Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости ферсткадастр

Содержание

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости ферсткадастр

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости ферсткадастр

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Кадастровая стоимость 2020 – ЮК

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости ферсткадастр

При решении вопросов с оформлением недвижимости достаточно часто можно услышать словосочетание «‎кадастровая стоимость». Вы тоже обязательно столкнетесь с ним, в случае если будете осуществлять сделку с недвижимостью.

В данной статье мы расскажем о том, что значит такое понятие как кадастровая стоимость, для чего она нужна, какие существуют способы определения кадастровой стоимости, на что она оказывает влияние, каким образом ее оспорить и прочее.

Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.

С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.

Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.

Кадастровая стоимость в 2020 году устанавливается в результате государственной кадастровой оценки. Она не предусматривает обследование каждого конкретного объекта недвижимости, как это бывает при проведении рыночной оценки.

Оценка стоимости недвижимости проводится, как правило, только на основании существующих документов и сведений из ЕГРН. Кадастровая стоимость, как правило, с рыночной стоимостью ничего общего не имеет и может отличаться от нее как в большую, так и в меньшую сторону.

Хотя в последнее время намечается тенденция приведения ее в соответствие с рыночной.

Рыночная стоимость устанавливается для каждого объекта индивидуально. Здесь во внимание принимается и местоположение, и ближайшая транспортная развязка, и то, какой ремонт сделан в помещении, и этаж расположения.

Даже вид из окна может оказать влияние на определение рыночной стоимости квартиры.

Так, например, в одном и том же доме (как правило, в новостройках без ремонта) квартиры с одинаковой площадью могут различаться по рыночной стоимости в несколько сот тысяч только из-за того куда выходят окна (во двор или на дорогу). При установлении кадастровой стоимости вышеуказанные факторы не имеют никакого значения.

Как правило, во внимание принимается только тот факт, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, расположенные рядом. Кроме того, для определения кадастровой стоимости специалист не будет выезжать на место. То есть имеет место быть массовая оценка аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость — это некий средний показатель для группы однородных объектов.

Возникает логичный вопрос — для чего же тогда она нужна?

А необходима она для расчета налогов. Кроме того, именно кадастровую стоимость берут в расчет при определении размера госпошлины в случае подачи искового заявления в суд по поводу определенного объекта недвижимости.

У тех, кто впервые столкнулся с необходимостью узнать кадастровую стоимость имущества в Москве возникает вопрос – куда же следует обращаться за получением данной информации? Спешим вас обрадовать — идти куда-то и нести денежные затраты совсем не обязательно.

В настоящее время интересующую информацию о кадастровой стоимости можно получить не выходя из дома в сети Интернет с помощью следующих онлайн-сервисов:

  • онлайн-сервис Росреестра («‎Справочная информация по объектам недвижимости«»);
  • публичная кадастровая карта;
  • сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Для того чтобы получить необходимые сведения, достаточно знать адрес недвижимого объекта или его кадастровый номер.

Кроме того, если на руках имеется выписка из ЕГРН, там тоже можно найти сведения о кадастровой стоимости объекта.

Однако в данном случае следует учитывать тот факт, что периодически происходит переоценка кадастровой стоимости (об этом мы будем говорить далее), и сведения, указанные в ЕГРН могут быть уже не актуальными.

Кроме того, за получением сведений о кадастровой стоимости можно обратиться лично в отделение Росреестра или ближайший МФЦ. Но все-таки проще не тратить свое время и получить интересующие сведения на вышеуказанных сайтах.

Стоит иметь в виду, что информация о кадастровой стоимости в 2020 году — общедоступная, и получить ее можно совершенно бесплатно без длительного ожидания.

Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

Следует отметить, что в ближайшем будущем периодичность проведения кадастровой оценки будет изменена. Так, будет установлен период — 4 года от даты проведения последней оценки (в городах федерального значения останется такая же периодичность — раз в 2 года).

Данные изменения нас ожидают с 2022 года — для земельных участков, и с 2023 года — для другой недвижимости.

Кадастровую стоимость не могут рассчитать сами собственники недвижимости, так как для этого специалистами используются специальные методические указания и правила.

Собственники могут заказать только отчет о рыночной стоимости объекта (выступающий просто необходимым для оспаривания кадастровой стоимости объекта, которая представляется для его собственника завышенной). Кадастровая оценка проводится по решению государственного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления.

Оценку проводят специально созданные в субъектах РФ бюджетные учреждения, а не частные оценочные компании, как это было ранее. Они составляют отчет об оценке, который утверждается уполномоченным органом субъекта РФ (акт об утверждении результатов оценки).

Следует иметь в виду тот факт, что данный акт вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Это имеет определенное значение, в том числе и для целей налогообложения, понимания, с какого момента может применяться новая кадастровая стоимость.

Кадастровую стоимость придумали не просто так. Она оказывает влияние на определение того, какая сумма подлежит налогообложению по определенным налогам на имущество, на ее основании производится расчет арендной платы за государственные земельные участки, также ее применяют при расчете госпошлины за вступление в наследство.

Кадастровая стоимость как налоговая база

Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете следующих налогов: 

  • налог на имущество организаций или физических лиц;
  • земельный налог.

Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше соответственно налог, потому что он рассчитывается именно исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости.

Следовательно, налогоплательщик заинтересован в том, чтобы кадастровая оценка соответствовала действительности и не была завышена, потому что рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую во много раз превышает кадастровую.

Значение кадастровой стоимости при аренде имущества

Кадастровая стоимость может оказывать влияние также и на арендную плату. При аренде собственности частного лица она не применяется.

Однако в случае если арендуется государственное либо муниципальное имущество, от кадастровой стоимости будет зависеть размер арендной платы за такое имущество.

Рассчитывается арендная плата в таком случае, как правило, как определенный процент от кадастровой стоимости.

Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.

Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).

Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения).

Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке.

Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки).

При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.

Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:

  • обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
  • обращение с заявлением в суд.

Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).

Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости.

В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется.

Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.

В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.

Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.

Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.

Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.

Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.

Наша юридическая компания давно находится на рынке услуг и наши сотрудники готовы оказать вам профессиональную консультацию относительно вопросов, связанных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости в Москве.

Кроме того, мы можем помочь вам снизить уже установленную кадастровую стоимость, что, несомненно, принесет определенную выгоду вам, поскольку в связи с этим возможно будет снизить определенный налог.

Ошибки при проведении кадастровой оценки встречаются на регулярно, а значит, и у вас есть шанс снизить кадастровую стоимость своего объекта недвижимости.

Несомненно, стоит принимать во внимание тот факт, что каждый случай уникален и нельзя давать 100-процентную гарантию, что кадастровая стоимость будет снижена комиссией или судом. Наши специалисты помогут оценить, насколько будет успешным дело. Ведь суды снижают кадастровую стоимость, только если она была существенно завышена.

Приглашаем вас обратиться за оказанием качественных юридических услуг к специалистам своего дела, взвесить все плюсы и минусы и оценить вероятность снижения кадастровой стоимости в вашем конкретном случае.

Источник: https://help-ddu.ru/kadastrovaya-ocenka/kadastrovaya-stoimost

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости ферсткадастр

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир».

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».

Валерия Борисова,генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад.

Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет.

У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает.

Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  • Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  • при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации квартиры;
  • при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
  • при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  • на сервисе сайта Росреестра: для этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  • по кадастровой карте;
  • если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков.

Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН.

Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

пример

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%).

Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.

), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб.

, — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно.

Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку.

Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья.

Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-zachem-nuzhna-kadastrovaja-stoimost-zhilja-301143/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.