Как избежать налогов при сдаче квартиры

Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?

Как избежать налогов при сдаче квартиры
evgenyataman/Depositphotos

Кажется, на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом.

Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги.

Факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.

Платить налоги или уклоняться от них — это уже выбор каждого гражданина. И, как следствие, на него ложится и ответственность за принятое решение.

Как вы понимаете, на этом можно было бы закончить рассказ, если бы не одно но: слишком часто арендодатели в России решают, что налоги все-таки можно не платить.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Какие ваши доказательства?

Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.

В итоге под удар они ставят в первую очередь себя, ведь в договоре прописываются права и обязанности сторон, размер платы за наем и залога, условия, на которых съемщик съезжает с квартиры, и тому подобное. Если возникнет конфликт между собственником и жильцами (а такие конфликты не редкость), без договора законно отстоять свои интересы невозможно. А убытки окажутся, скорее всего, больше, чем налоги.

С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.

Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее. 

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Штрафы

Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.

Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%. 

Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 2–5 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека. Если недвижимость находится в Москве или Петербурге, то сумма штрафа составит 5–7 тысяч рублей.

Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.

Как получить долг с арендаторов, если договора нет?

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Сколько и когда?

Налог от сдачи квартиры для налоговых резидентов РФ составляет 13%. Для собственников-нерезидентов — 30%. Налоговым нерезидентом признается тот, кто за отчетный год провел в стране менее 183 дней.

Так что, скажем, если вы уехали больше чем на полгода в теплые страны на зимовку или к родственникам на Украину, а квартиру сдали, то нужно платить 30-процентный налог на доходы.

Но есть и хорошие новости: не стоит забывать, что от общей суммы уплаченных за год налогов резидент может воспользоваться налоговым вычетом (за лечение, обучение, покупку жилья и т. д.) и вернуть 13% ранее оплаченных. Такой вот круговорот налогов в природе.

Кроме того, вы можете зарегистрировать ИП, а в ряде регионов – платить налог как самозанятый. Так ставка значительно снизится.

Давайте рассчитаем сумму налогов на конкретном примере. Допустим, в 2019 году вы сдавали свою двухкомнатную квартиру в Москве за 50 тысяч рублей в месяц. За 2019 год ваш доход от сдачи недвижимости в аренду составил 600 тысяч рублей. До 30 апреля 2020 года вам нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию.

Далее нужно будет дождаться начисления налога (тем, кто зарегистрирован на nalog.ru, информацию о начисленной сумме показывают в личном кабинете; там же сразу можно и оплатить ее).

Налог для резидента составит 78 тысяч рублей (600 тысяч х 13%), для нерезидента — 180 тысяч рублей (600 тысяч рублей х 30%). 

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Могу ли я заставить жильцов зарегистрироваться в квартире?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_budet_esli_ne_platit_nalog_s_arendy_kvartiry/100534

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Как избежать налогов при сдаче квартиры

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков.

Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов. После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ.

  Сверх этого — штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

2. Более интересный случай, по мнению юристов компании elitearenda.ru, был следующий. В нем Елена И. сдавала 3 квартиры в  наем.

Она заключила договор безвозмездного пользования жилым помещением с теми, кто  у нее снимал квартиру. При этом квартиру она сдавала не безвозмездно, а за наличные деньги.

Ей постоянно приходилось тратить время на встречи с квартиросъемщиками. Позже она пояснила сотрудникам налоговой инспекции, что если квартиросъемщик будет зачислять денежные средства на её банковскую карту, это уже не годится.

Она вполне справедливо полагала, что если бы сотрудники налоговых органов проверили ее банковские счета и обнаружили постоянные зачисления средств, ежемесячные, одинаковые по суммам, то это могло бы вызвать у них подозрение.

При этом нам она сказала, что сотрудникам налоговой инспекции было парктически невозможно доказать факт сдачи квартиры, если бы не жалобы и показания одного из ее бывших квартиросъемщиков, с которым у нее произошел конфликт. Об этом можно почитать в самом конце предыдущей статьи.

В течение 3 лет она сдавала квартиры таким образом и у нее не возникало проблем. Ее имущество было защищено законом от порчи, пожара и потома с помощью договора безвозмездногол пользования жильем. Однако, спустся некоторое время у нее произошел конфликт с одним из жильцов.

Он пожаловался в налоговую инспекцию и они провели проверку, в ходе которой квартиросъемщик встретился с Еленой и передал ей «помеченые» купюры. Во время встречи он сообщил Елене устно, за что передает деньги, а Елена подтвердила это. Запись была сделана на диктофон.

Елену арестовали, а налоговая инспекция возбудила против нее дело по уклонению от уплаты налогов. Наверное, это был единственный способ доказать ее вину.

Затем Елена обратилась в нашу компанию. Наши специалисты сразу же посоветовали расказать все детали представителям налоговой инспекции, оплатить все штрафы, а затем оформить налоговый патент на сдачу квартир, учитывая, что их уже 3 штуки. Она так и поступила.

Примечательно, что позже она нам сказала, что по ее мнению, если бы не конфликт с квартиросъемщиком, то сотрудникам налоговой инспекции однозначно не удалось бы доказать факт сдачи квартиры в наем на «коммерческой» основе и предъявить Елене какие-либо обвинения. Здесь, пожалуй, «нечего возразить».

В общем, специалисты нашей компании, конечно, советуют Вам быть бдительными и законопослушными.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Источник: http://elitearenda.ru/ne-platit-nalogi-sdacha-kvartiry.htm

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Как избежать налогов при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов.

Чем грозит такой вариант действий и возможен ли он? Человек может сдавать квартиру по своему усмотрению, но только с соблюдением условий такого соглашения, как договор найма и, конечно, условий при налогообложении в случае с арендой жилья.

Что будет, если не платить налог? Доказать тот факт, что нарушения были, будет непросто для налоговых органов, но полагать, что сведения останутся сокрыты также не следует. За уклонение от налогов всегда предусматривается наказание.

Именно поэтому на практике всё же были выведены ситуации, когда происходит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов. Собственник должен понимать, как избежать мер ответственности, какой штраф может быть на него возложен и куда жаловаться в случае несправедливого решения.

Аренда и налоги

Такой вид отношений, как аренда, представляет собой вариант передачи жилья в пользование лицу на определённых договором условиях.

За такое использование, конечно, подразумевается плата со стороны арендатора, а соответственно, действует главное требования о том, что нужно платить налоги, так как сдача жилья в аренду сопровождается получением некоторого дохода. При этом налоги не являются заботой квартирантов, это обязанность владельца квартиры.

Какой срок найма определяется? Договор заключается обычно на определённый сторонами период.

Точный срок аренды не установлен законом, он никак не ограничивает свободу субъектов в этой части отношений, единственное пояснение, которое можно найти, что если стороны не договорились по срокам, то соглашение будет иметь неопределённый период действия. Это также будет относиться и к уплате налогов, которая должна осуществляться, пока действует подписанный договор.

Сдачу квартиры в аренду всегда нужно сопровождать дополнительными действиями. В первую очередь важно оформить договор, который требует соблюдения формы. Соглашение имеет только письменный вид.

Кроме того, когда речь идёт о найме квартиры, то собственник также должен зарегистрировать договор, так как без данного действия он действителен не будет.

Чтобы понимать, как составить договор, соответственно, как правильно сдавать жильё, достаточно обратиться к Гражданскому кодексу РФ, где сказано, что главное указать существенные условия, а именно предмет соглашения. Остальные условия устанавливаются сторонами.

Договор найма подразумевает получение дохода. Собственник не может освобождаться от уплаты налога в рассматриваемых гражданских отношениях.

Как правильно сдать квартиру? Соблюсти все указанные выше требования. И налогообложение играет важную роль. Если имеется соглашение, то осуществлять наём и не платить налог нельзя.

Кроме того, следует обращать внимание на случаи, когда сосед сдаёт свою квартиру.

Если соседи сдают квартиру и не платят налоги, то следует определиться с тем, куда жаловаться, ведь за подобные нарушения предусматривается ответственность, а именно штраф и даже лишение свободы.

Отдельно следует сказать и о том, какие режимы могут предусматриваться в случае, когда квартира сдаётся, а налог должен быть оплачен:

  • общий порядок, когда у собственников, оформивших доход от аренды, как официальный, взимается налог в зависимости от того, какую сумму они получают, так как именно за счёт неё происходит формирование налоговой базы;
  • упрощённый порядок, когда за основу берётся только налоговая база, а доходы учитываться не будут.

При этом ни один из предложенных вариантов не может полностью освободить от обязанности уплачивать налоги за сдаваемые жилые помещения.

Говоря о том, кто должен платить налог при аренде, следует отметить, что сюда входит каждый собственник объекта, неважно, физическое это лицо или же какая-то организация. Главное правило, собственник должен быть зарегистрирован в данном статусе.

Нередко владельцы задают вопрос, как сдать квартиру в аренду и не платить налог за сдачу квартиры? Условно такие способы есть.

Однако чтобы не платить налог в процессе сдачи квартиры в аренду, нужно знать, куда обратиться и иметь на то веские причины, которые объяснят невыплату платежей по налогам.

В любой ситуации, когда собственник убеждён, что его право как-то ограничивается, он может обратиться в вышестоящие органы, оформив своё обращение в жалобу.

Варианты уплаты налогов

Как не платить налог? Передача в наём квартиры без уплаты налогов интересует не одного владельца, однако, чаще всего это незаконные действия, которые приводят к негативным последствиям.

Без налогов получать доход нельзя, особенно если было его официальное оформление, и подписывался договор. Однако не всегда владельцы стремятся избежать налогов.

Более того, закон предлагает немало вариантов, которые собственник применяет, уплачивая налоги, и при этом экономит денежные средства, даже если квартира сдавалась долгое время.

Срок обязанности по выплате налогов начинает течь со сдачи жилья и, соответственно, подписания съёмщиком договора найма квартиры.

При составлении договора аренды квартиры устанавливается только сколько должно заплатить арендующее лицо, условия о налоговых обязательствах не предусматриваются, они регламентируются отдельно.

Можно ли арендовать жильё без соглашения? На практике такое встречается чаще всего, что не предусматривает налогов за сдачу жилья.

Однако насколько это безопасно для участников отношений? Ведь когда нет соглашения, сложно сказать, куда жаловаться при сдаче в аренду квартиры без официальной документации, так как никаких прав для защиты фактически не существует. Поэтому всегда при сдаче квартиры в аренду должен быть договор.

На сегодняшний день существует несколько вариантов, которые помогут заплатить налог за рассматриваемый вид отношений. Выбирается конкретный метод людьми, то есть участниками отношений, которые должны подготовить для этого необходимые бумаги и обратиться в соответствующие органы власти.

К вариантам уплаты налогов относят следующее:

  1. Уплата налогов гражданами. В процессе сдачи в аренду квартиры владельцы всегда перечисляют полный размер платежа, который будет высчитываться в таком порядке, в каком предусматривает налоговый закон, то есть в зависимости от размера дохода.
  2. Уплата налогов организациями. Наличие соглашения обязательно, в то время как граждане могут избежать договора, регулярно подавая декларацию о доходах. Любое юридическое лицо сообщает о размере как прибыли, так и неуплаченного налога, если таковой имеется, иначе будет привлечено к ответственности. Исчисляется сумма платежа от размера прибыли организации.
  3. Уплата налогов в упрощённом порядке. Данная система предусмотрена для индивидуальных предпринимателей, а также организаций, которые должны обратиться в налоговый орган с заявлением на применение к ним такого режима. Рассматриваемый порядок устанавливает заниженную ставку в шесть процентов. Плюс допускаются авансовые платежи, вносимые каждый квартал.

Избежать налоговых платежей можно при отсутствии соглашения или же в случае непроведения его регистрации, что по закону признаётся нарушением.

Полученный от аренды доход как гражданами, так и организациями должен быть внесён в декларацию, подача которой является обязанностью каждого субъекта отношений даже в случае применения упрощённой системы.

Способы освобождения от обязательства

Передавать в аренду квартиру и не платить налоги является целью многих лиц, занимающихся сдачей жилья.

Особенно часто эта проблема касается граждан, которые попросту не заключают договоры, а если и делают это, то забывают об обязательной процедуре его регистрации.

Такой вариант, безусловно, даёт возможность освободиться от обязательств налогового характера, но при этом может создать и проблемы.

Уклонение от уплаты налогов как для граждан, так и для организаций признаётся правонарушением и предполагает привлечение этих лиц к ответственности, в том числе уголовной.[/attention]

На сегодняшний день существуют определённые способы, позволяющие избежать налогообложения. Однако не все они законны. Именно поэтому такие способы были разделены на две группы: легальные и нелегальные. В первую очередь следует сказать о том, как, не нарушая закон, не платить налоги.

Предполагаются следующие варианты действий:

  1. Заключение соглашения на срок, который не превышает одиннадцати месяцев, он максимальный для того, чтобы избежать налогов. Более длительный период приведёт к налоговым обязательствам.
  2. Соглашение о безвозмездном пользовании. Собственник передаст квартиру без оплаты её пользования, но по факту будет получать доход.
  3. Уничтожение соглашения и заключение нового в период подачи деклараций, а именно с января по апрель.
  4. Отсутствие договора. Чаще такой вариант подходит для граждан, которые сдают свои квартиры. Но это создаёт множество рисков.

Оптимальным вариантом является заключение соглашение на срок одиннадцать месяцев, признать данные действия незаконным возможности не будет.

Вторая группа, это нелегальные способы, которые прямо или косвенно будут определяться, как нарушение закона.

При этом граждане часто их используют, так как органы власти не могут установить и доказать это:

  1. Сокрытие факта сдачи жилья. Никто не контролирует данный процесс, более того, инспектор из налоговой службы не нагрянет с проверкой и не выпишет штраф на месте.
  2. Отрицание факта получения дохода. Если даже квартира сдаётся, то доказать то, что лицо получает какую-то прибыль с этого, причём ежемесячно, нельзя.

Данный перечень способов признаётся нелегальным потому, что по факту может расцениваться, как акт мошенничества.

Однако в большинстве случаев в силу слаборазвитого правового сознания граждане просто не задумываются над тем, что о своих доходах необходимо сообщать в налоговую службу и платить с них налоги.

Кроме того, за злостное уклонение от обязательств будет привлечение к уголовной ответственности, а также назначение наказания вплоть до лишения свободы.

Таким образом, избежать обязательств по налогам в случае со сдачей квартиры в аренду возможно, причём это не всегда незаконные действия, влекущие негативные последствия. Практика предусматривает как допустимые варианты действий, так и недопустимые. Вторая группа приносит больше рисков, но при этом применяется чаще, так как налоговые органы не осуществляют повсеместный и регулярный контроль над арендными отношениями и доходами, получаемыми от них.

Источник: https://ZhiloePravo.com/nalogi/sdacha-kvartiry-arendu-bez-uplaty.html

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Как избежать налогов при сдаче квартиры

Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей.

 

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы.

Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%.

Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил.

Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании “БК_НЕДВИЖИМОСТЬ” Александра Федотова: “Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем”.

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее: 1. Оформить договор аренды. 2. Фиксировать получение денег от жильцов 3. Оформить временную регистрацию арендаторов.

4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье “Бумажные аспекты аренды жилья”.

Оформление временной регистрации (прописки) – процедура достаточно простая.

Единственное, что следует помнить, – прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание.

Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм.

Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами: – ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода; – зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода); – зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента; – зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);

– зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме.

Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом.

Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде.

Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является “существенным условием” договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: “упрощённый” налог с “ипэшника” – 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – “доходы”). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна.

Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%.

 Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей.

Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч.

Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев.

Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на “крупный размер”, надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода.

Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии.

Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 “двушек”).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/012/516/article_12516.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.