Как лучше купить квартиру в новостройке

Содержание

Как выгоднее купить квартиру: у застройщика или риелтора

Как лучше купить квартиру в новостройке

В чем разница взаимодействия с застройщиком или риелтором при покупке квартиры в новостройке

NVS my world/shutterstock

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Риелторы:

  • председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
  • управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

  • директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
  • коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером.

Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт.

Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом.

Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры.

Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова.

По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки ( Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

  • информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
  • ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
  • возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

  • ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
  • дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе.

Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний.

Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Основные плюсы при таком взаимодействии:

  • большой выбор. Риелторское агентство работает с десятками объектов. Если клиент не может определиться, какая квартира ему нужна, брокер поможет выбрать проект, планировку;
  • экономия времени. При работе с риелтором вам не потребуется просматривать многочисленные проекты девелоперов, обзванивать и выезжать на каждый подходящий. Брокер должен по запросу предоставить вам шорт-лист жилых комплексов согласно вашим параметрам;
  • интересы покупателя. Риелтор не заинтересован продать квартиру в конкретном жилом комплексе или определенной компании, поэтому при выборе квартиры в новостройке он выступает на стороне покупателя;
  • ипотека. Агентство недвижимости может отправить заявку практически во все банки и затем помочь клиенту выбрать максимально выгодную для него ипотечную программу. Это особенно важно для тех, кто еще не определился, какой именно жилой комплекс рассматривать для покупки квартиры;
  • сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

В работе с риелторским агентством есть и минусы:

  • дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и т. д. за дополнительную плату. Это может быть и плюсом, так как у некоторых застройщиков нет таких услуг;
  • неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с брокером низкой квалификации. Таких специалистов можно встретить в любых сферах услуг. Менеджер по продажам со стороны застройщика полностью ведет сделку, для него не имеет значения, пришел клиент с агентом или по рекламному каналу. Даже если агент окажется недостаточно квалифицированным, менеджер по продажам застройщика поможет с подбором объекта и возьмет на себя оформление сделки, считает коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f1803629a7947bb56b4ee75

Чек-лист: как выбрать новостройку

Как лучше купить квартиру в новостройке

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

  • желаемая площадь;
  • максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
  • с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
  • теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
  • защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
  • ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
  • услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими.

В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен.

По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

  • Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
  • Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
  • Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

  • школы и детские сады;
  • поликлиники для взрослых и детей;
  • стоматологические клиники;
  • МФЦ;
  • магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

  • образовательные учреждения;
  • физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • подземные и надземные паркинги, автостоянки;
  • медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру.

В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны.

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

  • площади озеленения;
  • расстояния до ближайших крупных шоссе;
  • наличия или отсутствия рядом промзон;
  • розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org. 

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией. 

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

  • разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
  • актуальную проектную декларацию;
  • заключение государственной экспертизы;
  • подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

  • при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
  • при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

  • стоимость недвижимости;
  • подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
  • отделка на момент передачи дольщику;
  • точный срок передачи объекта долевого участия;
  • гарантийный срок от застройщика;
  • условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/12/2/chek-list-kak-vybrat-novostrojku/

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как лучше купить квартиру в новостройке

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%.

Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика.

Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.

Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.

Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь.

Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал).

Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.

Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа.

Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%. 

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС).

Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы.

Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Не пропустите:

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/7_sposobov_vygodno_kupit_kvartiru_v_novostroyke/100483

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Как лучше купить квартиру в новостройке

26 декабря, 2018

Приобретение недвижимости – это важная и не всегда простая задача. Перед покупателем открывается огромный мир с предложениями покупки жилья на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры в новостройке – это еще и очень рискованно. Чтобы избежать неприятностей, нужно грамотно действовать на всех этапах приобретения недвижимости.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

На что обратить внимание в первую очередь, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Пошаговая инструкция:

  1. Сначала необходимо обратить внимание на степень готовности жилой постройки. Это важнейший этап, так как все бумаги могут быть в порядке, да и репутация строительной компании положительная, а сама постройка не достроена. Не стоит верить на слово, что дом готов и коммуникации подведены. Лучше проверить это самостоятельно. Покупатель имеет полное право попросить застройщика показать наличие воды и электричества. Если осмотр не получится произвести в виду обстоятельств, то можно приехать на стройку в другой день и узнать обо всем у строителей. Если что-то не в порядке, то строители расскажут все как есть. О проблемах возведенной жилой постройки можно узнать на форуме. Там другие дольщики могут обсуждать проблемы дома. Если здание готово, но нет воды и электричества, то не стоит спешить в него въезжать, так как коммуникации могут провести не сразу, и придется ждать месяцами.
  2. Желательно заключать договор долевого участия в строительстве, и чтобы он регистрировался в регистрационной службе. Согласно Федеральному закону – 214, если застройщика признали банкротом, то требования покупателя будут обеспечены залогом. Договор ДДУ помогает защититься от двойной продажи одного и того же жилья. Если строительная фирма работает с такими договорами, то с остальными документами у нее все в порядке, а вопрос с землей полностью решен. Наличие договора долевого участия является большим преимуществом, но это не единственный критерий оценки.
  3. Также следует обратить внимание, является ли жилое здание аккредитованной в банке (сколько банков выдают кредиты на эту новостройку). Если таковых нет, то это указывает на явные проблемы застройщика. Лучше будет, если несколько банков кредитуют новостройку. Причем главным кредитором должен быть Топовый банк с хорошими финансами. Ведь если денег не будет хватать для завершения строительства, банк берет на себя ответственность – вложить деньги и продолжить строительство, чем приостановить. Это важно и самому банку, так как в случае банкротства компании банк не получит свой кредит. Важный факт! Нужно, чтобы аккредитация была свежая.
  4. Также важно выяснить, сколько домов до этого построила данная фирма, были ли проблемы в ходе строительства. Некоторые компании регистрируют новое юрлицо под строительство нового жилого помещения с целью минимизации рисков.
  5. Иногда строительство жилых домов сравнивают с финансовой пирамидой, построение которых зависят от того, будут ли дольщики приобретать квартиры. Если нет, то появляется риск получить долгострой или недострой. Также стоит обратить внимание на местоположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность.
  6. Оценивают планировку имущественного хозяйства, качество самого объекта: высота потолка (преимущественнее выбирать высокие), толщина стен (лучше выбирать толстые), расположение лифтов (выбирают квартиру дальше от шахты), оконные расположения, толщина перекрытий.

Какие бумаги должен предоставить застройщик?

Если все этапы оценки жилья в новостройке прошли успешно, то можно попросить застройщика показать документацию для проверки. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона – 214, застройщик обязан показать следующие бумаги для ознакомления:

  • учредительные бумаги строительной компании;
  • свидетельствующий лист о госрегистрации строительной компании;
  • свидетельствующий лист о постановке на учет в Налоговой службе;
  • годовую отчетность и бухгалтерский отчет за 3 последних года;
  • постановление об аудиторской организации.

Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства новостройки;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • проектные документы с изменениями;
  • письменное разрешение на постройку жилого помещения на земельном участке.

Важно! Многие строительные фирмы отказываются предоставлять подобные документы, ссылаясь на тайну застройщика. Но по Федеральному закону – 214 они должны предоставлять их по первому же требованию.

Общий перечень документации:

  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • письменное разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование;
  • свидетельствующий лист о праве на землю;
  • договор со страховой компанией;
  • выписка из единого реестра на недвижимое имущество;
  • данные строительной компании: устав, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
  • форма договора для продажи жилья;
  • постановление об аудиторской организации;
  • заключение экспертизы проектных бумаг;
  • лицензии на строительство.

Как выбрать новостройку

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо определиться с целью ее приобретения. То есть покупатель должен четко понимать, он хочет купить жилье для инвестиций или чтобы жить там самому.

Обычно, когда покупатель планирует продать квартиру, когда она вырастит в цене или на вторичном рынке после сдачи дома в эксплуатацию, он покупает жилье сразу.

Если квартира приобретается для себя, то здесь происходит тщательная проверка: оценивается уровень развития инфраструктуры, транспортное развитие района и т.д.

После того как новостройка выбрана, идут к застройщику или риэлтору. Застройщик может предложить потенциальному покупателю только свое жилье. У риэлтора имеется целая база жилых домов, поэтому он предлагает несколько вариантов, среди которых покупатель выбирает лучший.

Приобретение жилья  по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотеке в новых домах возможно. Но стоит учесть важный момент – нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надёжности места работы, так как в случае увольнения не всегда можно быстро устроиться на новую работу.

Если покупатель подал в банк заявку и получил одобрение на кредит, то строительная компания переходит к следующим действиям:

  • представитель компании согласовывает договор ДУ с участием ипотечных средств с представителем банка;
  • назначают время проведения сделки;
  • в банке дольщик подписывает договор;
  • в офисе застройщика дольщик подписывает договор ДУ.

После регистрации вносится первоначальный взнос, а оставшуюся часть перечисляет банк.

Важно! После того как квартира куплена, нужно принимать жилье, иначе, если будут обнаружены какие-либо недоделки, то после подписывания акта о приеме-передачи застройщик может отказаться что-либо переделывать.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Самым главным преимуществом покупки квартиры в новостройке считается его стоимость. Так как в новом доме жилье стоит на 10% дешевле, чем такая же жилплощадь вторичной недвижимости.

  1. На момент сдачи дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается на 25%. Это означает, что при перепродаже можно получить неплохой доход.
  2. Приобретая жилье в новостройке покупатель становится первым владельцем, что снижает вероятность оспаривания сделки.
  3. С целью привлечения покупателей застройщики предлагают выгодные программы рассрочек платежей за недвижимость.
  4. Предполагается длительный срок эксплуатации коммуникаций (электричество, канализация, водопровод), так как дольщики въезжают в абсолютно новую квартиру.

С какими сложностями можно столкнуться?

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

  1. В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
  2. Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
  3. Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры.

Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций.

Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Как выбрать квартиру в новостройке

Как лучше купить квартиру в новостройке

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила:

  • не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
  • не полагайтесь в  выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
  • собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
  • внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора 
  • при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении 
  • если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат 
  • если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
  • если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
  • если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
  • если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется  стройка

Время покупки квартиры

 Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем. 

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

  • транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
  • ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
  • не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
  • старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
  • не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
  • хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
  • отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
  • приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж 

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний .

Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем.

Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад.

Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами.

Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

  • квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
  • Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно. 
  • Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
  • Избегайте  квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

  • большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви 
  • наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
  • расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются  на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
  • примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
  • примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) .

По фотографиям и  веб камерам  можно следить за динамикой строительства.  Поищите информацию о дате регистрации застройщика и  реализованные проекты.

Познакомьтесь с  отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

  • Устав.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и порядковый номер квартиры.
  4. Планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени. 

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Источник: https://vbutovo-park.ru/2018/04/17/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%B2%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D1%80-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%B2-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.