Как купить дом у застройщика

Содержание

Инструкция по покупке дома без посредников

Как купить дом у застройщика

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Как купить дом у застройщика

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

  • отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
  • флигель;
  • пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать. 

Плюсы покупки:

  • при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
  • большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
  • надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
  • возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
  • оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
  • возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
  • определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
  • минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
  • большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
  • отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
  • возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
  • подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
  • имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

  • покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
  • к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
  • цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
  • перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
  • такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
  • при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
  • нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

  1. Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
  2. Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
  3. Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
  4. Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
  5. Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
  6. Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
  7. Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

  • приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
  • оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/nyuansy-pokupki-nezhilyh-pomeshhenij-v-novostrojkah-ot-zastrojshhika

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

Как купить дом у застройщика

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство.  В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности.

Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство».

При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».  

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке:

  1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации.

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

  1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

  1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
  2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
  3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
  4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости.

Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры. Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ.

Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки.

Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

  1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья.

Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости.

А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.  

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.  

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

Заказать выписку для проверки земельного участка под строительство прямо сейчас.

Елизавета Кобрина  

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости

Как купить дом у застройщика

Эксперт “РГ” Глеб Акимов рассказал об основных правилах, которые нужно соблюдать, приобретая дачу.

Кадастровая палата разъяснила, кого коснется новая “дачная амнистия”

Для начала нужно определить основные критерии поиска, чего вы ждете: природа (река, лес и т.д.), инфраструктура (газ, электричество, вода, канализация, чистка подъездных дорог зимой и. т.д.), расположение (удаленность от городского жилья, от ближайших населенных пунктов), логистика (ближайшая трасса к дому, ее пропускная способность), площадь и форма участка.

Выбирайте район проживания и изучайте порядок цен в интернете. Смотрите объявления от собственников на вторичном рынке, мониторьте предложения от компаний-застройщиков, проконсультируйтесь в агентстве недвижимости. Сравните все предложения.

Подобрав 10-15 объектов, посетите каждый из них: по возможности со знакомым строителем и юристом. Уточните стоимость ЖКХ. Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то какие ежегодные выплаты и тарифы установлены правлением. Познакомьтесь с соседями, почитайте форумы жителей.

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете участок с домом:

– Уточните дату постройки и срок владения.

– Выясните, из каких материалов построен дом, обязательно покажите фундамент профессионалу.

– Узнайте о планах развития территории.

– Лично проверьте наличие воды, газа, электричества, канализации и интернета.

Опрос: Российская дача прощается с образом “единственной кормилицы”

– Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

– Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей.

– Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.).

– Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам.

Какие документы должны быть у продавца – частного лица:

– Разрешение на строительство.

– Акт ввода дома в эксплуатацию.

– Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.

– Нотариальное согласие супруга на продажу.

– Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки.

– Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Выписка – обязательный документ. В ней отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-7 рабочих дней. Запросить выписку можно в любом МФЦ, для этого нужно знать кадастровый номер участка. Если выписку предоставляет продавец, то обратите внимание на дату.

Чем справка “свежее”, тем лучше.

Верховный суд разъяснил, за что отвечает рублем продавец недвижимости

– Если у объекта уже есть “история” и участок уже перепродавался, то проверьте чистоту всей цепочки сделок, запросите договоры купли-продажи и посмотрите были ли они удостоверены у нотариуса.

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов.

В первую очередь, это правоустанавливающие документы юридического лица – Устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.

https://www.youtube.com/watch?v=bbtbjXi3hrA

Проверьте не находится ли юрлицо в стадии банкротства. Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок.

К ним относятся “Постановление районной администрации о выделении участка”, с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность.

Проверка всех коммуникаций

Владимир Песня/РИА Новости

Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка.

Будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д.

И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.

Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций – электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Дачи подешевели в некоторых регионах России

В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.

Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно должен быть акт о выполненных работах.

Непосредственно на сам дом и прилегающий к нему участок должны быть:

Андрей Соломонов/РИА Новости

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

– Правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик.

– Постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.

В Росреестре пояснили, у кого могут изъять земельный участок за мусор

– Кадастровый паспорт участка.

– Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

– Кадастровый паспорт на строение из БТИ.

В свидетельстве о праве собственности на участок содержится информация о назначении и разрешенном использовании участка (ИЖС, ЛПХ и т. д.). Последний важный документ – договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.

Рекомендуем при оформлении сделок с недвижимостью обращаться к нотариусу, так как именно он гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров.

Нотариусы помогут дистанционно покупать квартиры

Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки: выясняет обстоятельства дела – устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, разъясняет участникам смысл, значение и правовые последствия сделки; проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства, проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчеты через публичный депозитный счет (это самый безопасный способ расчётов), а также вправе передавать документ в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Источник: https://rg.ru/2019/08/20/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-zagorodnoj-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.