Как продать квартиру находящуюся в собственности

Содержание

Как правильно продать квартиру в 2020 году

Как продать квартиру находящуюся в собственности

В Советском Союзе нельзя было продать недвижимое имущество, так как понятие «собственность» отсутствовало как таковое. После старта массовой приватизации жилищного фонда в 1991 году большинство граждан стали полноправными хозяевами своих квартир.

Это означает, что люди могли не только использовать жилье по назначению, проживая в нем, но помимо прочего получали возможность распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению – продавать, дарить или передавать по наследству.

О том, как правильно продать квартиру в 2020 году с учетом норм действующего законодательства, поясняется в данной статье.

С чего начать

Продажа квартиры может быть инициирована по разным причинам. Например, владельцы хотят переехать в другой город, сменить имеющееся жилье на более просторное, или же хозяевам просто срочно нужны деньги.

Причины могут быть разными, однако начинать продажу квартиры следует с поиска подходящего покупателя.

Поиск покупателя можно осуществить одним из указанных способов, либо использовать все методы в совокупности:

  • обратиться в специализированное агентство недвижимости;
  • самостоятельно подать объявление о продаже в местные рекламные газеты;
  • разместить объявление в интернете на профильных ресурсах;
  • поставить в известность знакомых.

Кроме этого можно распечатать объявление и расклеить в районе проживания. Зачастую люди хотят приобрести квартиру именно в конкретном доме, например, чтоб жить поближе к родственникам, поэтому такой способ иногда может быть очень эффективным.

Сбор документов

Несмотря на то, что выписка из ЕГРН является не правоустанавливающим, а правоподтверждающим документом, именно эта справка потребуется в первую очередь при продаже объекта недвижимости.

Выписка из ЕГРН пришла на смену более привычным свидетельствам о праве собственности, и, хотя этот документ также не имеет срока действия, для проведения сделки продавцу потребуется получить свежий дубликат выписки, чей срок выдачи не превышает 30 дней.

Именно поэтому сбор документов следует начать только после того, как найден потенциальный покупатель на жилье. Кроме свежей справки из Росреестра и документов, удостоверяющих личность, понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру:

В ряде случаев это исчерпывающий перечень, дающий возможность продать свое жилье подходящим покупателям. Если квартира находится во владении единственного совершеннолетнего хозяина, обращение к нотариусу не требуется.

Покупатель и продавец составляют обычный договор в купли-продажи в нескольких экземплярах, который впоследствии передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Если сделка осуществляется через агентство недвижимости, риелторы осуществляют ее полное юридическое сопровождение, включая составление договора о купле-продаже. Покупатель может потребовать у продавца следующие документы дополнительно:

  1. Расширенную выписку из домовой книги, чтоб убедиться, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных граждан, которых будет невозможно выписать даже после продажи.
  2. Справку об отсутствии задолженности, либо обходной лист от поставщиков коммунальных услуг, чтоб не купить квартиру с долгами по «коммуналке».
  3. Техпаспорт жилья. Если в квартире была произведена перепланировка, покупатель наверняка захочет убедиться в ее законности.

В случаях, когда собственник не один, перечень документов будет обширнее.

Хозяин состоит в браке

Если собственник жилья находится в законном браке, перед продажей квартиры ему потребуется заручиться согласием на сделку своей второй половинки, даже если второй супруг не имеет доли в продаваемой недвижимости. Согласие должно быть оформлено нотариально.

Все дело в том, что по семейному кодексу имущество супругов является их совместной собственность, поэтому даже, когда квартира оформляется на одного из них, распоряжаться ею без согласия другого нельзя.

При отсутствии нотариального согласия супруга сделка впоследствии может быть оспорена в суде, поэтому этот документ необходим.

Несколько хозяев

При продаже долевой собственности требуется согласие всех владельцев долей. Это же правило распространяется на комнаты в коммунальной квартире.

Если владелец одной из комнат намерен продать принадлежащее ему помещение, ему необходимо получить согласие на сделку от всех своих соседей.

Причем соседи имеют преимущественное право покупки комнаты на тех же условиях, что и для покупателей со стороны.

Важно! Договор купли-продажи на долевое имущество может быть оформлен строго в нотариальном порядке, так же, как и в тех случаях, когда собственником жилья является несовершеннолетний.

Хозяин – несовершеннолетний

Намного сложнее продать жилье, если хозяином, либо одним из собственников является ребенок до 18 лет. Помимо необходимости нотариального оформления сделки необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего. При этом нельзя просто продать квартиру, не предоставив ребенку ничего взамен.

Чтоб получить согласие от ООиП необходимо соблюсти основное требование – предоставить юному собственнику равноценное имущество. Таким образом, при продаже жилья, принадлежащего ребенку, законные представители несовершеннолетнего обязаны предоставить ему аналогичное жилье. Приобретаемая квартира не должна быть меньшей площади, чем та, продаваемая.

Например, квартира площадью в 60 квадратных метров оформлена в равных долях на мать и сына. Соответственно, ребенку принадлежит 30 квадратных метров. Мать, продавая жилье, обязана купить сыну квартиру площадью не менее 30 квадратных метров.

В отдельных случаях допускается перечисление денежных средств от сделки на счет ребенка без покупки равноценного жилья.

Для получения согласия от ООиП продавцу потребуется предоставить целый пакет документов:

  • заявление на получение разрешения на сделку от своего имени;
  • заявление на получение разрешение на сделку от имени ребенка, чей возраст старше 14 лет;
  • заверенные копии технической и правоустанавливающей документации на оба объекта недвижимости (продаваемый и покупаемый взамен);
  • экспертную оценку стоимости обоих объектов недвижимости.

Рассмотрение заявления занимает срок до одного месяца. При получении согласия продавец вправе провести сделку.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Жилье по ипотеке

Ипотечное кредитование является распространенным способом приобретения жилья. Дорогостоящая покупка квартиры за собственные средства под силу далеко не в сем, тогда как ежемесячные взносы по ипотеке немногим больше арендной платы за съем жилья.

Именно поэтому многие граждане с готовностью покупают жилую недвижимость в кредит.

Учитывая, что ипотечные кредиты выдаются на долгие годы и даже десятилетия, обстоятельства в жизни заемщиков зачастую меняются, вследствие чего может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры.

 Так как до погашения кредита заемщик не является полноправным хозяином жилья, это накладывает определенные сложности при продаже залоговой недвижимости. Продать квартиру по ипотеке без согласия банка попросту невозможно.

Единственно возможный вариант продажи залоговой недвижимости без согласия банка – это досрочное погашение кредита. После того как ипотека будет полностью выплачена, с квартиры будет снято обременение, следовательно, заемщик станет ее полноправным владельцем.

Однако при получении согласия от банка квартиру можно продать, не погашая досрочно кредит.

Продажа с разрешения банка

Заручившись согласием кредитно-финансового учреждения, заемщик приступает к поиску подходящего покупателя. Банк дает письменное разрешение на сделку, на основании чего продажа становится возможной. Происходит все следующим образом:

  • в банк подается заявление о намерении продать квартиру;
  • при положительном рассмотрении заявления заключается предварительное нотариальное соглашение;
  • покупатель производит внесение денежных средств в две банковские ячейки одновременно – одна предназначена для погашения остатка по кредиту, а вторая непосредственно для продавца;
  • с квартиры снимается обременение, после чего производится оформление купли-продажи с дальнейшей регистрацией перехода права собственности;
  • продавец и залогодержатель после завершения регистрационных действий получают доступ к ячейкам с денежными средствами.

В данном случае, при получении разрешения на продажу недвижимости от кредитно-финансового учреждения заемщик может заниматься вопросом реализации жилья, как через риэлтора, так и без посредников.

Продажа банком

Когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру, заемщик может перепоручить весь процесс самому банку. Однако, это выгодно только кредитору, так как в интересах банка скорейшее получение денежных средств, выданных в качестве кредита.

Квартира будет продаваться по сниженной стоимости, при этом интересы самого заемщика учитываться не будут. Не рекомендуется использовать данный способ при необходимости реализации жилья, ввиду того, что заемщик рискует остаться, практически, ни с чем.

Переуступка кредитных обязательств

Еще одним способом продать ипотечное жилье является переуступка кредитных обязательств. Фактически это означает, что покупатель берет на себя полностью обязательства первоначального кредитора.

Покупателю необходимо собрать полный пакет документов, который требуется в банке при подаче заявки на ипотеку. При получении одобрения кредитный договор переоформляется на покупателя, а продавцу выплачиваются затраченные денежные средства.

К минусам такого способа можно отнести:

  1. Низкую популярность – найдется не так много желающих связываться с покупкой квартиры с обременением в кредит.
  2. Сложность осуществления – если покупатель не будет одобрен банком, переоформление будет невозможность.
  3. Длительность по срокам – не только сам поиск клиента на квартиру, но и оформление бумаг занимает долгое время.

Еще более сложной является продажа ипотечной недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, либо с использованием средств материнского капитала.

Уплата налогов

После продажи квартиры владельцу предстоит задекларировать свои доходы, вырученные от продажи недвижимости и оплатить налог в бюджет. При этом если право собственности на жилплощадь наступило до 01.01.

2016 года, оплачивать подоходный налог надо при сроке владения менее 3 лет. Если владели квартирой более 3 лет, то оплачивать налог нет необходимости. С января 2016 года этот срок увеличен до 5 лет.

Помимо этого, налоги теперь придется оплачивать из расчета кадастровой стоимости жилья. При этом сумма в 1 миллион рублей налогом не облагается. Раньше граждане для уклонения от уплаты подоходного налога указывали сумму сделки, не превышающую один миллион рублей.

В настоящее время налогообложение производится на основании кадастровой стоимости жилья, независимо от того, какая сумма будет прописана в договоре купли-продажи.

Подведение итогов

Продажа квартиры является хлопотным и затратным мероприятием, к осуществлению которого нужно подойти взвешенно и рационально.

Помимо поиска покупателей на объект недвижимости, хозяину предстоит собрать большое количество документов, причем количество документов напрямую зависит от конкретной ситуации.

При покупке недвижимости в большей степени существует риск для покупателя, поэтому заинтересованная сторона может потребовать от хозяев целый ряд дополнительных документов, для того чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

Для экономии времени можно перепоручить продажу профессиональным риелторам, однако, чтобы не обманули, следует держать весь процесс под собственным контролем. Успешное и быстрое отчуждение недвижимого имущества во многом зависит от адекватности выставленной стоимости жилья – если цена квартиры соответствует ее состоянию, продать жилье можно буквально в считанные дни.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-pravilno-prodat-kvartiru

Долевая собственность: особенности продажи

Как продать квартиру находящуюся в собственности

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Как продать квартиру находящуюся в собственности

© Предоставлено: Woman's Day

Если хотите сэкономить на процентах, положенных риелтору, внимательно ознакомьтесь с алгоритмом сделки.

© Getty Images/EyeEm Как продать ипотечную квартиру самостоятельно без риэлтора и посредников: пошаговая инструкцияЧеловеку, далекому от юриспруденции, бывает очень нелегко разобраться с документами, необходимыми для оформления продажи жилья. Нюансов в этом вопросе много. Если у вас нет уверенности в своих знаниях и возможностях, лучше обратиться к специалисту. А если вы планируете действовать самостоятельно и настроены решительно, то сначала изучите алгоритм продажи квартиры без посредников.

Шаг 1: готовим документы

При оформлении сделки от хозяина жилплощади потребуется пакет документов. Собирать справки заранее не нужно, потому что практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия. Советуем начинать это делать тогда, когда появился реальный покупатель и заключен предварительный договор.

Но если у вас утерян паспорт, то имейте в виду, что на его восстановление уйдет время, к тому же другие документы без паспорта не выдают.Итак, собственнику жилья при сделке нужно иметь на  руках:

  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (для военнослужащих — это заверенное командиром части удостоверение). Если владельцев жилплощади несколько, то от каждого потребуется паспорт или свидетельство о рождении.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены. Если квартира была приобретена после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. До этой даты хозяину квадратных метров выдавалось на руки свидетельство о праве на собственность, оформленное на официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Если по какой-то причине документ оказался утерянным, то нужно обратиться в МФЦ или на сайт Россреестра rosreestr.gov.ru и заказать выписку из ЕГРН с печатью.
  • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, заверенное у нотариуса.
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также капитального ремонта. Выдает управляющая компания или территориальное управление ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр). 
  • Выписку из домовой книги или справку из паспортного стола. Это нужно для подтверждения информации о количестве проживающих  и зарегистрированных по данному адресу жильцов. Справка выдается в МФЦ или паспортном столе в управляющей компании.
  • Технический паспорт, если квартира продается в ипотеку. Но помните, если на жилой площади есть не оформленная официально перепланировка, продать квартиру будет невозможно.
  • Если в квартире числится собственником несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

© shapecharge/Е+/Getty Images Как продать ипотечную квартиру самостоятельно без риэлтора и посредников: пошаговая инструкция

Шаг 2:  проверяем, есть ли ограничения для продажи

Хозяину квартиры перед ее продажей необходимо знать, что некоторые обстоятельства могут сильно затянуть сделку. Например:

  1.  Прописанные в этом помещении другие жильцы. При заключении предварительного договора  необходимо указать срок, в течение которого эти граждане снимутся с регистрации.

     

  2. Ограничения накладывается на сделку, если в долевой собственности есть дети. Существует закон, защищающий права несовершеннолетних,  поэтому, чтобы после совершения продажи квартиры ребенок не остался без жилья, родители (или опекуны) обязаны предоставить несовершеннолетнему аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

    Требуется разрешение органов опеки и попечительства.

  3. Не получится продать квартиру, если на имущество наложен арест: судом, судебными приставами, полицией и т. д. Процедура продажи возобновится после того, как будут устранены причины, послужившие основанием для наложения ареста.
  4. Дополнительные усилия придется приложить и в случае залога недвижимости.

    Например, квартира оформлена в ипотеку, тогда собственник жилья должен взять в банке согласие на продажу залогового имущества. С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно, если досрочно погасить кредит в банке.  Также возможна передача долговых обязательств.

     Каждый из этих вариантов имеет собственную процедуру действий, и все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя. Но переживать не стоит: таких сделок на рынке проводится много, поэтому риск мошенничества минимален.

    Все обременения на квартиру (арест, залог, рента) отражаются в выписке ЕГРН — обязательном документе при проведении сделки купли-продажи.

  5. Перепланировка. Ее обязательно нужно узаконить и получить новый техпаспорт. Этим занимается БТИ, получить документ можно в МФЦ. Имейте в виду: в оформлении перепланировки после слишком радикального ремонта могут и отказать.

Кроме того, существует еще несколько сценариев, когда велик риск оспаривания сделки, поэтому покупатели неохотно выбирают подобные варианты. Если вы решили продать квартиру без посредников, нужно о них знать.1. Если квартира находится в собственности менее года (этим часто пользуются мошенники).

Например, жилье досталось гражданину по наследству от бабушки или договору дарения. А где гарантия, что после сделки не объявятся другие наследники? Или, возможно, пожилой родственник, подаривший свое жилье, не был в тот момент в здравом уме и при полной памяти? Такие договоры могут быть оспорены в суде.2. Один из собственников имеет психическое заболевание.

Покупатель вправе затребовать у продавца справку из  психоневрологического диспансера, чтобы убедиться, что этот человек может участвовать в сделках. Доказать вменяемость придется и тем совладельцам, кто стоит на учете в наркологическом диспансере, и даже просто престарелым собственникам (необходимо подтверждение, что они могут участвовать в сделке).3.

Еще один непростой случай для продажи, когда один из собственников продаваемого помещения находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Но заключенный может участвовать в сделке по доверенности.

4.

Также рискованный вариант, когда продается квартира, купленная с использованием материнского капитала, но в которой не выделили доли детям. Покупатель может проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате. Чем грозит продавцу продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям? Наказанием вплоть до уголовного.

© Caspar Benson/Getty Images Как продать ипотечную квартиру самостоятельно без риэлтора и посредников: пошаговая инструкцияЗаконом не запрещена продажа жилья в аварийном доме, но при этом нужно учитывать несколько условий. Собственнику нельзя подписывать договор купли-продажи, когда с администрацией заключено соглашение об обмене квартиры или о выплате собственнику квадратных метров компенсации за аварийное жилье и когда имеется решение суда о принудительном выселении собственника. Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать.

Шаг 3: размещение объявления о продаже

Собственник жилья разместил объявление о продаже, ему начали поступать звонки от покупателей. Чтобы обезопасить себя от возможных мошенников, откажитесь от предложений продать квартиру в рассрочку или с отсрочкой платежа. Даже если предлагают сумму свыше той, которая указана в объявлении.

Шаг 4: приступаем к сделке

Когда есть реальный покупатель, нужно приступать к оформлению предварительного договора купли-продажи. Это обязательный документ, благодаря которому стороны детально прописывают все условия дальнейшей сделки, в том числе соглашение о задатке и сроках сделки, и начинают собирать документы и справки.

Время проведения процедуры купли-продажи зависит от того, насколько быстро продавец соберет все необходимые официальные бумаги. Но в любом случае процедура занимает не более полутора месяцев. Предварительный договор купли-продажи оформляется в 3 экземплярах.Продавец может подготовить как предварительный, так и основной договор купли-продажи без помощи юриста.

Но если недвижимость находится в долевой собственности, то документ нужно составить у нотариуса.

Шаг 5: Подписываем договор купли-продажи

 В назначенное время продавец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором указывают:

  • Ф. И. О. сторон, их адреса и паспортные данные;
  • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
  • цену, за которую продается жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
  • порядок оплаты;
  • порядок и срок передачи жилья (по акту, или эту функцию выполняет договор);
  • дополнительно включается пункт об аварийности жилья либо нахождения жилья в ипотеке — что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Если в договоре есть пункт, в котором указано, что помещение передается по акту приема-передачи, то такой акт необходим. Если же в документе указано, что договор является единственным документом, подтверждающим переход права собственности, то акт приема-передачи  не нужен.

Составляется договор как минимум в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный — для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

© DjelicS / E+ / Getty Images Как продать ипотечную квартиру самостоятельно без риэлтора и посредников: пошаговая инструкция

Шаг 6: оплата

Перед тем как передать договор купли-продажи в Росреестр, покупатель должен произвести денежный расчет с продавцом. На сегодняшний день самая безопасная форма оплаты, как для продавца, так и для покупателя, —  внесение денежных средств на аккредитив в банке. Обратите внимание: любые денежные операции (задаток или окончательный расчет) подтверждаются распиской в получении денежных средств.

Шаг 7: окончание сделки

Для регистрации в Росреестр передается пакет документов:

  1. Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающий документ, то есть на основании чего собственник владеет этим имуществом (договор приватизации, купли-продажи, дарения).

  3. Заявление покупателя и продавца о регистрации (такое заявление составляется сотрудником МФЦ при подаче документов).
  4. Паспорта покупателя и продавца.
  5. Передаточный акт, если договор купли-продажи им не является.
  6. Выписка из ЕГРН.

  7. Квитанция об оплате государственной пошлины (при продаже недвижимости обязанность по уплате госпошлины за регистрацию сделки лежит на покупателе. Сумма госпошлины составляет 2000 рублей, оплачивается в МФЦ в момент подачи документов).

Окончанием сделки является зарегистрированное в Росреестре на покупателя недвижимости право собственности. Документы подаются через МФЦ. Услуга бесплатная.

Шаг 8: Обязательства после продажи

После продажи недвижимости за прежним собственником остается обязанность по оплате налога на недвижимое имущество за предыдущий период по день регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Корпорация Майкрософт и ее партнеры могут получить комиссионные, если вы приобретете что-либо по рекомендованным ссылкам в этой статье.

Отправить отзыв о MSN

Дайте общую оценку сайту:

Открывает в новом окне Открывает внешний сайт Открывает внешний сайт в новом окне

“,”author”:null,”date_published”:null,”lead_image_url”:”https://img-s-msn-com.akamaized.net/tenant/amp/entityid/BB1dL6Yh.img?h=630&w=1200&m=6&q=60&o=t&l=f&f=jpg&x=612&y=277″,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”https://www.wday.ru/dom-eda/interer/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instrukciya/”,”domain”:”www.wday.ru”,”excerpt”:”Если хотите сэкономить на процентах, положенных риелтору, внимательно ознакомьтесь с алгоритмом сделки.”,”word_count”:1447,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: https://www.msn.com/ru-ru/lifestyle/other/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D1%81%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%8F%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D1%88%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D0%B8%D0%BD%D1%81%D1%82%D1%80%D1%83%D0%BA%D1%86%D0%B8%D1%8F/ar-BB1dL0tN

Как продать квартиру самостоятельно – полный гайд по продаже

Как продать квартиру находящуюся в собственности

Доход риэлтора зависит от количества сделок, которые прошли через него. Чем дороже продаваемая квартира, тем большая сумма уходит на оплату услуг агента по недвижимости.

Даже новички в мире купли-продажи квартир способны зарабатывать до миллиона в год. Поэтому многие собственники решают продать квартиру самостоятельно и сэкономить на этом приличную сумму денег.

Так ли это легко, как кажется? Расскажем о том, как продать недвижимость: от А до Я.

Стоит ли самостоятельно продавать недвижимость

Заработная плата риэлтора складывается из небольшого оклада и процентов от стоимости продаваемой квартиры.

По России размер процентов колеблется, в среднем специалист берет за свою работу 4-6% от суммы сделки. Если случай сложный, риэлтор увеличивает размер оплаты и наоборот.

Например, чистая продажа, когда не нужно одновременно подбирать недвижимость для покупки, будет стоить владельцам 3% от суммы сделки.

Порой даже специалисту сложно разобраться в сложной схеме продажи. В длинной цепочке может участвовать недвижимость, поделенная на доли, коммунальное жилье или долевое. В этом случае лучше обратиться в агентство недвижимости, но не теряйте бдительности. Работайте с крупными компаниями, которые зарекомендовали себя и пережили финансовые кризисы.

Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья.

Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок.

Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

Выписка ЕГРН

Первый документ, который необходимо подготовить собственнику – это выписка ЕГРН. В справке указывается вся важная информация о недвижимости: количество собственников, наличие обременений, кадастровая стоимость.

Документ поможет удостовериться, что недвижимость готова к продаже, а так же послужит доказательством честных намерений продавца для покупателя. Заказать выписку ЕГРН следует в МФЦ, Росреестре, на сайте Госуслуги или егрп-онлайн.рф. Однако нужно иметь в виду, что заказывая справку в государственных учреждениях, вы столкнетесь с трудностями.

Документ готовится в течение 3-5 дней. Для заказа придется лично приходить в указанные организации, выстаивать очереди и тратить время.

Заказать выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Справка с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа. Для оформления потребуется минимальная информация: адрес объекта или его кадастровый номер. В электронной выписке будут те же данные, что и в бумажной справке. Документ выдается в Росреестре, поэтому обладает юридической силой.

Оценка квартиры

Чтобы продать квартиру по наиболее выгодной стоимости, необходимо ее оценить. Сначала посмотрите, сколько стоит недвижимость в том же районе и с аналогичной площадью.

Оцените состояние жилплощади, подъезда и придомовой территории. На стоимость влияет близость остановки общественного транспорта, магазинов, поликлиник, школ и детских садов.

Если вы выставили квартиру на продажу, но никто из покупателей не звонит, попробуйте снизить стоимость.

Подготовка недвижимости

Для скорейшей продажи необходимо подготовить жилплощадь к осмотру покупателями. Посмотрите на вход в подъезд свежим взглядом.

Старые объявления на двери, мусор, не работающий домофон, производят негативное впечатление еще до входа в квартиру.

Протрите полы перед входной дверью, купите банку краски и закрасьте надписи на стенах в подъезде, постелите коврик с надписью «Добро пожаловать». Даже такие мелочи будут заметны.

В квартире уберите все мелкие вещи с открытых полок, максимально очистите пространство от мебели. Желательно помыть не только полы, но и стены, и окна. Наполненное светом пространство выглядит привлекательно. Если нужен небольшой ремонт, то сделайте его. Капитально переделывать интерьер не стоит, покупатель все равно переделает пространство под себя.

Где разместить объявление

После предварительной подготовки пора выставлять жилплощадь на продажу. Не поленитесь сделать качественные фотографии. Возможно, придется обратиться к профессиональному фотографу. От первого впечатления зависит спрос на недвижимость. Темные фотографии, сделанные на камеру телефона, мало кого заинтересуют.

Советуем прочитать:  Нужна ли выписка ЕГРН для прописки по месту жительства?

В описании укажите достоинства квартиры, особенности планировки, состояние ремонта.

Расскажите о том, что окружает многоквартирный дом, какие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Объявление размещайте на всех сайтах, где продается недвижимость. Хороший результат дают посты в социальных сетях.

Попросите друзей и родственников сделать репост на своих страницах в вк и инстаграм.

Документы для продажи

Перед первым показом квадратных метров подготовьте пакет документов. Покупатели захотят удостовериться, что покупка безопасна и перед ними не мошенник.

Понадобятся следующие документы:

  • паспорта собственников;
  • договор купли-продажи;
  • для несовершеннолетних собственников – разрешение органов опеки и попечительства;
  • для недвижимости, купленной в браке – согласие супруга/супруги на продажу.

Пригодятся так же дополнительные бумаги:

  • договор купли-продажи, наследования или приватизации;
  • справка об отсутствии задолженности;
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН (оформляется на сайте егрп-онлайн.рф);
  • договор задатка.

Заключение договора задатка

Если вы нашли подходящего покупателя, стоит подумать о заключении договора задатка. В соответствии с ним покупатель передает продавцу небольшую сумму, которая впоследствии войдет в общую стоимость жилья. Если одна из сторон передумает заключать сделку, то по договору должна будет выплатить неустойку. Договор задатка позволяет быть уверенным в том, что сделка состоится.

Информация в договоре:

  • ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
  • описание недвижимости, адрес;
  • размер задатка, условия его возврата и срок;
  • стоимость квартиры;
  • последствия, если одна из сторон передумает;
  • информация об отсутствии обременения;
  • сроки заключения договора купли-продажи и выезда продавца с жилплощади;
  • дата и подпись.

Заключение договора купли-продажи

Даже если вы не пользуетесь услугами риэлтора, желательно показать договор купли-продажи специалисту – юристу или риэлтору. Еще один шаг для обеспечения безопасности сделки – заверка договора у нотариуса. Если придется отстаивать права в суде, закон будет на вашей стороне.

Информация в договоре купли-продажи:

  • ФИО покупателя и продавца, паспортные данные;
  • стоимость недвижимости;
  • наличие обременения или его отсутствие;
  • описание: адрес, площадь, количество комнат, расположение на этаже;
  • условия признания договора недействительным: отсутствие факта передачи денег, отказ продавца выехать с жилплощади и пр.;
  • согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
  • порядок и срок передачи денег и освобождения жилплощади;
  • дееспособность сторон;
  • пункт о добровольном заключении договора;
  • документы, прикладываемые к договору: согласие супруга или супруги, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копия техпаспорта.

Регистрация недвижимости в Росреестре

Подписание договора купли-продажи не означает, что недвижимость перешла к новому собственнику. Для этого необходимо зарегистрировать квартиру в Росреестре. Участникам сделки следует подать заявление через МФЦ или Росреестр. В течение 9 рабочих дней заявление рассматривается и регистрируется.

Подтверждением регистрации служит выписка ЕГРН. Для ее получения нет необходимости опять идти в МФЦ или Росреестр. Достаточно обратиться на сайт егрп-онлайн.рф и заказать документ. Справка в электронном виде поступит на почту.

Информация в электронном документе ничем не отличается от той, что вы увидите в бумажной выписке.

Передача денег и квартиры

Покупатель передает деньги за квартиру несколькими способами. Наличные используют в редких случаях, т.к. риски слишком велики. Чаще предпочтение отдается аккредитивному счету в банке или ячейке.

После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Итог

Продажа квартиры самостоятельно возможна и не так сложна, как кажется на первый взгляд. Однако нужно быть внимательным и пользоваться помощью специалистов в области недвижимости хотя бы на этапе составления документов. При любых сомнениях в честности покупателя лучше отказаться от сделки и не рисковать напрасно.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyj-gajd-po-prodazhe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.