Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Содержание

Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и купил?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Продажа квартиры по цене покупки не предполагает получение«прибыли». Но нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что икупил? Разберемся, от чего зависит необходимость уплаты НДФЛ в этом случае.

Перед тем как выяснить, платишь ли налог, если продал квартиру за ту же стоимость, что и купил, нужно установить, не освобождается ли полученный от продажи квартиры доход от налогообложения.

В том случае, если Вы владели квартирой, которую продали по цене покупки, более установленного в законе минимального предельного срока владения, платить 13 % при продаже квартиры не нужно.

Чтобы правильно рассчитать срок владения квартирой в целях налогообложения доходов от продажи, нужно правильно определить момент начала владения (исчисление срока владения недвижимостью может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).

Вычет припродаже квартиры за ту же стоимость, что и купил

Если доход от продажи квартиры не освобождается от уплаты НДФЛпо причине того, что владели ею менее установленного минимального предельногосрока, Вы можете применить положения статьи 220 Налогового кодекса РФ и уменьшить(вплоть до 0) налоговую базу для расчета НДФЛ. Итак, налоговую базу для расчетаподоходного налога при продаже квартиры можно уменьшить на:

  • на сумму имущественноговычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде отпродажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • или на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных сприобретением этого имущества.

В связи с этим, по общему правилу, если Вы продаликвартиру за ту же цену, что и купили, налог платить не нужно. Однако здесьнеобходимо учесть очень важный нюанс.

Продажаквартиры по цене покупки: налог и кадастровая стоимость

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры не поддалисьсоблазну указать в договоре заниженную стоимость квартиры, в Налоговом кодексепредусмотрели следующее правило:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объектанедвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применениюс 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация переходаправа собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случаеобразования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на датуего постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающийкоэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажиэтого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной напонижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объектанедвижимого имущества.

Рассмотрим действие данного правила на примере.

В 2020 годумужчина купил квартиру, стоимость которой по документам составила 2,3 млн.руб., в 2020 году квартира была продана по такой же цене (согласно документам).Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составила 3,4 млн. руб. При расчетеналоговой базы учитываем положения статьи 214.10 НК РФ.

С учетом коэффициента0,7 кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составит 2,38 млн. руб. (3,4млн. руб. * 0,7). То есть налоговая база для расчета НДФЛ составит не 2,3 млн.руб. (доход от продажи квартиры по документам), а 2,38 млн. руб.

Уменьшивполученный расчетным путем доход от продажи квартиры на расходы при покупкеквартиры, мужчина заплатит налог 10400 руб. ((2 380 000 – 2 300 000)*0,13).

Поэтому в некоторых случаях, даже если продали квартиру за туже сумму, что и купили, налоги платить надо.

Нужно липодавать декларацию, если продал квартиру за те же деньги, что и купил?

Если после проведения расчетов налог Вам платить не нужно, декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры по цене покупки подавать придется.

Дело в том, что декларация не предоставляется в налоговую лишь в том случае, если Вы владели проданной квартирой более предельного минимального срока владения (налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьёй 217 НК РФ (Письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@).

А если квартира была в Вашей собственности менее предельного срока владения, но Вы продали ее по такой же цене, что и купили, Вам необходимо подать декларацию, в которой производится расчет налоговой базы по НДФЛ (пример нулевой декларации 3 НДФЛ здесь).

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчетаНДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговыеорганы.

Итак, в общем случае, ответ на вопрос, нужно ли платить налог,если продал квартиру за ту же цену, что и купил, будет отрицательный. Однакопри расчете НДФЛ нужно учесть кадастровую стоимость с учетом понижающегокоэффициента.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/07/prodal-kvartiru-po-toy-zhe-tsene/

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий. 

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой. 

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

Изменения в 2020 году

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

  • купленным до 1 января 2016 года;
  • унаследованным;
  • приватизированным;
  • подаренным близким родственником;
  • единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

  1. Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
  2. Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
  3. Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
  4. От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Пример расчета

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей. 

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

  • это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
  • недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
  • квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли. 

Налог с продажи недвижимости по «‎переуступке»‎‎

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

  • для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
  • начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
  • если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом: 

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000. 

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так: 

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000. 

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000. 

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона. 

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг. 

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

  • титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
  • раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
  • раздел 2 (расчет налога);
  • приложение 1 (доходы);
  • приложение 6 (вычеты);
  • расчет к приложению 1.

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • ИНН;
  • платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
  • документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
  • в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС. 

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Заключение

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.​

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/10/02/nalog-s-prodazhi/

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

Продавая квартиру, Вы получаете доход. Согласно законодательству, с дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. Однако в некоторых случаях налогооблагаемую базу, с которой платится налог, можно уменьшить.

Полученный от продажи доход Вы можете уменьшить на сумму, затраченную на приобретение квартиры, и заплатить налог 13% только с разницы. В этом случае надо подавать декларацию и заявлять вычет.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель практики жилая недвижимость юридической компании «Деловой дом» Сергей Агафонов:

Отвечая на Ваш вопрос, необходимо указать следующее. Согласно действующему налоговому законодательству, Вы вправе уменьшить свою налогооблагаемую базу, в частности, двумя способами:

  1. можно использовать имущественный вычет, который в отношении недвижимости оставляет 1 млн рублей (что в данном случае не совсем выгодно);
  2. можно уменьшить на сумму расходов, то есть расходы минус доходы.

Важно! Использовать оба способа одновременно нельзя.

Второй способ в данной ситуации представляется оптимальным. Таким образом Вы обязаны заплатить налог в размере 41 730 рублей. Расчет выглядит так:

3 500 000 – 3 179 000 = 321 000

321 000 х 13% = 41 730 рублей, где

3 500 000 рублей – стоимость продажи квартиры.

3 179 000 рублей – стоимость расходов на покупку квартиры.

321 000 рублей – размер налогооблагаемого дохода.

41 730 рублей – размер налога, подлежащего уплате.

Здесь также необходимо обратить внимание на формулировку закона в п.п. 2 п. 2 ст.

220 НК РФ о том, что продавец вправе уменьшить сумму своего дохода от продажи на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Следовательно, считаю вполне возможным прибавить к сумме 3 179 000 рублей еще и стоимость ремонта квартиры, тем самым дополнительно уменьшив налогооблагаемую базу, что неизбежно приведет к уменьшению суммы подлежащего к уплате налога.

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает финансовый директор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Мария Артемова:

На объекты недвижимости, приобретенные в период с 1 января 2016 года, распространяются новые нормы статьи 217.1 НК РФ. Так, собственник, владеющий объектом недвижимости менее 5 лет, при продаже данного объекта облагается налогом на доходы по ставке 13%. При этом размер налогооблагаемой базы собственник вправе уменьшить на размер понесенных расходов.

При расчете налога на доходы важно сравнить размер выручки от реализации объекта с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Если размер выручки от реализации объекта будет меньше получившейся величины, то налог на доходы будет рассчитан от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рассмотрев все условия налогообложения на объекты недвижимости, приобретенные в период с 01 января 2016 года, мы можем рассчитать размер налога на доходы, подлежащего уплате в бюджет физическим лицом.

Кадастровая стоимость объекта равна 2 706 790 рублям, то есть меньше ожидаемой выручки от реализации, то есть 3 500 000 рублей. Поэтому налог на доходы рассчитывается от 3 500 000 рублей. Поскольку у физического лица имеются подтвержденные расходы на приобретение объекта в размере 3 179 000 рублей, то налог на доходы составит 41 730 рублей:

(3 500 000 – 3 179 000) х 13% = 41 730 рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данном случае кадастровая стоимость ниже рыночной, и она никак не повлияет на расчет налога. Определяющим моментом станет разница между ценой покупки и ценой продажи, то есть из 3,5 млн рублей мы вычитаем 3,179 млн рублей.

В случае, если ремонт был сделан у официального подрядчика, и есть соответствующие платежные документы, то можно вычесть также и сумму произведенных затрат.

Для того чтобы избежать уплаты налога, необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_dorozhe_pervonachalnoy_tseny_kakoy_nalog_ya_plachu/7041

Налог с продажи квартиры: нужно ли его платить и в каких случаях, как рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости

Можно ли продать квартиру дороже чем купил

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

С наступлением 2020 года произошли изменения в налоговом законодательстве. Введены новые правила уплаты НДФЛ, отменяющие прежние. Теперь у большинства граждан возникают вопросы: какой налог с продажи квартир нужно платить, как он рассчитывается и всегда ли продажа жилья облагается налогом.

Читать нас в Яндекс.Новостях

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.
Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

  • получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
  • получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
  • в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Срок уплаты налога

Если объект недвижимости продан, его бывший владелец обязан подать в ФНС форму 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля будущего года на сайте налоговой службы или через Госуслуги.

Необходимые документы

Чтобы уплатить налог от продажи квартиры нужно подать в налоговую 3-НДФЛ. Для этого понадобятся:

  • паспорт и его копия;
  • документы купли-продажи;
  • расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;
  • документы, подтверждающие право собственности.

В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.

Затем нужно корректно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.

Скачать заполненный образец 3-НДФЛ

Как производится расчет налога с продажи квартиры

Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:

Недвижимость купили в 2019 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн. Значит доход продавца — 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

Как избежать уплаты налога

Есть три способа:

  1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации.
  2. Установить цену не более 1 млн рублей. Тогда можно применить налоговый вычет.
  3. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.

Как заплатить меньше

Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:

  • учесть средства, которые были потрачены на покупку;
  • применить вычет в 1 млн рублей;
  • воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Воспользоваться вычетом в 1 млн

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.

Рассмотрим вычет на примере:

Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

Зачесть затраченные средства

НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:

  • затраты на отделку и строительство;
  • оплату ДДУ;
  • стоимость квартиры при покупке.

Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.

Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере:

Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:
От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.

От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

Вернуть налог при покупке другой недвижимости

При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:
Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).

Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.

Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.

Порядок получения

Что нужно сделать:

  • заполнить декларацию по налогам до конца года;
  • подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

  • кассовые ордера на приход;
  • расписки о том, что продавец получил деньги;
  • выписки из банка;
  • соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии. Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.

Стоит ли использовать занижение стоимости в договоре купли-продажи

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Если квартира в долевой собственности

Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:

Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.

Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.

Если владелец продает только свою долю, ему следует:

  • получить согласие совладельцев;
  • оформить ДКП только на свою долю;
  • перечислить налог с суммы в договоре;
  • воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.

Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.

Налог при продаже квартиры по договору долевого участия

При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.

Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.