Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Вместе с юристом и экспертом рынка рассказываем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, и как получить компенсацию

Василий Кузьмиченок/ТАСС

Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.

Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.

Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.

К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.

Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать.

Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.

Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.

Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования.

В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов.

Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.

Повышенная ответственность застройщика

Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность.

«Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств.

Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.

Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.

Допсоглашение: заключать или нет

При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.

Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.

Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.

Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму.

Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении.

Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.

Расторжение договора: когда оправданно

При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).

Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей.

В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше.

Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.

Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.

Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.

Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e4aaa479a79473a9b6b3329

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома — подробно о правах дольщиков

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Российское законодательство в области строительства жилых помещений медленно, но верно шагает по пути совершенствования.

Еще совсем недавно обманутые покупатели жилья по договору долевого участия не могли вернуть свои вложения, то сегодня на стороне защиты интересов дольщиков выступает закон и судебная практика.

За какой срок застройщик должен сдать объект?

Срок сдачи объекта жилой недвижимости определяется Указом президента «О долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно данному нормативному документу, строительный объект должен быть введён в эксплуатацию в период, указанный в договоре.

Стоит отметить, что при расчёте даты окончания работ необходимо опираться не только на строительные прогнозы, но и на нормативные сроки для постройки, согласно проектной документации.

В этом случае последний обязан предупредить об этом оставшихся участников договора долевой собственности не позднее, чем за два месяца до намеченной ранее даты сдачи.

Уважительными обстоятельствами для переноса срока сдачи объекта жилой недвижимости являются стихийные бедствия, террористическая угроза, военные действия и т.д.

Кроме того, к данным обстоятельствам можно отнести действия третьих лиц, повлекшие за собой невозможность продолжать строительные работы: несвоевременная доставка строительных материалов и конструкций, принятие законодательных актов, значительно изменяющих существующие условия строительства и т.д.

Естественно, все вышеперечисленные обстоятельства должны быть документально подтверждены, поскольку дольщики вправе лично убедиться в уважительности причины переноса срока сдачи объекта недвижимости.

Кроме того, покупатели вовсе не обязаны соглашаться с новой датой введения объекта в эксплуатацию. Но чтобы избежать обмана еще перед покупкой, необходимо проверить реестр недобросовестных застройщиков и убедиться, что компании, услугами которой вы хотите воспользоваться, нет в “черном” списке.

Все стороны возникающих правоотношений при подписании договора берут на себя определённые обязательства. Обязанности дольщика, как правило, ограничиваются своевременным перечислением денежных средств. Для застройщика их перечень значительно шире: дата введения объекта в эксплуатацию, дата передачи объекта в собственность инвестора, уровень качества выполненных строительных работ и т.д.

Как дольщиков защищает закон?

Покупатели, не получившие ключи от своих квартир в день, предусмотренный договором долевого строительства, имеют право на денежную компенсацию. Получить её можно в досудебном порядке либо после судебного разбирательства.

В первом случае дольщику необходимо направить строительной организации обращение с требованием добровольной уплаты неустойки. В данном письме следует указать те пункты договора, которые содержат информацию о предполагаемых сроках сдачи объекта и ответственности за их нарушение.

Размер неустойки определяется следующим образом:

число дней просрочки*1/300*ставка Центрального банка РФ*стоимость договора.

Данное письмо вместе с ксерокопиями паспорта и договора долевой собственности необходимо направить в офис застройщика заказным письмом.

Роль договора — на что следует обратить особое внимание

На территории РФ существует единственная форма долевого строительства — договор долевого участия собственников.

Согласно Российскому законодательству, данный документ должен содержать следующую информацию:

  • Название и характеристика объекта строительства;
  • Предмет договора, т.е. права и обязанности сторон;
  • Стоимость договора (цена объекта недвижимости, порядок и процедура выплат и т.д.);
  • Срок введения объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • Срок гарантии объекта.

Данные пункты договора долевого участия обязательны, при отсутствии хотя бы одного из них соглашение может быть признано недействительным.

Поэтому информация, указанная в нём, должна соответствовать действительности и быть актуальной на момент подписания документа.

Чтобы обезопасить себя от перенесения даты сдачи объекта, дольщику стоит обратить особое внимание не только на непосредственный день ввода объекта в эксплуатацию, но и на штрафные санкции в случае просрочки, а также порядок произведения застройщиком компенсационных выплат.

Кроме того, необходимо убедиться, что указанная в договоре его стоимость соответствовала действительности.

Зачастую дольщикам предлагают указать сумму меньше реальной в несколько раз, аргументировав это возможностью сэкономить на налоговых взносах.

От такого поступка следует отказаться, поскольку в случае переноса даты сдачи объекта расчёт компенсации будет производиться по меньшей величине, указанной в договоре и оспорить это будет невозможно!

Подача судебного иска

Неустойка полагается дольщикам за каждый день просрочки даты передачи жилого объекта, установленной согласно договору долевого участия. К этой сумме можно прибавить расходы, которые повлекла за собой просрочка, а также компенсацию морального ущерба.

Основаниями для компенсации морального вреда являются серьёзные переживания из-за несоблюдения застройщиком пунктов заключённого договора, плохие условия проживания из-за невозможности проживать в своей квартире, грубое отношение сотрудников строительной организации и т.д.

Если получить положенную компенсационную выплату мирным путём не представляется возможным, то дольщику придётся обращаться в суд.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие факт попытки мирного решения проблемы: копия обращения, почтовая квитанция об отправке заказного письма и ответ строительной организации, если таковой был дан.

Подобные споры находятся в компетенции судов общей юрисдикции либо мирового судьи по адресу головного офиса застройщика (если сумма компенсации не превышает 50-и тысяч рублей). Отправляясь в суд, следует предварительно оплатить государственную пошлину за исковое заявление.

По окончании судебных разбирательств, на основании вынесенного решения, заявителю следует инициировать исполнительное производство в отношении недобросовестного застройщика.

Сделать это можно в территориальном отделении службы судебных приставов по фактическому адресу строительной организации.

Помимо этого дольщик может предпринять попытку самостоятельного получения денежных средств с банковского счёта компании, обратившись с исполнительным листом, полученным в суде, в банк, обслуживающий застройщика.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/otvetsvennost-zastrojshika-za-nesvojevremennuju-sdachu-doma.html

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока.

Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик.

Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки.

Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все-таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков).

Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем, Ваш вопрос не столь однозначен. Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст.

6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок.

Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.

Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.

И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия.

В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены.

Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.

Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением.

Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку.

По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
  • компенсация морального вреда.

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сдача дома затянулась, что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_prava_est_u_dolschika_esli_zastroyschik_sdaet_dom_ne_v_srok_/5983

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.