Как определиться с выбором квартиры

Содержание

Как выбрать из двух вариантов квартир: факторы, риски выбора

Как определиться с выбором квартиры

Как выбрать из двух вариантов квартир — факторы влияющие на покупку квартиры, правильный выбор, принятие решения относительно конкретного объекта, сколько времени занимает выбор и как решиться купить квартиру, если нравится несколько вариантов.

Может показаться, что когда приходит время покупки недвижимости — это, казалось бы не должно вызывать особых проблем с выбором. Есть деньги — есть товар на рынке, иди и покупай то, что нравится!

Единственное что объективно ограничивает высоту полета при этом — размер собственного кошелька.

Мы все достаточно разные и для какой-то части людей найти и правильно выбрать квартиру не представляет никакой сложности вообще.

На практике бывало, что со второго или третьего просмотра клиенты выбирали себе квартиру и уже к вечеру, грубо говоря, ее покупали. И даже эта, казавшаяся со стороны, поспешность абсолютно нормальна.

Дело в том, что такая группа покупателей смотрит на покупку квартиры, как на решение «вопроса квадратных метров» и не более. В следствие чего какие-то второстепенные детали в отношении самой квартиры для них не столь принципиальны.

Для других решение вопроса, как правильно выбрать квартиру — это сложный процесс, где решение о покупке дается с большим трудом. Все это решается, к примеру, на «семейном совете» и вполне естественно.

Для кого-то, зачастую, что-то решать неимоверно трудно. Как для меня, например, принять решение спрыгнуть с «тарзанки» (честно говоря не прыгнул бы ни за какие каврижки…:)

Как выбрать из двух вариантов квартир: факторы

1. Как относиться к покупке квартиры

Чтобы процесс выбора квартиры был наиболее быстрым и комфортным, прочтите несколько советов, основанных на опыте.

Постарайтесь отнестись к выбору квартиры без лишней сложности, не нагнетайте почем зря.

Соглашусь, что покупка квартиры была и остается достаточно серьезной задачей, но это не конец света и смена одного жилья на другое вряд ли перевернет всю вашу дальнейшую жизнь.

Чаще всего, новоселы, прожив во вновь купленной квартире через год-другой понимают, что были бы не против пожить в другой квартире (к примеру, где-то увиденной).

Какая-то часть людей считает, что выбирать недвижимость надо с толком, чувством и расстановкой. При этом они думают, что таким способом найдут самую лучшую квартиру, которая рано или поздно будет кем-то выставлена на рынок.

Однако, на практике известно, что большого смысла в этом нет.

Конечно, тут же найдется часть несогласных со мной, что на самом деле выбирать квартиру долго — это тактически верно, а я просто внушаю обратное.

Ну что ж. Дело в том, что рынок недвижимости находится в постоянном движении, он постоянно «дышит» ценой, как живой организм.

Очень часто покупатели упускают выгодные и хорошие объекты из-за своей нерешительности, потому как цена растет, объекты покупаются более решительными покупателями, а тех кто не может определиться ждать никто не собирается.

На рынке остаются в продолжительной продаже только те объекты, которые выставлены по завышенной цене, в расчете, как говориться в народе «на дурака» или более либерально «ждут своего покупателя».

2. Время на выбор квартиры

Одним из важных факторов, влияющих на покупку квартирыэто продолжительное время просмотра и походы на просмотры как на работу.

Это вредно для самого покупателя. Квартиры примелькиваются, глаз «замыливается», внимательность понижается.

Зачастую через некоторое время уже смотреть ни на что не хочется. И в итоге покупатель превращается в невесту на выданье — ей показали 40 женихов и теперь она не может определиться, а варианты тают, ведь это рынок, никто не будет ждать.

Есть даже определенная группа покупателей, которые выбирают себе квартиру по нескольку лет(!), сменив при этом 3-4 агента, которые не могут реализовать их «реальную» мечту о «хорошей» квартире.

После долгих мытарств чудо все-таки происходит и все знакомые и родственники собираются посмотреть что же такое необычное было приобретено после такого долгого выбора.

В результате чаще всего поражаться будет нечему — квартира стандартной планировки, как у соседей или тех же знакомых и родственников. Может быть её купили почти даром или по бросовой цене?

Скорее всего нет, либо квартира действительно стоит отданных за нее денег. Вспомните, возможно, от ваших знакомых или коллег вы слышали подобную историю.

Итак, продолжим:)

Чаще всего, если с вами поиском занимается риэлтор, то затягивающийся выбор недвижимости сигнализирует ему о вашей низкой мотивации. Такое поведение характерно для людей уже имеющих жилье и не спешащих менять привычное место жительства.

Покупатели думают примерно так: «Найду что-нибудь получше — хорошо, не найду, ничего страшного. Все равно есть где жить».

В этом случае профессиональный риэлтор довольно быстро станет терять к таком клиенту интерес, видя что покупатель не особенно заинтересован в покупке квартиры.

В данном случае такого клиента возьмут себе агенты-новички, либо те, кому все-равно с кем работать.

Поэтому не стоит излишне засорять себе голову и усложнять процесс, старайтесь правильно выбрать квартиру — не выискивая скрупулезно между заранее невыгодными вариантами.

Наоборот получайте удовольствие от процесса просмотра и последующей покупки квартиры, ведь данный процесс для большинства людей является приятной формой время препровождения.

Сколько времени затрачивает человек, настроенный купить квартиру?

По опыту могу сказать, что это занимает от 2-4 недель, редко выбор затягивается на 1.5 — 2 месяца.

В результате, если по истечении этого срока не удается подобрать квартиру, остается два варианта:

  • Пересмотреть стоимость подыскиваемого жилья в сторону увеличения планируемого расхода на покупку;
  • Если бюджет не позволяет, то привести свои желания в соответствие с возможностями.

Я ни в коем случае не призываю к спешке, лишь бы ухватить что попало. Быстро найти нужный вариант может только тот, кто знает как правильно выбрать квартиру.

Но если вы упорно ждете появления какого-то чуда на рынке недвижимости, то ни моей ни вашей жизни может на это ожидание не хватить.

Немаловажно при выборе квартиры обратить внимание не только на сам объект, а на то, что его окружает, например, соседей. Я уже дал некоторые важные рекомендации, как купить квартиру с хорошими соседями, вам они будут только в пользу:)

Выбор варианта квартиры: принятие решение

Окончательное решение о покупке квартиры тяжело дается людям, которые покупают жилье впервые. Решение о покупке именно той или этой квартиры, включено в важные факторы, влияющие на покупку квартиры.

Такие покупатели совершают типичную ошибку новичка — найдя подходящий вариант начинают усиленно думать, а стоит ли его брать или посмотреть пока другой?

И в таких случаях, квартира покупателю может и нравится, но есть сомнения или просто имеет место человеческая нерешительность.

Здесь появляется еще одно правило, которое отвечает на вопрос, как правильно выбрать квартиру — будьте решительнее, принимайте решение о покупке с т.з. расчета, взвешенно и оперативно. Разберем это подробнее ниже.

1. Вы можете упустить выгодный вариант

В результате решение откладывается на день-два-неделю, человек сравнивает плюсы и минусы, убеждаются, наконец-то, что надо брать(!).

И после этого, вроде проблем никаких — едь и бери! Едем…но дело в том, что за этими думами покупатель забывает, что он не один и есть конкуренция… квартира выставлена на продажу, а значит после него ее смотрели еще два десятка людей…

К сожалению, длительное размышление и нерешительность приводит к печальным результатам, когда думать уже не над чем — объект покупает кто-то другой!

Значит, колебания между «брать-не брать» должны иметь разумную продолжительность, иначе затягивание может привести к потере интересного варианта недвижимости.

Очень часто покупатели неохотно рассматривают недвижимость которой мало кто интересуется, размышляя примерно так «квартира неделю на рынке, а никто не берет».

Логично будет предположить, что если никто не спешит купить эту квартиру, значит с ней что-то ни так, либо цена завышена.

Но как только за нее внесен аванс или она временно снимается с продажи, отношение резко меняется — покупатель тут же начинает жалеть, что не купил ее пока была возможность.

2.Решение о покупке должно быть взвешенно

Становится ясно, что это был интересный вариант и глупостью было его упустить.

Покупатель начинает переживать по этому поводу, потому что помнит как заходил в эту квартиру и мысленно расставлял мебель, прикидывал как будет добираться до работы или как дети будут ходить в школу, может уже планировал что прикупить для быта и где сделать спальню.

Картинка сформировалась в сознании во всех деталях и в это время звонит… его риэлтор и сообщает, что про понравившуюся квартиру можно забыть, т.к за нее уже внесли аванс — кто-то мысленно расставил мебель в ней быстрее вас.

В этот момент многие покупатели ведут себя как дети, которым игрушка была не нужна пока ее никто не трогал, но теперь же, когда ее кто-то забрал — она просто жизненно необходима.

Во времена риэлторской практики, я присутствовал при таком поведении и могу с уверенностью сказать, что это не доставляло мне удовольствия.

Покупатели просили что-нибудь сделать, повышали цену в разы, не понимая, что поезд ушел и это рынок — кто успел, того и тапки.

Если вам понравилась квартира, постарайтесь быстрее решить достойна ли она того, чтобы вы ее купили. Не откладывайте решение в долгий ящик, потому что после вашего решения необходимо будет решить бумажные вопросы. Если же нет, то можете спокойно продолжать просмотры других квартир.

Тактика поиска недвижимости должна быть четкой — основательное и взвешенное осматривание каждого из выбранных для просмотра объектов, затем, при появлении интересного варианта, оперативное взвешивание всех его плюсов и минусов незамедлительно решение о покупке.

Зачем действовать именно так?

Данная тактика позволяет эффективнее конкурировать с другими покупателями, так будет меньше разочарований, когда в итоге остается только посмотреть вслед удавшемуся новому хозяину квартиры.

В помощь при принятии решения вам понадобятся знания о типах зданий, преимуществах и недостатках разных видов застроек, а так же опыт специалиста, который от каждого клиента узнал впечатления о проживании в каждом районе города и сотне домов в этих районах.

Вы можете этим использовать эти знания себе во благо. Еще лучше, если этот агент будет воспринимать ваши проблемы по поиску недвижимости как свои, тогда эффективность от его работы повысится в разы.

Вы можете сами узнать о нюансах планировок квартир в разделе «Планировки». Он содержит информацию о таких распространенных планировках, как хрущевка, сталинка, брежневка и т.д., есть несколько статей с примерами перепланировки типовых квартир.

В общем как выбрать квартиру вы поймете, если одолеете эту массу полезного материала:)

Сегодня мы рассмотрели факторы, влияющие на успешное (или не совсем) приобретение квадратных метров.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-vyibrat-kvartiru.html

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Как определиться с выбором квартиры

Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.

Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>

Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

  
Спросите себя: “А зачем?”

Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.

Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется “сменить обстановку”. В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний.

Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе.

В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости “Триумфальная арка” Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.

Куда податься

Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева.

“Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе”, – утверждает собеседница агентства.

Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения “Кузьминки” компании “Азбука Жилья” Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>

“Вторичка” или новострой

Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 

“Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку.

В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, “чистую” историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса”, – рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева.

Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   

Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>

При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 

Соберите информацию и сориентируйтесь на местности

После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве.

Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова.

По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 

А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.

Сбор информации также можно продолжить “в поле”, замечает Клишина.

Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории.

  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс “разведки” не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. “Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец”, – подмечает она.


Будьте внимательны при осмотре

Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не “замылился глаз”.

Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она.

“Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову”, – предлагает собеседница агентства.

Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. “Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая.

Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат”, – инструктирует Пиатрович.

При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Источник: https://realty.ria.ru/20131003/401492228.html

Как выбрать квартиру на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Как определиться с выбором квартиры

Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.

О приоритетах

Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.

  • Локация
  • Состояние квартиры и дома
  • Цена

Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.

Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.

Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?

Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.

Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные,  чтобы проанализировать обстановку на месте.

Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.

Оцените транспортную доступность.  На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.

Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:

Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.

Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.

Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.

На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».

Как найти жильё рядом с определённым местом(работой, школой или домом родителей) 

Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу —  система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе. 

Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.

Оцените: Капитальный ремонт

Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.

Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.

«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фонд»

В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.  

А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.

Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).

Раннее советское строительство

Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.

«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.

Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.

С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.

Сталинки

Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.  

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.

Хрущёвки и брежневки

 В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что  швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.

Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.

Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.

Постарайтесь понять, какая в квартире слышимость.

Современные постройки

—   Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

—   Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.

—   Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.

 Состояние общественных зон

Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.

Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.

Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.

Состояние придомовой территории  

Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).

Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.

На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей. 

Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Вопрос домоуправления

Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».

«База ремонта»

Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:

Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.

Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.

Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
 

Коммуникации

Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:

Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.

Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Чек-лист: как выбрать новостройку

Как определиться с выбором квартиры

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

  • желаемая площадь;
  • максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
  • с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
  • теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
  • защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
  • ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
  • услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими.

В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен.

По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

  • Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
  • Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
  • Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

  • школы и детские сады;
  • поликлиники для взрослых и детей;
  • стоматологические клиники;
  • МФЦ;
  • магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

  • образовательные учреждения;
  • физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • подземные и надземные паркинги, автостоянки;
  • медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру.

В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны.

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

  • площади озеленения;
  • расстояния до ближайших крупных шоссе;
  • наличия или отсутствия рядом промзон;
  • розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org. 

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией. 

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

  • разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
  • актуальную проектную декларацию;
  • заключение государственной экспертизы;
  • подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

  • при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
  • при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

  • стоимость недвижимости;
  • подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
  • отделка на момент передачи дольщику;
  • точный срок передачи объекта долевого участия;
  • гарантийный срок от застройщика;
  • условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/12/2/chek-list-kak-vybrat-novostrojku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.