Как посчитать просрочку по договору долевого участия

Содержание

Расчет неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, ошибки при оформлении ДДУ и юридические нюансы расчета и взыскания

Как посчитать просрочку по договору долевого участия
Расчет неустойки (пени) по ДДУ

По своему юридическому и фактическому содержанию неустойка представляет собой штрафной платеж, который виновное лицо должно оплатить за невыполненные вовремя обязательства. Неустойка предусматривается законом или указывается в договоре.

Пени также предусматривают штрафные платежи и по объему могут быть больше либо меньше базовой неустойки. Сумма пени и неустойки обозначается в договоре и зависит от конкретных сроков невыполнения должником своих обязательств.

Право требования неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусматривается в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

Если участник долевого строительства (застройщик) нарушил сроки передачи квартиры, то приобретатель недвижимости вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/ 300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ – показателя, который действует на день просрочки. Неустойка представляет собой штрафной платеж, который застройщик обязан уплатить собственнику квартиры за каждый день допущенной просрочки.

Стоимость неустойки должна быть рассчитана в зависимости от цены договора. Федеральный закон № 214, Гражданский кодекс РФ и судебная практика не учитывают формы вины, по которой застройщик может вовремя не передать положенное по сделке жилье. Если в ДДУ принимает участие гражданин, то неустойка должна быть выплачена в двойном размере.

Расчет неустойки должен выполнять с учетом дня начала первой просрочки после даты, когда застройщик должен передать квартиру приобретателю. Возникают ситуации, когда дольщик считает, что такая дата отсчитывается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Компания застройщика часто желают перестраховаться и включают в пункт договора о долевом строительстве условие, которое не предполагает конкретную дату передачи недвижимости. Например, в договоре может быть указано, что квартира должна быть передана покупателю в течение года после того как дом введен в эксплуатацию.

На практике получается, что даже ожидание в полгода и год не позволяет покупателю получить неустойку за квартиру.

С 1.01.2016 года ключевая ставка и ставка рефинансирования стали аналогичными величинами, рассчитываемыми при взыскании с застройщика неустойки. Величина ключевой ставки периодически пересматривается. Ее следует уточнять на официальном ресурсе Центрального Банка РФ.

При определении цены ДДУ учитывается стоимость квартиры, которую застройщик выплатил при заключении договора. Платежи могут носить периодический характер, т.е. застройщик вправе предусмотреть, что оплата квартиры будет производиться по мере этапов застройки.

Требовать оплаты неустойки можно только после передачи полной суммы за квартиру.

Несвоевременное выполнение дольщиком своих обязательств по договору не предусматривает возможность добиться выплаты компенсации в полном объеме. При расчете суммы возмещения должно учитываться количество календарных дней просрочки.

Застройщик не сможет уменьшить сумму неустойки, если в договоре долевого строительства обозначена конкретная дата передачи квартиры. Поэтому юристы компании-застройщики разрабатывают проект договора без учета конкретной даты.

В договоре можно указать любой срок передачи квартиры или даты введения дома в эксплуатацию. Дата также рассчитывается с учетом проектной документации застройщика.

Технические сроки, таким образом, желательно учитывать, ознакомившись с проектной документацией застройщика на сайте. В договоре долевого участия может быть предусмотрено условие, что квартира передается с момента оформления правоустанавливающей документации на недвижимость.

При этом в сделке может не приводиться полный перечень документов, которые оформляются на квартиру. Взыскателю неустойки тогда придется доказывать в суде, что застройщик намеренно затягивал оформление документов либо указал в договоре неверные сроки действия разрешения.

При решении вопроса взыскания неустойки суд будет учитывать фактическое (буквальное) толкование условий договора.

В качестве штрафной санкции пеня может рассчитываться за неисполнение обязательств по отдельным пунктам договора – например, передать квартиру с конкретной отделкой или ремонтом.

Вместе с квартирой по договору долевого участия могут передаваться машино-место либо кладовка.

Отсутствие передачи вспомогательных объектов может обернуться дополнительной пеней, размер которой взыскивается по договору или на основании положений ГК РФ.

–>Онлайн калькулятор расчета неустойки (пени) по ДДУ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/raschet-neustoiki-peni-po-ddu-st-6-214fz-oshibki-pri-oformlenii-ddu-i-iuridicheskie-niuansy-rascheta-i-vzyskaniia-5d8a4571ddfef600b23d066d

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Как посчитать просрочку по договору долевого участия

Право на получение пени в случае просрочки передачи квартиры по договору долевого строительства предоставлено дольщикам в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.  В этой статье мы расскажем, как дольщик может рассчитать неустойку по ДДУ.  Для наглядности мы также приведем формулу и примеры расчета неустойки по ДДУ.

Основания взыскания пеней по договору долевого строительства

Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан (по требованию дольщика) уплатить неустойку  (также именуемую пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо – потребитель, рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры необходимо в двойном размере.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

В связи с эпидемией COVID-19 введен мораторий на начисление неустойки по ДДУ за период со 2 апреля по 31 декабря 2020 года. За это время неустойка не начисляется.

Как считать неустойку по ДДУ для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

В этой формуле:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2018 года, а передал только 15 августа 2018 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

В указанном выше примере, сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как показано выше, итоговая сумма неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры рассчитывается из следующих компонентов:

Сюда входят все выплаты, которые дольщик перечисляет застройщику.  Если квартира приобретена в ипотеку, в расчет берется полная цена, которую застройщик получил от банка. При этом суммы уплаченных банку процентов не включаются в расчет (но в некоторых случаях их можно взыскать в качестве убытков).  Если же недвижимость приобретена в рассрочку, также учитывается ее полная цена.

  • Размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ.  До 1 января 2016 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Размер ставки ЦБ время от времени меняется.  Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка. Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.

Для справки: изменение ставки ЦБ РФ за последнее время (данные приведены по состоянию на 28 октября 2019 года.  Для получения актуальной информации посетите сайт Центрального банка РФ):

с 27 июля 2020 — 4.25%

с 22.06.2020 — 4.5%

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/raschitat-neystoiku-ddu

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве

Как посчитать просрочку по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – это краеугольный камень в юридическом праве РФ, так как с одной стороны участники или дольщики самостоятельно подписывают соглашение с застройщиком, чтобы впоследствии стать собственником такого важного атрибута счастливой жизни, как квартира или дом. С другой – нечистые на руку строительные организации мошенническим путём, втираясь в доверие к простым гражданам, завладевают денежными средствами, не вводя в эксплуатацию жилой объект. Поэтому знать, как производится расчёт неустойки по ДДУ, полезно и нужно.

Контракт или что необходимо учесть

С целью минимизирования рисков и защиты прав граждан разрабатываются и принимаются законы, на основании которых и анализе текущего положения дел на строительном рынке была составлена данная шпаргалка. Её цель – понять суть проблемы и показать, как рассчитать неустойку по договору долевого строительства.

Каждый участник должен понимать, что при производстве строительно-монтажных работ могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства различного характера, от которых не застрахован никто: например, запрет на строительство со стороны государственных органов, аномальные погодные условия или долгая поставка технологического оборудования из-за рубежа. Все эти факты влияют в основном на задержку сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что, в свою очередь, сулит финансовыми потерями, штрафами, вплоть до судебных разбирательств (включая коллективные иски).

В связи с этим в фабуле договора должны учитываться:

  • условия оплаты;
  • сроки по завершении строительного подряда;
  • точный момент передачи недвижимого имущества собственнику-дольщику;
  • гарантийные обязательства, ответственность сторон, включая уплаты пени с соответствующим расчётом её за каждый календарный или рабочий день выявленного нарушения;
  • возможность возврата уплаченного авансового платежа (если таковой предусмотрен упомянутым договором) в досудебном порядке.

Это базовые аспекты.

В контракт, по согласованию сторон, допускается внесение в текст условий досудебного расторжения договора по инициативе того или иного участника сделки, компенсации неустойки в рамках Закона №214-ФЗ (от 30 декабря 2004 года об участии в долевом строительстве), а также непосредственной формулы, по которой сумма неустойки и рассчитывается. Стоит ознакомиться с условиями начисления неустойки и пени поближе.

Что такое пеня и как правильно рассчитать неустойку

В рамках Законодательства неустойка (пеня) выплачивается виновной стороной – потерпевшей за невыполнение или несвоевременное оказание услуг, то есть сдача жилого дома с просрочкой (ст.6 Закона №214-ФЗ).

Причём пеня выплачивается за каждый день просрочки с момента выставления претензии или просрочки по выполнению обязательства по договору.

Просрочка исчисляется с того дня, который следует за днём намеченной по договору даты приёмки объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 2 вышеуказанной статьи закона о долевом участии, можно произвести расчёт неустойки по ДДУ следующим образом: общая сумма заключённого договора умножается на 1/300 (одна трёхсотая) от ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Но лучше обратиться к специалисту, который быстро и правильно рассчитает размер пени.

Возникает вопрос: как рассчитывать ставки рефинансирования, если нет учёной степени в экономике.

Всё просто: рассчитать неустойку можно разными способами:

  1. На просторах необъятного интернета можно получить подсчёт с помощью калькулятора, куда необходимо ввести только свою сумму договора и количество дней просрочки.
  2. Зайти на официальный веб-ресурс ЦБ РФ, найти ставку рефинансирования на текущий период (или на момент наступления нарушения либо задолженности) и посчитать пеню, воспользовавшись вышеуказанной формулой.
  3. Вручную с помощью формул, которые применяются для расчёта взыскания.

В любом случае нужно обладать всеми сведениями касательно строительства дома и цифр, которые необходимы для расчёта.

Необходимо учесть, что закон постоянно меняется с большей лояльностью к физическим лицам для защиты их прав и свобод от посягательств третьих сторон, включая финансовую составляющую. Рекомендуется постоянно сверяться с официальными порталами, выпускающими свежие изменения в нормативных и прочих документах, чтобы не упустить важных для себя аспектов.

И ещё одно: оплата неустойки (пени) не освобождает виновную сторону от исполнения взятых на себя обязательств по договору в полном объёме. И если никакие доводы и космические цифры неустойки никоим образом не влияют на застройщика, дабы последний сдал объект в эксплуатацию, необходимо обратиться в судебные инстанции за защитой своей правоты.

Судебное урегулирование выплаты

В качестве крайней меры многие обращаются в институт судебного права– арбитражный суд, который создан для решения имущественных споров и коммерческих между организациями, чтобы их, наконец-то, услышали, а нерадивые строители пеняли сами на себя, что заставили простых граждан отстаивать своё слово, стоя на трибуне и обращаясь к судье.

При данном раскладе следует выполнить следующий алгоритм действий, который поможет правильно подготовить исковые документы и не упасть в грязь лицом.

Последовательность действий:

  1. Направление предсудебной претензии. Чтобы услужить слепой Фемиде правосудия, требуется для начала написать предсудебную претензию застройщику с указанием своих обоснованных требований (желательно, ссылаясь на закон), условий их удовлетворения и срока для реагирования, то есть за какой период заказчик должен ответить в официальном порядке, руководствуясь правилам деловой этики. В случае получения бумаги, котораяне даёт ответа на выставленную претензию, или нет письма с подписью и печатью ответственного юридического лица, гражданин вправе написать исковое заявление.
  2. Составление искового заявления. По идее, это та же самая претензия, но адресованная в суд того района, в котором находится дольщик в качестве истца. Данное исковое заявление необходимо отправить в суд с регистрацией входящего номера в канцелярии районного суда, а также отправить курьерской почтой идентичное исковое заявление в адрес ответчика.
  3. Судебный процесс. Досудебное дело передаётся одному из свободных судей на изучение и вынесения определения – возбуждать судебное дело или отказать ввиду обоснованных причин (отсутствует предмет иска, истёк срок исковой давности и так далее, ведь судьи действуют из собственных убеждений). Председательствующий может выйти с назначением даты и времени предварительного слушания (подготовки). Во время подготовки стороны должны отстаивать свою позицию с помощью специально нанятых представителей – адвокатов, доказательств. В случае если имеются обстоятельства, на которые ссылается та или иная сторона, но они не представлены в ходе заседаний, то противная сторона должна ходатайствовать об истребовании оных. Иными словами, если участник процесса не показал в суде тот или иной документ, то по заявлению другого участника и удовлетворению его ходатайства в суде, он обязан представить доказательство, на которое и ссылается. В противном случае – суд не будет рассматривать это обстоятельство в целом.

Перечисленные стадии взыскания неустойки происходят именно в указанном порядке.

По окончании подготовки к разбирательству, обычно эта стадия занимает до 30 (тридцати) календарных дней с момента назначения, если конфликт не решился мировым или медиацией, назначается непосредственное судебное заседание. Во время разбирательства суд задаёт вопросы, на которые требуется отвечать чётко и по делу.

После того как слушание сторон окончится, назначаются прения сторон – то же, что и во время заседания, только ни одна из сторон не имеет права перебивать другую, когда той даётся слово. В итоге суд выносит своё определение, основываясь на показаниях сторон и собственном убеждении и мировоззрении.

Суды следующих инстанций

Они назначаются при подаче апелляции и кассации одной из сторон, неудовлетворённой и имеющей на то веские основания, чтобы не соглашаться с судебным решением первой инстанции. Обычно все дела завершаются на апелляции, так как для подачи кассации имеется ограничение в сумме иска.

Нередко неустойка по ДДУ может быть истребована в досудебном порядке, если таковое указано в договоре, и всегда нужно быть готовым к судебным издержкам: споры в рамках правого поля, корреспонденция исходящая и входящая, возможность найма профессионального представителя по имущественным спорам.

Однако этого всего можно постараться избежать, если руководствоваться следующими критериями:

  • изучение всей имеющейся документации у застройщика (разрешение на строительство, бизнес-план по реализации квартир, вплоть до лицензий, позволяющих подрядной организации вести градостроительную и строительную деятельность) заведомо до подписания непосредственного контракта на долевое участие;
  • проверка застройщика на момент уплаты налогов, обязательных взносов в бюджет государства через веб-портал Федеральной налоговой службы;
  • год образования застройщика, как юридического лица; кто является первым руководителем компании-девелопера.

Перед тем как заключать договор долевого строительства, следует тщательно изучить репутацию застройщика, чтобы в дальнейшем не оказаться в числе обманутых дольщиков.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/raschet-neustoyki.html

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ в 2021 г. Онлайн расчёт пени по договору долевого участия

Как посчитать просрочку по договору долевого участия

Права дольщика на получение денежной компенсации в случае, когда строительная компания не спешит выполнять свои обязанности по передаче жилплощади владельцу, указаны и охраняются федеральным законом.

На застройщика накладываются обязательства по уплате неустойки-штрафа, который он должен оплатить покупателю.

Штраф рассчитывается и оплачивается за каждый день просроченного времени, в течение которого объект долевого участия не передан в пользование.

Инструкция расчета неустойки по ДДУ через онлайн калькулятор

Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.

Итак, по порядку:

  1. Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
  2. Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;
  3. Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
  4. Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
  5. Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.

Формула расчета неустойки — (стоимость жилья Х количество просроченных дней Х ключевая ставка рефинансирования ЦБ в %)/150

1/150 — размер пени для физических лиц, 1/300-для юридических лиц и частных предпринимателей.

Если сдача жилья задерживается, то начинает действовать период просрочки. Он начинается со дня, следующего за указанным в договоре, и заканчивается только в день, когда подписан передаточный акт.

Это обозначает, что если в договоре указана сдача квартиры не позднее даты 31.12.2019 г., то с 1 января 2020 г. начинается отсчет просрочки. Притом если акт подписан 1 января 2020 г.

, просрочка все равно будет засчитана и составит 1 день.

Актуальные законы

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).

Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).

Действующие ставки

Размеры штрафов и начислений зависят от ставки рефинансирования. 1 января 2016 года она была приравнена к ключевой.

С 17 декабря 2018г. ключевая ставка составляла — 7,75 процента годовых.

В 2020 г. Центральный Банк решил снизить процентную ставку рефинансирования. С июля 2020 года ключевая ставка составляет 4,25% процента годовых.

В соответствии с 23 статьей Закона «О защите прав потребителей» процентная ставка неустойки составит 1% от цены ДДУ и будет высчитана за каждый день просрочки.

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

  • ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

  • ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
  1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
  2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя.

Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика.

Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.

Что еще может требовать дольщик

Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

  1. Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
  2. Штрафа в виде 50% от суммы пени;
  3. Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
  4. Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
  5. Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;
  6. Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.

Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются.

Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

Источник: https://calculator-peni-po-stavke.online/raschet-neustoyki-za-prosrochku-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.