав собственности). Тут продавец должен будет предъявить документы, подтверждающие наличие прав собственности и использования у продавца, выписку из ЕГРН и т.д.
  • Участие в составлении договора купли-продажи недвижимости. Тут риелтор проверяет правильность заполнения и составления соответствующих документов.
  • После заключения договора риелтор помогает провести операцию государственной регистрации прав на жилье нового владельца.
  • Если покупатель хочет приобрести жилье в не застроенном доме, задача риелтора состоит в тщательной проверки истории строительной компании, ее надежности.

Чтобы все действия риелтора в процессе поиска и приобретения жилья были законными, покупателю необходимо нотариально заверить доверенность на дачу ему таких прав.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке с риелтором

Первое, на что должны обратить внимание и покупатель, и риелтор – это на состояние квартиры и дома, а также территории вокруг.

Тут также проверяется исправность систем обеспечения электроэнергией, подачи воды и водоотвода, теплосети и систем подачи газа.

Чтобы проверить законность всех застроек в помещении и вокруг него, необходимо сравнить утвержденный план БТИ и с фактическим планом. Риелтор обязан тщательно проверить все юридические моменты, связанные с данным жильем:

  • Историю передачи прав собственности на него.
  • Было ли жилье замешено в каких-то незаконных действиях.
  • Юридическую правильность всех оформленных документов на него.

Любые проблемы, связанные с помещением, риелтор обязан определить и устранить до момента заключения договора о купле-продаже.

Также, у риелтора есть возможность сделать условия сделки более выгодными для покупателя (например, сбить первоначальную цену).

Цены на услуги риелторов

Стоимость услуг агентств недвижимости – это сугубо индивидуальный вопрос. Более выгодные предложения можно встретить у небольших и средних организаций. А вот крупные представители рынка недвижимости диктуют свои правила установления цен.

У них можно найти более дорогие предложения, чем у маленьких фирм, но это объясняется гарантией высокого качества предоставляемых услуг. На территории России принято, что услуги риелтора оплачивает не продавец недвижимости, а ее покупатель.

Стоимость услуг риелтора определяется такими факторами:

  • Период поиска жилья и заключения сделки.
  • Уровень сложности решения всех юридических вопросов.
  • Окончательная стоимость объекта недвижимости, который будут покупать.

Расторжение договора с агентством недвижимости

На любой договор с риелтором в обязательном порядке на территории Российской Федерации распространяется действие Закона «О защите прав потребителя».

Есть ряд причин, которые могут стать весомым основанием для расторжения договора:

  • Риэлтор не выполняет в полной мере все обязанности, которые были оговорены в договоре. Их реальное качество не соответствует установленным нормам и требованиям.
  • Покупатель нашел подходящий вариант для приобретения недвижимости самостоятельно, раньше того, как это сделал риелтор.
  • У покупателя поменялась ситуация и ему больше не нужно покупать жилье.

При расторжении договора с риелтором агентство необходимо уведомить об этом в виде письма, которое составляется в двух вариантах. Такое уведомление можно отправить по почте.

Если агентство потребует возместить убытки при расторжении сделки, оно обязано предоставить документально подтверждение о наличии расходов по договору до момента его расторжения.

Если таких документов нет, клиент не обязан ничего платить.

Если риелтору предоставили аванс, то он обязан вернуть его клиенту на сумму непредоставленных услуг по договору. Вернуть деньги покупателю обязаны не позднее чем через 10 дней, после расторжения договора. Если риелтор не выполнит таких условий, покупатель имеет полное право обращаться в судебные органы.

Какую ответственность несет агентство недвижимости перед покупателем

Обычно представители АН стараются минимизировать уровень своей ответственности по договору, чтобы не нести больших финансовых потерь. Поэтому при заключении договора в нем необходимо обязательно оговорить, какую ответственность будут нести обе стороны на период действия договора и в случае его досрочного расторжения.

С какими рисками можно столкнуться, покупая жилье через агентство недвижимости?

Главной причиной возникновения рисков при использовании услуг агентства недвижимости является некомпетентность сотрудников.

У реального агентства недвижимости или частного риелтора должна быть доверенность от владельца квартиры на права ее продажи.

Также из-за некомпетентности сотрудников агентства недвижимости договор может быть составлен с ошибками, который обычный покупатель не заметит. Такой договор может утратить свою юридическую силу и его можно признать недействительным.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/pokupaem-kvartiru-cherez-agentstvo-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat-i-skolko-pridetsya-zaplatit/

Покупка квартиры через агентство недвижимости: что нужно знать?

Если покупать квартиру через агентство

Любой человек, сталкивающийся с необходимостью совершения каких-либо операций с объектами жилой недвижимости, может выполнять всю положенную процедуру самостоятельно или доверить её специализированным компаниям (агентствам недвижимости или риэлтерским агентствам). Если принято решение довериться агентству, то будет нелишним заранее позаботиться о своей безопасности, в первую очередь финансовой, поскольку всегда существует риск мошенничества в данной сфере.

Плюсы покупки квартиры через агентство

Любой риэлтор является посредником между покупателем недвижимости и её продавцом, берущим на себя обязанности по полному сопровождению сделки. Под сопровождением в данном случае понимается подбор подходящего варианта, помощь в оформлении договора, юридическое обеспечение сделки и так далее.

Можно, конечно, все эти действия выполнить и самостоятельно, но в этом случае следует быть готовым к существенным тратам личного времени и средств. Кроме этого, например, оформление юридически значимых документов в любом случае лучше доверить специалисту.

Работа риэлтерского агентства будет заключаться в следующем:

  • организация процесса поиска устраивающего покупателя варианта при покупке недвижимости, чаще всего агентство предлагает несколько вариантов для того чтобы клиент имел возможность выбора оптимального для себя;
  • подбор объектов по тем критериям, которые выдвигает покупатель;
  • уточнение всех нюансов, касающихся выбранного клиентом варианта, например, наличие обременений, сведения обо всех прописанных и ранее выписывавшихся из квартиры и так далее;
  • проверка всей необходимой для совершения сделки документации, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца; для клиента риэлтор, как правило, собирает необходимый для оформления сделки пакет документов;
  • оказание услуг по получению денежного займа для приобретения квартиры;
  • оказание услуг по переоформлению права владения недвижимостью;
  • помощь в решении потенциальных проблем и затруднений.

Услуги агентств недвижимости обычно зависят от стоимости приобретаемого жилья и могут составлять весьма значительную сумму. Покупатель должен сам рассчитать, сможет ли он выполнить всю процедуру покупки недвижимости или лучше доверить эту работу профессионалам.

Какое агентство недвижимости предпочесть?

Если всё же принято решение воспользоваться услугами риэлтерской компании, то будет нелишним ознакомиться с основными правилами выбора таких организаций. Юридический портал bukva-zakona.

com предостерегает от поспешности при выборе агентства и, тем более, выбора компании на основе только минимальных расценок. Стоимость работы посредника, конечно, чрезвычайно важна, но она не может и не должна быть определяющей при рассмотрении вопроса.

При выборе компании, занимающейся посредническими услугами на рынке недвижимости, следует обращать внимание на следующие моменты:

  • сколько лет агентство присутствует на рынке, чем больше этот показатель, тем большее доверие к нему должно быть у клиентов;
  • количество постоянно работающих сотрудников, чем больше людей работает в компании на постоянной основе, тем больше оснований говорить о её стабильности;
  • цены на услуги; значительно заниженные цены (по сравнению со средними для рынка) должны насторожить покупателя, с другой стороны завышенная стоимость услуг не добавляет привлекательности агентству;
  • наличие собственного интернет-ресурса, рекламирующего услуги агентства, и других видов рекламы (в СМИ, на билбордах и так далее);
  • офис агентства способен быть полноценным критерием успешности и стабильности компании;
  • отзывы о работе агентства;
  • любая другая положительная информация об агентстве (например, участие в благотворительных акциях).

Составить правильное мнение о риэлтерской компании, можно только изучив большое количество информации о ней.

Даже если агентство производит положительное впечатление не стоит сразу спешить заключать с ним договор на оказание услуг.

Вполне возможно, что другая компания окажется более привлекательной, а расторгнуть уже заключённый договор без финансовых потерь (пусть даже и небольших) чрезвычайно сложно.

Весь описанный процесс получения информации об агентстве недвижимости можно считать предварительным. Более детальные сведения придётся получать уже непосредственно в самой компании. При этом следует обратить внимание на:

  • наличие сертификатов, аттестационной документации;
  • наличие записи об агентстве в ЕГРЮЛ;
  • наличие у компании нарушений;
  • наличие в штате юриста по вопросам недвижимости.

Договор на услуги риэлтерского агентства

Любые посреднические услуги будут предоставляться только после заключения соответствующего договора.

Договор заключается между покупателем недвижимости и агентством. В нём должна быть отражена следующая информация:

  • данные о сторонах договора;
  • список тех услуг, которые обязывается оказать компания;
  • оплата услуг компании (фиксированная ставка или процент от продажной стоимости квартиры);
  • срок действия договора;
  • ответственность сторон за нарушение условий, изложенных в документе;
  • возможность для клиента досрочно прекратить действие договора с оплатой понесённых агентством расходов;
  • возможность для клиента контролировать все действия агентства.

Кроме обязательных для отображения сведений существуют и такие пункты, которые способны стать причиной признания договора незаконным. Перед подписанием клиент должен убедиться, что в документе не содержится:

  • возможность получения агентством скрытой комиссии;
  • запрет на прямое общение покупателя и продавца недвижимости;
  • наличие штрафов за обращение в другие риэлтерские компании.

В большинстве случаев агентства недвижимости являются той самой инстанцией, которая избавляет клиента от всех (или по крайней мере от многих) проблем при совершении сделок с объектами жилой недвижимости. Но чтобы взаимодействие с такими компаниями не стало разочарованием или источником финансовых потерь следует соблюдать определённые требования при их выборе и работе с ними.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti

Как выгоднее купить квартиру: у застройщика или риелтора

Если покупать квартиру через агентство

В чем разница взаимодействия с застройщиком или риелтором при покупке квартиры в новостройке

NVS my world/shutterstock

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Риелторы:

  • председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
  • управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

  • директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
  • коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером.

Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт.

Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом.

Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры.

Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова.

По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки ( Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

  • информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
  • ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
  • возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

  • ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
  • дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе.

Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний.

Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Основные плюсы при таком взаимодействии:

  • большой выбор. Риелторское агентство работает с десятками объектов. Если клиент не может определиться, какая квартира ему нужна, брокер поможет выбрать проект, планировку;
  • экономия времени. При работе с риелтором вам не потребуется просматривать многочисленные проекты девелоперов, обзванивать и выезжать на каждый подходящий. Брокер должен по запросу предоставить вам шорт-лист жилых комплексов согласно вашим параметрам;
  • интересы покупателя. Риелтор не заинтересован продать квартиру в конкретном жилом комплексе или определенной компании, поэтому при выборе квартиры в новостройке он выступает на стороне покупателя;
  • ипотека. Агентство недвижимости может отправить заявку практически во все банки и затем помочь клиенту выбрать максимально выгодную для него ипотечную программу. Это особенно важно для тех, кто еще не определился, какой именно жилой комплекс рассматривать для покупки квартиры;
  • сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

В работе с риелторским агентством есть и минусы:

  • дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и т. д. за дополнительную плату. Это может быть и плюсом, так как у некоторых застройщиков нет таких услуг;
  • неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с брокером низкой квалификации. Таких специалистов можно встретить в любых сферах услуг. Менеджер по продажам со стороны застройщика полностью ведет сделку, для него не имеет значения, пришел клиент с агентом или по рекламному каналу. Даже если агент окажется недостаточно квалифицированным, менеджер по продажам застройщика поможет с подбором объекта и возьмет на себя оформление сделки, считает коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f1803629a7947bb56b4ee75

Почему не стоит обращаться в агентства недвижимости?

Если покупать квартиру через агентство

В этой статье вы узнаете мнение одного из наших юристов с опытом работы в агентстве недвижимости о том, почему не стоит обращаться в агентства недвижимости и почему лучше вообще избегать взаимодействия с так называемыми посредниками.

Примерно так работает рынок недвижимости в современной России

Для начала немного правового ликбеза о том, что такое агентство недвижимости и чем оно занимается

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрен такой вид договора, как агентский. В нем участвует заказчик – принципал и исполнитель – агент. Агент за счет заказчика и, как правило, от имени заказчика выполняет ряд действий.

Первоначальное юридическое предназначение таких договоров было в том, чтобы дать заказчику возможность расширить круг своей деятельности за счет большой сети агентов. Заказчик платит оговоренную часть от прибыли со сделок агенту, а остальное оставляет себе.

В это время агент ищет партнеров для заказчика и заключает с ними договоры.

Впоследствии быть агентом стало так модно, что стали очень популярными целые агентства – развлекательные, рекламные, юридические, риэлторские и многие другие. Однако первоначальный смысл агентств потерялся – теперь большинство из этих компаний просто оказывают услуги и клиента нигде не представляют. А “агентство” стало красивым словом, позволяющим солидно назвать свою фирму.

Чем больше пафоса – тем больше прибыли. Первое правило продаж.

Как вы попадаете в сети, расставленные риэлторами?

Теперь стоит отдельно поговорить о том, какие методы и схемы применяют риэлторы для увеличения своей прибыли.

В агентствах недвижимости регулярно идёт обучение вновь прибывших сотрудников и, к сожалению, учат их в первую очередь не грамотному оформлению сделок, а психологическим приёмам и поведенческим фишкам, чтобы расположить клиента к себе и заставить его всеми способами подписать договор. Вы попадаете на эти уловки как в роли продавца, так и в роли покупателя.

1. Важно понимать, что на рынке жилья спрос куда выше предложения. Соответственно, первая ловушка, которая выставляется хитрыми риэлторами – это полный контроль над всем вменяемым предложением на рынке.


Когда на продажу выставляется хорошая квартира, риэлтор приступает к штурму собственника и сообщает, что самому продать или сдать квартиру за желаемую цену у него не получится.

Для того, чтобы сразу заполучить собственника, риэлторы заявляют, что у них уже есть реальный покупатель или даже сами представляются покупателями, сильно сбивая цену, обескураживая собственника и вынуждая его обратиться в агентство. Впоследствии “фейковый” покупатель по-тихому сольется, но ваш договор с риэлтором уже никуда не денется.

2. Вторая ловушка риэлторов – это полный запрет на самостоятельную куплю-продажу или найм-сдачу жилья.

Дело в том, что гражданское законодательство позволяет прописывать в договоре запрет на самостоятельный поиск покупателя/продавца.

Клиент лишается права самостоятельно размещать объявления, показывать недвижимость, вести переговоры с потенциальными покупателями на срок действия агентского договора.

В случае если вы самостоятельно найдете покупателя, вы все равно заплатите комиссию агенту.

3. Если вы покупатель или съемщик жилья, то можете попасться на следующую уловку при обращении в агентство.

Риэлтор специально будет предлагать вам подставные варианты недвижимости, цены на которую сознательно завышены. После этого вам покажут недвижимость, которую им необходимо продать/сдать, обычная цена которой на фоне остальных вариантов покажется вам очень привлекательной.

4. Четвертая ловушка – отсутствие какой бы то ни было ответственности за результаты своей деятельности.

Агентский договор произрастает из конструкции договора оказания услуг. Услуга подразумевает не результат, а процесс. Можно провести параллель с образовательной услугой или с медицинской.

Вы можете ничему научиться и не вылечить свою болячку, но это не повод не заплатить учителю или врачу. То же самое и с агентом – вы никогда не сможете доказать, что агент некачественно работал. Риэлтор будет просить вас подписывать акты показа недвижимости каждый раз.

Эти подписанные вами акты и будут являться доказательством выполнения риэлтором обязанностей по договору.

Лицо риэлтора, когда спустя три месяца квартира не продана, а ты чего-то там требуешь

5. Пятая ловушка – это типовой агентский договор, в котором вы не пропишете интересующие вас положения.

То есть вы полностью очутитесь во власти риэлторов, не получите никаких гарантий и не сможете ничего сделать сами. Надо ли оно вам? Не стоит думать, что риэлтор потом будет вам помогать с возникающими проблемами.

Основная задача этих ребят – получить от сторон комиссию и самоустраниться от всех лишних головняков с квартирой.

Соответственно договор будет составлен для защиты интересов агентства и получения с вас максимального количества денег в любом случае (как при заключении сделки – в виде своего вознаграждения, так и при отказе от заключения сделки – в виде штрафов и неустоек).

Двойная плата за посредничество

Обращаясь к риэлтору, собственник хоть и совершает ошибку, но совершает ее абсолютно самостоятельно – никто не заставляет его заключать договор с риэлтором.

Но тем самым риэлторы умудряются заполучить лучшие рыночные предложения, после чего начинают диктовать покупателям и съемщикам условия по заключению договоров.

Нормой для них является стоимость услуг агентства в размере месячной аренды квартиры или 4-5 % от цены проданной квартиры.

При этом агентства берут вознаграждение за сделку одновременно как с собственников недвижимости, так и с покупателей/съёмщиков, предоставляя им по факту шаблонные договоры и акты (которые можно скачать в интернете).

Как работает агентство?

Зачастую клиент полагает, что риэлтор в силу профессионализма сможет продать квартиру быстрее, чем смог бы он сам. Это заблуждение. Объясним почему:Во-первых, в риэлторы берут абсолютно всех. Зарплата агента формируется от голого процента от сделок.

Это очень выгодно работодателю, но в связи с нестабильностью оплаты труда не у всех работников хватает сил и возможностей работать в агентстве долгое время. Это значит, что в агентствах большая «текучка кадров» и на работе задерживается не самые честный и порядочный персонал.

Во-вторых, риэлтор, так же как и вы, просто опубликует объявления на существующих сайтах недвижимости и будет ждать звонков.
В-третьих, риэлтор не будет показывать вашу квартиру в любое время дня и ночи. А больше того, он еще и вас будет выдергивать с работы для показа квартиры.
В-четвертых, риэлтор не знает плюсов и минусов вашей квартиры.

Любые скрытые недостатки, которые выявятся после покупки, добавят вам геморроя, если покупатель потом заявит вам свои претензии.
В-пятых, у риэлтора нет задачи продать вашу квартиру как можно быстрее.

Однако по просроченным объектам (если квартира не продается дольше оговоренного срока или он подходит к концу), риэлтор начинает втирать очки собственнику на тему снижения стоимости. Дескать, квартира не продается, значит предложение слишком дорогое. Но вы ведь не знаете, как работает агент.

Отвечает ли он на все звонки, обходителен ли с потенциальным покупателем, часто ли показывает квартиру и все в таком духе.
В-шестых, покупатели традиционно негативно относятся к предложениям от агентства. Ведь агентство дерёт немалую комиссию.

Так не лучше ли самостоятельно общаться с покупателями, имея отличный бонус в виде отсутствия комиссии агентства? Ведь даже если покупатель и захочет купить вашу недвижимость через агентство, он будет готов заплатить полную стоимость, включая комиссию агентства (50-200 т.р.), а это значит, что вы упускаете возможность продать свой объект дороже.

В-седьмых, обращаясь в агентства за грамотным юридическим сопровождением сделки, зачастую клиенты получают только лишь шаблонные договоры и прочие документы, которые не отражают индивидуальность каждой ситуации и не защищают их интересы. Гораздо логичнее в такой ситуации обратиться к юристу, который составит договор с учётом ваших пожеланий и особенностей сделки за 4-5 тысяч рублей вместо 20-50 тысяч рублей, которые берёт агентство за своё юридическое сопровождение. Кстати, сейчас во многих банках предоставляются аналогичные услуги по сопровождению сделки, особенно если квартира покупается в ипотеку.

Последнее время популярно заниматься очковтирательством вместо честной помощи людям. В этом смысле риэлтор куда ближе к “продажнику”, чем к “помощнику”.

Риски при заключении сделок

1. При сдаче жилья рисков конечно меньше. Но они тоже присутствуют.

Во-первых, правильно оформить опись в виде приложения к договору, сделать акты передачи квартиры, прописать порядок платежей, предусмотреть удобные основания для отказа от договора в одностороннем порядке.

2. Не сравнить с рисками при продаже квартиры:

Проверить согласие супруга, вменяемость старушки-продавца, наличие прописанных родственников, детские права на жилплощадь, документацию из БТИ, незаконные перепланировки, скрытые недостатки квартиры, буйные соседи. Все это вам никогда не подскажет риэлтор. Его задача, как уже неоднократно говорилось, получить комиссию и свалить в закат.

Для проверки данных обстоятельств в агентствах должны быть юристы, однако вы не можете быть уверенными в их квалификации и грамотности, а некоторых агентства и вовсе экономят на такой позиции.Для купли-продажи квартиры правильнее всего нанимать опытного юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью и оформлению сопровождения сделки.

Это выйдет, во-первых, дешевле, чем комиссия риэлтора, а во-вторых, безопаснее, потому что юрист будет действовать не из соображений поскорее продать, а из соображений выполнить качественный анализ сделки и ее последствий.Особенно велики здесь риски для покупателя. Если договор признают недействительным, то вашу новенькую жилплощадь отберут, не моргнув глазом.

А вот вернут ли ваши деньги – никто не знает. Мошенников на этом поприще – пруд пруди.

Надеемся, что данная информация позволит вам взглянуть на проблему свежим взглядом, и вы осознаете масштаб абсурда, который вносят в рынок недвижимости так называемые посредники.

Любому адекватному человеку очевидно, что механизм ответственности риэлторов за свои действия должен быть сильно ужесточен, а недобросовестные риэлторы должны попадать в черный список и лишаться права на ведение этой деятельности.

Еще больше полезных советов, инструкций и юридических лайфхаков в нашем INSTAGRAM. Там вы всегда можете написать нам в директ и получить исчерпывающую консультацию по вашему вопросу абсолютно на бесплатной основе. Надеемся, что читатели будут осторожнее, вступая в сделки с недвижимостью.

Не стесняйтесь писать и задавать вопросы, нам всегда интересно разбираться в проблемных и спорных ситуациях.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f75c34b991fd606adf2c188/pochemu-ne-stoit-obrascatsia-v-agentstva-nedvijimosti-5f7c334871c44f0829956c75

Преимущества купли-продажи квартир через агентство

Если покупать квартиру через агентство

By Олег Last updated Янв 10, 2020

Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков.

Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права.

Иначе не удастся избежать ошибок.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

  1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
  3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
  4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
  5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
  6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Выбор агентства недвижимости

При выборе агентства нужно учитывать:

  1. Время нахождения на рынке.
  2. Количество сотрудников в компании.
  3. Наличие официального сайта.
  4. Стоимость оказываемых услуг.
  5. Наличие офиса и его местоположение.
  6. Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
  7. Наличие наград.
  8. Отзывы клиентов.

Порядок покупки квартиры через агентство

Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

  • работу инженерных коммуникаций;
  • отсутствие незаконных перепланировок;
  • возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

  1. Перечень услуг, их объем.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Размер вознаграждения агентства.
  4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
  5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
  6. Возможность для расторжения договоренности.

Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

  • полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
  • поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • просмотры / показы, переговоры;
  • составление договора купли-продажи;
  • сопровождение сделки;
  • организация взаиморасчетов;
  • регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

  1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
  2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
  3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
  4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

  • нарушены оговоренные в договоре сроки;
  • недвижимость приобретена самостоятельно;
  • клиент передумал совершать покупку.

Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

  1. Экономия времени.
  2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
  3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
  4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

  1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
  2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

купля-продажа квартирыплюсы и минусыстоимость услугчерез агентство

Prev Post

Как получить визу жены в Великобританию

Next Post

Вступление в СРО строителей по-новому

Источник: https://vawilon.ru/preimushhestva-kupli-prodazhi-kvartir-cherez-agentstvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.