Как проверить чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Содержание

25 пунктов юридической проверки квартиры перед покупкой

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Всем привет, друзья! Клиенты и подписчики постоянно задают мне вопрос: «Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?». Вопрос очень интересный, т.к. сегодня подобные услуги оказывают многие юристы и агентства недвижимости.

Но проверка у тех или иных специалистов может существенно отличатся как по объему, так и по качеству и стоимости. В большинстве случаев проверка носит весьма посредственный характер, и сделана с единственной целью – «заработать лёгкие деньги».

И для того, чтобы вы смогли оценить работу своего юриста/риэлтора, необходимо знать хотя бы примерный перечень того, что нужно исследовать перед приобретением объекта недвижимости.

Поэтому сегодня я решил поделиться с вами чек-листом по базовой проверке юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры.

Почему «базовой»? Потому что зачастую возникают вопросы, которые нужно изучать более подробно, и учесть все возможные варианты в данной статье будет непросто, т.к. текст получился бы ну очень длинный.

Искренне надеюсь, что эта информация будет для вас полезной. Поехали!

1. Описание объекта

Необходимо проверить соответствие параметров квартиры, указанных в выписке ЕГРН, правоустанавливающим документам. Любые несовпадения могут быть как простой технической ошибкой, так и причиной для серьезных опасений по поводу подлинности представленных продавцом документов.

2. Обременения, аресты, запреты

Внимательно изучите выписку ЕГРН на предмет подобных ограничений, они могут быть как основанием для приостановки государственной регистрации вашей сделки, так и неприятным сюрпризом для дальнейшего пользования и распоряжения квартирой в случае, если сделку всё же зарегистрируют.

3. Наличие особых отметок

В 2017 году произошло слияние двух информационных баз – ГКН и ЕГРП. В итоге получился ЕГРН, которым мы сейчас и пользуемся. При их объединении, в случае расхождения информации, в разделе «особые отметки» данным присваивался статус «актуальные незасвидетельствованные».

Это означает, что в государственном кадастре недвижимости имели место какие-либо изменения, которые не были отражены в ЕГРП. Поэтому, если по итогам проверки в выписке ЕГРН вы увидите подобные отметки, рекомендую до заключения сделки разобраться, о каких именно изменениях идет речь в вашем случае.

При чем, указанную информацию может получить только собственник недвижимости.

4. Наличие заявлений о правопритязаниях

Наличие подобных сведений в выписке ЕГРН означает, что в данный момент в Росреестр представлено заявление о совершении каких-либо регистрационных действий в отношении квартиры. Если это не ваша сделка, то настоятельно рекомендую отказаться от заключения договора купли-продажи до выяснения всех обстоятельств.

5. Регистрация без согласия третьего лица

Все варианты опять же освещать не буду. Рассмотрим самый распространенный случай. Все мы знаем, что квартиру, приобретенную в браке, можно продать только с согласия супруга. Есть и исключения, но пока не будем о них.

Так вот, Росреестр может зарегистрировать переход права и без этого согласия, но в данном случае в ЕГРН вносится информация о совершении указанной сделки без согласия третьего лица, т.е. супруга продавца.

Приобретать такую квартиру рекомендую только после того, как собственник получит и предоставит вам нотариальное согласие супруга или супруги продавца, у которого он приобретал объект недвижимости.

6. Заявление о невозможности регистрации без личного участия

Если выписка ЕГРН содержит подобную информацию, а квартиру Вам пытаются продать по доверенности, от сделки стоит отказаться. Ни к чему хорошему это не приведет.

7. Изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд

Подобные сведения также вы сможете найти в выписке ЕГРН. Их наличие – повод отказаться от сделки купли-продажи недвижимости, т.к. в регистрации перехода прав Росреестром будет отказано. А в худшем случае, регистрация пройдёт успешно, и в скором времени недвижимость перейдёт во владение и пользование государства.

8. Принадлежность к объектам культурного наследия

И снова обращаемся к выписке ЕГРН. Покупателю важно понимать, какие ограничения могут быть связаны с пользованием помещением, особенно в случае, если дом является культурным наследием. Например, в некоторых домах, нельзя ставить кондиционеры, где-то нельзя менять окна, и т.д.

9. Сведения о сносе дома

В скором времени сведения о сносе объектов недвижимости, их аварийности планируют вносить в реестр недвижимости, т.е. информация будет общедоступной и систематизированной, и получатель выписки сможет оперативно с ней ознакомиться. Но пока проверить это можно на сайте соответствующего муниципалитета в списке домов, подлежащих сносу.

10. Сведения о признании дома аварийным

По аналогии с предыдущим пунктом, необходимо найти и изучить утвержденный органами власти список домов, признанных аварийными.

11. Банкротство продавца

Если продавец «банкрот», то сделка по продаже недвижимости, совершенная в течение 5 лет до момента признания продавца несостоятельным, находится под угрозой.

Суд может признать её недействительной по заявлению конкурсного управляющего.

Проверить эти сведения вы можете на официальном сайте арбитражного суда в «картотеке арбитражных дел», а также на портале «Коммерсантъ» в соответствующем разделе.

12. Сведения об исполнительных производствах

Наличие у собственника долга более 300 000 рублей может привести к банкротству. Последствия мы уже разобрали в предыдущем пункте. Посмотреть непогашенные задолженности собственника вы можете на портале федеральной службы судебных приставов.

13. Судебные разбирательства в отношении продавца и его недвижимости

Внимательно изучите наличие судебных дел в отношении собственника и его квартиры. Сделать это можно на сайте районного суда по месту регистрации собственника, а также по месту нахождения объекта недвижимости. Наличие судебных исков – это повод не спешить с выходом на сделку. Рекомендую подробно разобраться в данной ситуации и оценить возможные риски.

14. Действительность паспорта продавца

Проверить действительность паспорта любого гражданина вы можете на сайте МВД РФ. Регистрация сделки, с использованием недействительного паспорта, будет приостановлена. В худшем случае сделку зарегистрируют, и впоследствии она может быть признана недействительной.

15. История переходов права собственности

Проверка истории квартиры очень важна, т.к. она даст вам представление о том какие риски и на каком этапе существования объекта могли быть.

Исходя из этого, вы сможете точнее определить список дополнительных проверок, а также перечень документов, которые необходимо запрашивать у владельца.

Проверить указанные сведения вы можете, заказав выписку об истории перехода прав на объект недвижимости.

16. Расчеты по предыдущим сделкам

Запросите у собственника документ, подтверждающий финансовые расчёты по предыдущей сделке. Это может быть либо расписка, либо платежное поручение, или иной документ, заверенный банком. Отсутствие у продавца такого документа весьма опасно для покупателя, особенно, если квартира приобреталась менее 3 лет назад, т.е. до истечения общего срока исковой давности.

17. Зарегистрированные в квартире лица

Запросите у продавца выписку из домовой книги, из которой вы увидите, кто в настоящее время зарегистрирован в объекте недвижимости.

Все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета до заключения сделки купли-продажи квартиры. В противном случае вы приобретаете квартиру, право пользования которой имеют третьи лица.

Выписать их можно принудительно через суд, но это займет много времени.

18. Наличия лиц, сохраняющих право пользования квартирой

Запросите у продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Изучив её, вы можете выявить наличие лиц, временно снятых с регистрационного учета. Например, граждане, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных, имеют право вновь зарегистрироваться в проверяемой квартире.

19. Режим имущества супругов на момент приобретения и отчуждения объекта

Квартира была приобретена в период брака? Запросите у продавца нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, либо брачный договор, регулирующий правовой режим имущества супругов. В противном случае существует риск признания сделки недействительной по иску супруга продавца.

20. Проверка продавца на предмет постановки на учет в ПНД и НД

Данную тему я подробно описывал в статье о дееспособности продавца. Суть в том, чтобы собственник предоставил справки из указанных диспансеров. Напоминаю, что совершение сделки гражданином, признанным судом недееспособным, влечет за собой риск признания её недействительной.

21. Долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт

Запросите у собственника документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Да, по закону, ответственность за неоплату коммунальных услуг несет предыдущий собственник.

Но зачастую управляющим компаниям этот факт не известен или же просто мало интересен, и они подают иски на текущего владельца квартиры. Что касается капитального ремонта, тут ситуация другая.

Ответственность за неоплату предыдущих взносов будет нести уже новый собственник.

22. Перепланировка

Запросите у собственника технический паспорт помещения. Сравните его с информацией, указанной в выписке ЕГРН и правоустанавливающих документах, а также соответствие с фактическим состоянием квартиры.

Так вы сможете убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки. Напоминаю, что покупка квартиры с незарегистрированной перепланировкой чревато потерей большого количества времени и денег в дальнейшем.

23. Проверка адреса на массовость

В квартире помимо физических лиц могут быть также зарегистрированы и юридические лица. Чтобы избежать подобного сюрприза, проверьте адрес на массовость на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

24. Причастность к экстремистской или террористической деятельности

Если гражданин состоит в соответствующем списке, то возможна блокировка банком денежного расчёта по сделке с недвижимостью. Проверить эту информацию вы сможете на официальном сайте Росфинмониторинга.

25. Доверенность

Если квартиру вам продают по доверенности, обязательно проверьте этот документ на подлинность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также не будет лишним связаться с нотариусом, который оформил доверенность, и уточнить информацию о полномочиях и доверенных лицах, указанных в документе.

Дистанционное сопровождение сделок с недвижимостью по всей России.

Официальный сайт

Стоимость

Отзывы Клиентов

Тел: 8 (495) 015-71-59

Email: info@kuranakov.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kuranakov/25-punktov-iuridicheskoi-proverki-kvartiry-pered-pokupkoi-5f6707be4c07ce0604905df3

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту своими силами

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Юридическая проверка жилой недвижимости осуществляется покупателями, уже выбравшими жилье для приобретения.

Особенно это касается объектов вторичного рынка, хотя неприятности случаются и с новостройками. При покупке самостоятельно стоит задача – как проверить квартиру на чистоту, чтобы оградить приобретаемое имущество от возможных посягательств на него третьей стороны. Потому так важно ориентироваться в документах, требуемых для переоформления права собственности.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры?

Это новому владельцу необходимо для того, чтобы впоследствии не лишиться (путем судебной процедуры) приобретенной собственности и потраченных денег. Проверяя квартиру при покупке самостоятельно, потребитель должен застраховать приобретение жилья на вторичном рынке от допустимого установления судом незаконности сделки.

Этапы проверки квартиры

Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.

Получение выписок из ЕГРН

На первом этапе следует обратиться за заверенной выпиской из ЕГРН в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ (Многофункциональный центр). Понадобятся следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • заявление на получение;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Бланк заявления доступен к скачиванию на официальном сайте Росреестра, там же видны реквизиты для оплаты госпошлины. За госсбор деньги вносятся в отделении Сбербанка.

ЕГРН-1

Эта форма справки из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Из сведений на недвижимость включаются:

  • тип квартиры;
  • ее кадастровый номер;
  • технические характеристики жилья – этаж нахождения, площадь, наличие коммуникаций, т. д.

ЕГРН-4

Указанная форма выписки из Единого государственного реестра недвижимости сообщит о содержании правоустанавливающих документов. Сюда входят:

  • перечень официально зарегистрированных прав на объект;
  • факт ограничений либо обременений на жилье;
  • последние данные о правовом притязании на недвижимость;
  • информация о праве на жилое имущество конкретного физического лица;
  • сведения о недееспособности владельца продаваемой квартиры либо данные о лимитировании его дееспособности.

Проверка собственника (-ов) квартиры

Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.

В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.

По-другому покупающий жилую недвижимость должен сам получить выписку из ЕГРН. Популярна интернет проверка через Росреестр, сайтом которого нетрудно воспользоваться.

Данные паспорта продавца должны совпадать с подтверждающим его личность документом. Если паспорт менялся, сведения о прежнем удостоверении личности отмечены на конечном листке последнего документа.

Обратите внимание: адекватный продавец, по просьбе покупателя, предоставит тому копию своего паспорта для самостоятельной проверки приобретателем достоверности документа. Поможет официальный сайт миграционной службы. Если собственников от 2-х и более, так поступать надо с главной документацией каждого из них.

Как проверить представителя собственника?

На представителя оформляется нотариально заверенная доверенность, если владелец продает квартиру через него. Нотариус выдает такую бумагу риелтору либо лицу, которого собственник уполномочивает вести «продажное» дело от своего имени.

Задача сотрудника нотариальной конторы – убедиться в адекватном состоянии собственника, его согласии на выдачу доверенности без давления извне. Каждый нотариус страхует свои действия, сумма составляет 5 млн. руб. Также он наделен правом делать видеозапись в рабочем кабинете. И если нотариус увидит что-либо подозрительное, доверенность не оформит.

Проверить, не отозван ли такой документ, можно сервисом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Здесь любому доступны сведения о достоверности и длительности использования доверенности. При проверке произойдет нахождение этого документа в общем реестре и моментальная выдача результата.

Обратите внимание: обязательна сверка данных в доверенности и договоре при его подписании и вручении финансов за квартиру.

Проверка документов, предоставленных собственником

Продавец должен иметь, помимо свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН:

  • один из договоров на квартиру – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика, пр.;
  • свидетельство о наследстве (если жилье наследуемое);
  • паспорта – кадастровый, технический.

Правоустанавливающим документом на владение недвижимостью является и постановление суда. Все бумаги предъявляются покупающей стороне в оригиналах и их копиях.

На ксерокопиях покупатель устанавливает наличие подписей (укажут соответствующие графы), штампов службы регистрации.

Для оформления свидетельств используются гербовые бланки. Все документы не должны иметь подчисток, помарок, исправлений, пр. Для подтверждения достоверности документации не лишними окажутся правоустанавливающие документы с печатью Росреестра.

Проверка прав третьих лиц

Покупая объект недвижимости, стоит выяснить, какими правами на нее наделены третьи лица. Ими могут быть:

  • зарегистрированные и временно исключенные из жилища выпиской отдельные категории лиц – отбывающие наказание по суду, военнослужащие срочники, граждане на лечении, временные пожилые обитатели домов престарелых, дети из учреждений воспитательного направления и зарегистрированные на жилищной площади несовершеннолетние;
  • участвующие в долевой собственности дети, особенно если квартира приобретена на средства материнского капитала, оформлена в собственность приватизационным путем;
  • супруги, если жилье приобретено в браке.

Надо проверить наличие отказа детей от доли собственности, отсутствие препятствий 1-го и 3-го пунктов списка. Поможет предоставленная владельцем расширенная выписка из домовой книги.

Проверка квартиры по БТИ

После осмотра жилья надо изучить информацию из выписки Бюро технической инвентаризации на соответствие действительности.

По отмеченному поэтажному плану, экспликации на недвижимый объект недвижимости допустимо выяснить точную площадь квартиры, существование несогласованных перепланировок.

И если в техническом паспорте уже есть штамп о подобных нарушениях, надо обстоятельнее изучить этот документ.

Об обременениях и арестах

Если собственник квартиры до продажи сдавал ее в найм, заключал договор ренты, покупал по ипотеке либо при судебном разбирательстве на объект накладывался арест, то смена собственника не мешает оставаться таким обременениям в силе.

Потому подобные обстоятельства должны отсутствовать. Покупатель тогда обращается в ФРС или МФЦ за выпиской из Росреестра. В ней либо в «Публичной карте» онлайн, в отдельном разделе имеется вся информация об обременениях.

О притязаниях и судебных спорах

Получить сведения о судебных процессах, через которые проходил владелец продаваемой квартиры, покупатель может:

  • в канцелярии суда, при официальном обращении;
  • на сайте территориального рай-, горсудебного органа;
  • в службе судебных приставов либо через сайт приставов;
  • из выписки Госреестра;
  • неофициально – у соседей, работников ТСЖ, ЖЭУ.

Если владение квартирой осуществлялось через договор дарения либо наследуемым путем, не лишне посетить нотариуса.

Проверка долгов по коммунальным платежам

Как проверить перед покупкой отсутствие либо наличие задолженности по квартире? Лучшее решение – предоставление продавцом справки из УК. В ней отмечается, есть или нет у владельца задолженности по:

  • газу;
  • электричеству;
  • водоснабжению;
  • капремонту;
  • если имеется – по домофону, охране, консьержу.

При каких нарушениях со стороны продавца не стоит отказываться от покупки выбранной квартиры

Приобрести понравившийся жилой объект стоит, если продавец до подписания договора купли-продажи согласен:

  • погасить обязательные коммунальные и иные платежи по содержанию квартиры. При неплатежеспособности владельца, по договоренности с покупателем, это возможно сделать за счет снижения стоимости за недвижимость и оплате долгов новым собственником;
  • закрыть ипотечное кредитование;
  • избавиться от снимающих жилье;
  • выписать несовершеннолетних и прописать в месте своего проживания;
  • ликвидировать либо узаконить перепланировку.

Вывод

Имеющиеся риски при покупке квартиры возможно нивелировать самостоятельной проверкой «чистоты» недвижимости. Для этого стоит обратить пристальное внимание на подозрительные факторы и исключить их, проверив наличие необходимых документов на жилье у собственника и подтверждающих его личность. Активное обращение к интернет-ресурсам тоже поможет в решении задачи.

Была ли вам полезна данная статья?

  • 99 – 72% из всех
  • 24 голоса – 18% из всех
  • 14 – 10% из всех

Источник: https://zhkh.club/kvartira/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke-samostojatel-no

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость» или «юридическая проверка сделок с недвижимостью».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости. Мы расскажем простыми словами, как должна выглядеть юридическая проверка сделки с недвижимостью.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом.

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества, в том числе по сделкам за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.