Оформление обмена жилыми помещениями

Содержание

Обмен жилыми помещениями: правила, необходимые документы, причины отказа

Оформление обмена жилыми помещениями

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда.

Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

1. Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости 2. Как обменяться жилыми помещениями 3. В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.

Как обменяться жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.

Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы: 

  1. Заявление о предоставлении муниципальной услуги, которое подается в государственный орган регистрации нанимателями помещения. В таком заявлении требуется указать ФИО нанимателей, а также поставить дату и подпись всех совершеннолетних членов семьи, проживающих или имеющих право на проживание в квартире, которая «уходит» на обмен. Также подписи должны поставить несовершеннолетние граждане в возрасте старше 14 лет;
  2. От несовершеннолетних должно быть получено заявление с письменным согласием их родителей или законных представителей (усыновителей, опекунов или попечителей). В случае если в недвижимости, подлежащей обмену, проживают несовершеннолетние или признанные по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными граждане, то потребуется взять письменное согласие на проведение операции в органах опеки и попечительства;
  3. Договор об обмене жилыми помещениями с подписями нанимателей и членов их семей. Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах; 
  4. Паспорта и их копии. В некоторых случаях для проведения обмена потребует предоставление не только паспорта, но и оригинала свидетельства о рождении, а также его копии;
  5. Документы, подтверждающие право пользования обмениваемым жилым помещением. К данным документам чаще всего относится: договор, ордер или решение о предоставлении недвижимого имущества (квартиры, комнаты и т.д.);
  6. Справка о составе семьи, которую можно получить в органе регистрационного учёта граждан по месту жительства.

В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.

Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:

  1. Приём заявлений и документов происходит в присутствии всех участников обмена жилыми помещениями (отсутствующие члены семей должны предоставить нотариально заверенное согласие на проведение обмена);
  2. Полученный от граждан пакет документов регистрируется и передаётся специалисту;
  3. После этого в течение двух рабочих дней делопроизводитель обязан осуществить сверку всех документов и передать их на рассмотрение в специальную жилищную комиссию;
  4. Жилищная комиссия рассматривает вопрос о разрешении проведения обмена за три рабочих дня, после чего документы возвращаются к специалисту, который изначально принимал их. Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;
  5. Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
  6. Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию. Расторжение старых и заключение новых договоров осуществляется органами государственной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня первичного обращения;
  7. Новые проекты договоров социального найма предоставляются нанимателям помещения для проставления подписей. Далее они подписываются уполномоченным должностным лицом, регистрируются, один из экземпляров договора передается заявителю.

В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.

В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:

  • Планирующийся снос дома, в котором находится жилое помещение, подлежащее обмену. Следует учитывать, что при сносе дома государственные органы, которые приняли решение о его демонтаже, обязаны предоставить всем выселяемым гражданам другие (не хуже по площади и инфраструктуре) благоустроенные жилые помещения; 
  • Если дом подлежит переводу в нежилое помещение (например, он должен превратиться в склад или магазин);
  • Помещение признано полностью непригодным для проживания;
  • Квартира или комната расположена в доме, который после капитального ремонта уменьшил свою площадь. Также отказ в обмене жилыми помещениями будет правомерен, если один из объектов недвижимости, участвующих в сделке, находится в доме, который в скором времени планируется к капитальному ремонту;
  • Если одна из квартир (комнат), участвующих в сделке, подлежит в дальнейшем переоборудованию или использованию в других целях. Такая ситуация может возникнуть в результате использования Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В таких случаях, жилищная площадь вместе с домом может, например, перейти религиозной организации.

Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением.

Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей.

Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России.

В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.

 

Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.

(414 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Как заключить договор обмена жилыми помещениями

Оформление обмена жилыми помещениями

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.

Условия обмена жилья в найме

Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.

Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:

  • индивидуальный дом или его часть;
  • квартира или ее часть;
  • комната.

На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.

Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:

  • оба объекта недвижимости должны быль неприватизированы, т.к. не допускается обмен между жильем, принадлежащим гражданам на различных формах собственности;
  • возможность заключения указанного соглашения наступает только при письменном согласии со стороны наймодателя, а также всех жильцов;
  • законодательством не предусмотрена возмездность для указанного вида договоров.

Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
  2. получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
  3. составление единого письменного документа – договора обмена;
  4. направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
  5. проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
  6. при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

  • размер муниципальных квартир при разводе супругов;
  • переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
  • регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
  • изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

  • к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
  • в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
  • если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
  • уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
  • если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
  • если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.

Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.

Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.

На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.

После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.

Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)

Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.

Договор мены характеризуется следующими особенностями:

  • предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
  • для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
  • совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.

В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.

Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
  2. согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
  3. получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
  4. обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  5. получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.

По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.

Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности.

Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой.

Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.

В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.

Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.

Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zaklyuchit-dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями по договорам соцнайма

Оформление обмена жилыми помещениями
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями по договорам соцнайма

Опыт нашей команды по договорам соцнайма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

В последние годы обмен жилых помещений – одна из самых актуальных тем в юридической практике.

На сегодняшний день обмен жилой площади, которая предоставляется гражданам РФ по договорам социального найма, является одним из ключевых прав, зафиксированных в ЖК РФ.

Сам институт обмена недвижимого имущества возник в 20-е годы 20 столетия и с тех пор неоднократно трансформировался, модифицировался, подстраиваясь под новые внешне- и внутриполитические, экономические условия.

Сегодня подобный правовой механизм имеет достаточно четкую структуру, которая досконально прописана в современном законодательстве РФ.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениями

Затронутая нами тема регламентируется статьями 72-75 ЖК РФ.

В них прописаны основные условия процедуры обмена квартирами, выделенными по договорам социального найма, детерминируются главные права и обязанности со стороны как наймодателя, так и нанимателя, в случае если заключается договор обмена жилыми помещениями, а также определены ключевые причины, которые могут стать детерминантой отказа в осуществлении обмена.

Если обратиться к ст. 72 ЖК РФ, то в данной норме права указано, что осуществить процедуру обмена квартиры по договору социального найма может наниматель, который получит согласие, закрепленное в письменной форме, со стороны наймодателя, а также членов всей своей семьи, даже если кто-то из субъектов будет временно отсутствовать.

В последние годы обмен жилых помещений – одна из самых актуальных тем в юридической практике. И связано это с тем, что граждане, которым было выделено жилье на основании соглашения о социальном найме, могут улучшить условия для своей жизни. Однако следует отметить, что улучшение жилищных условий может быть осуществлено лишь двумя способами:

  • перепланировка или же переоборудование жилья, которое направлено на видоизменение дома;
  • обмен квартиры на жилплощадь иного (меньшего) размера, что прописано в ст. 81 ЖК РФ. Подобное право возникает в тех случаях, если жилплощадь квартиры по договору о социальном найме превышает минимально допустимые пределы учетной нормы.

Процедура оформления обмена

Несмотря на то, что действующая редакция ЖК РФ во многом более жестко регулирует определенные правовые сферы и вопросы, сама процедура обмена квартирами по социальному найму была сохранена. НПА устанавливает, что подобный обмен квартирами возможен между двумя гражданами, которые признаны нуждающимися, даже, несмотря на то, что они проживают в различных населенных пунктах.

Кроме того, в процедуре обмена квартирами по социальному найму может принимать участие неограниченное количество субъектов, которые имеют непосредственное отношение к недвижимому имуществу, выделенному из жилищного фонда государства или муниципалитета.

Но при этом сторонами правоотношений может выступать только ограниченный круг лиц, а если быть точными, то наниматели и его семья. Субъекты, наделенные статусом временных жильцов или же поднаниматели, непосредственного участия в сделке не принимают.

Квартиры, дома или комнаты по социальному найму, которые причисляются к категории муниципальной собственности, обмениваются только на основании письменного согласия со стороны всех участников правоотношений, о чем было сказано выше. После этого заключается договор обмена, который направляется наймодателю для подписания. Он в свою очередь должен дать ответ в течение 10 дней с момента получения документов.

В том случае если согласие со стороны какого-либо участника правоотношений не будет получено на добровольных началах, то субъект может потребовать его получения через судебный орган. В ситуациях, когда на территории квартиры по социальному найму проживают недееспособные или несовершеннолетние лица, то требуется получение дополнительного согласия со стороны органов опеки и попечительства.

Функции наймодателя при обмене жилыми помещениями

Наймодатель при обмене квартирами по социальному найму дает свое письменное согласие на подобные действия либо, наоборот, отказ, что регламентируется ст. 74 ЖК РФ. Отказ на обмен жилплощади может быть обусловлен следующими причинами:

  • наймодатель подал исковое заявление к нанимателю, в котором ходатайствует о расторжении первоначального соглашения о выделе квартиры по социальному найму;
  • в отношении интересуемой жилплощади осуществляются судебные разбирательства, которые касаются вопроса правомерности пользования квартиры по социальному найму;
  • жилье, которое предполагается обменять, было признано уполномоченными органами непригодным для проживания или аварийным;
  • было принято решение снести недвижимое имущество или провести переоборудование дома, что позволит эксплуатировать его с иными целями;
  • в процессе обмена квартирами будет заселен гражданин, который страдает тяжелыми заболеваниями, перечень которых установлен Постановлением Правительства РФ;
  • уполномоченными органами было принято решение о том, что в здании будет осуществлен капитальный ремонт или же перепланировка.

Расторжение договора обмена жилыми помещениями социального найма

В случае если заключается договор между участниками правоотношений об обмене жилой недвижимости, выделенной по договору о социальном найме, то все предыдущие соглашения между субъектами подлежат расторжению.

Это условие прописывает законодатель, в частности, в ст. 74 ЖК РФ. При этом расторжение договора должно произойти не позднее, чем через 10 суток после того, как наймодатель будет уведомлен нанимателем о своем желании.

Если наниматель не согласен с расторжением соглашения, то он имеет законное право обратиться за защитой своих законных прав и интересов в судебные органы. В том случае если иск о расторжении будет правомерен, то выселение субъекта с занимаемой жилплощади будет осуществляться по решению суда.

Обмен недвижимого имущества по договору о соцнайме – одна из самых актуальных и злободневных тем, которая интересует как действующих юристов, так и простых граждан, которые нуждаются в улучшении условий своей жизни.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/oformlenie-obmena-zhilem-mezhdu-nanimatelyami-po-dogovoram-socnaima.html

Договор мены жилыми помещениями: образец, условия заключения, советы юриста

Оформление обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение, которое предусматривает следующее: собственник жилья передает недвижимость другому лицу, а последний в то же время передает первому участнику личное жилье.

Договор обмена жилыми помещениями: основные сведения

Рассматриваемый договор составляется при проведении сделки, когда необходимо обменять две жилплощади. Каждый из двух участников сделки выступает и продавцом, и покупателем. Права и обязательства по передаче жилплощади, как и права на принятие новой квартиры, возникают сразу у двух участников.

Обмениваемые помещения могут находиться в разных населенных пунктах в пределах России. Участниками сделки могут быть несколько нанимателей.

Не всегда квартира меняется на другую квартиру. Жилплощадь допускается обменять на дачу, частный дом с земельным наделом, автомобиль.

Законодательное регулирование

  1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
  2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению.

    Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.

  3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.

  4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма.

    Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

  1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
  2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

  1. подбор варианта для совершения обмена;
  2. согласование условий процедуры;
  3. составление текста документа, его подписание;
  4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
  5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
  6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • основание для проведения сделки;
  • дата приема-передачи;
  • имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
  • положение о ремонте жилья.

Акт подписывается обоими участниками.

Необходимо составлять акт 2 раза, поскольку переходят две квартиры.

договора

В тексте документа потребуется отразить следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об участниках: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • информация о предметах соглашения: адрес, номер квартир, основания для возникновения права собственности;
  • права и обязанности участников сделки;
  • дата проведения сделки;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • условия доплаты (при наличии такой договоренности);
  • подписи сторон.

Права и обязательства участников сделки включают в себя такие:

  1. передача имущества в подобающем виде в установленные законом сроки;
  2. получение доплаты при достижении договоренности об этом;
  3. право требовать аннулирование действия соглашения, если один участник передал имущество другому, а тот лишился объекта из-за залога, ареста или другого обременения;
  4. предоставление достоверной информации об объектах.

Допустимо указывать и другие права и обязательства, применимые к конкретной сделке.

Также часто составляется предварительный договор обмена. Он необходим, если участники не готовы заключать сделку на данный момент, однако намерены провести ее в будущем. В предварительном договоре указывается дата заключения основного документа. При отсутствии даты срок составляет 1 год.

Преимущество предварительного договора – документальное закрепление договоренностей. Так, один из участников уже не сможет внезапно потребовать доплаты за обмен, поскольку он уже подписал соглашение.

Условия договора

В соглашении должно быть указание о предмете. Если он не указан или прописан неоднозначно, в результате чего его нельзя выделить из остальной массы недвижимости, то документ становится ничтожным.

Положение о предмете сделки должно содержать идентифицирующие признаки жилья:

  • наименование объекта – дом, квартира, комната;
  • количество комнат;
  • адрес расположения объекта;
  • площадь объекта.

Указание о предмете – единственное существенное условие в договоре мены. Стоимость, обязательства и иные пункты существенными не являются – при их отсутствии документ все равно обладает юридической силой.

Заверять готовый документ у сотрудника нотариального агентства необязательно. Достаточно составить текст от руки или в печатном варианте, после чего проставить подписи. При соблюдении условий договор принимает законную силу, но при желании участники вправе обратиться к нотариусу за заверением.

Регистрация договора

Сам договор регистрировать не нужно.

Но когда человек приобретает право собственности на новую квартиру, данное право необходимо зарегистрировать. Без этого договор лишается юридической силы. Потребуется обратиться в Росреестр с документами и зарегистрировать права собственности для каждого нового владельца квартиры.

Список необходимых документов включает в себя такие справки и бумаги:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор обмена;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма составляет 2 тысячи рублей).

Могут потребоваться другие документы – например, согласие остальных собственников, справка о нотариальном заверении. После проведения регистрации появится право на полученное жилье.

Есть несколько вариантов обращения в Росреестр.

  1. Личное посещение Росреестра.
  2. Обращение в ближайшее отделение МФЦ вместе с запрашиваемой документацией.
  3. Отправка по почте – заказным письмом с описью вкладываемых документов и оповещением о вручении.
  4. Через интернет – например, с помощью официального сайта Росреестра.

Если заявитель выбрал последний вариант, то необходимо заверить отправляемые документы усиленной КЭП.

Регистрация прав занимает 7 рабочих дней, если заявитель лично обратился в Росреестр. При посещении МФЦ срок проведения услуги повышается до 9 рабочих дней.

Росреестр вправе отказать в регистрации перехода прав. В этом случае заявители получат соответствующие уведомления. Если участники сделки считают, что отказ необоснован, то они вправе инициировать судебное разбирательство и обжаловать решение.

Основания для признания документа недействительным

К ним относятся следующие:

  • кто-либо из участников сделки лишен дееспособности;
  • одна из сторон – несовершеннолетний, который участвует в сделке не по своей воле, а разрешение со стороны сотрудников органов опеки не получено;
  • существенное условие о предмете сделки не прописано или указано несоответствующим образом;
  • сделка была притворной, мнимой – к примеру, для ухода от налогообложения.

Практика показывает, что необходимость лишить договор действительности часто возникает из-за противоправных действий кого-либо из участников сделки. К примеру, один из владельцев квартиры умолчал о том, что на его жилье наложено обременение в виде ареста, залога.

Пострадавшей стороне для защиты нарушенных прав приходится обращаться в суд. В качестве доказательств можно использовать:

  • свидетельские показания;
  • свидетельства, справки;
  • экспертные заключения.

Инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники участника сделки. К примеру, владелец доли решил обменять ее на другое имущество, однако не получил письменного разрешения со стороны совладельцев.

Если договор мены признан недействительным, то есть 2 варианта развития событий:

  1. восстановление первоначального состояния, возвращение сторонам полученного имущества друг другу;
  2. конфискация имущества, если кто-либо из сторон совершил противоправное действие (вероятно вмешательство сотрудников правоохранительных органов).

Образец договора обмена квартиры

Образец договора обмена квартиры скачать по ссылке

Образец предварительного договора скачать по ссылке

Договора обмена квартиры с несовершеннолетним

  • В сделке может принимать участие ребенок 14-18 лет. Самостоятельно расписываться в документе он не вправе – это должен сделать законный представитель.
  • В тексте в таком случае необходимо указать личные данные того человека, который расписывается за ребенка.
  • Необходимо предоставить текст соглашения сотрудникам органов опеки на рассмотрение. Специалисты убедятся в том, что документ не нарушает имущественных интересов ребенка.
  • Образец договора с несовершеннолетним можно скачать здесь.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Порядок заключения договора обмена жилых помещений: образец договора обмена квартирами, стороны и объект, налог и доплата при сделке | Жилищный консультант

Оформление обмена жилыми помещениями

В законодательстве дано четкое определение такого понятия как договор мены.

Договор мены квартир представляет собой соглашение, по которому производится передача недвижимого имущества одного участника другому взамен другого имущества.

Передача официально регистрируется, и переданное имущество становится собственностью нового владельца. Основными характеристиками такого документа, как договор обмена по праву считаются: консенсуальность, возмездность и участие минимум двух сторон.

Стандартный договор мены является самостоятельным документом, которому свойственен ряд существенных условий:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. имущество, которое обозначено в акте передается только в собственность нового владельца;
  2. акт имеет характер встречного представления;
  3. оформление документа является моментом перехода права собственности на жилплощадь.

Заключение договора мены исключает возврат переданного имущества. Относительно предмета соглашения об обмене имуществом никаких определенных записей в законодательстве нет. По этой причине регулирование вопроса о предмете происходит согласно п.2 ст. 567 ГК РФ.

Данное условие является существенным, потому что операция может быть осуществлена лишь при максимально точном описании тех объектов, в отношении которых совершаются правовые действия и которые и являются предметом соглашения о мене.

Цена сделки таковым условием не является, поэтому не может выступать объектом сделки.

Участниками сделки могут выступить любые субъекты гражданского права, владеющие собственностью, которая будет являться объектом соглашения. Сторонами договора могут выступить:

  • физические лица, являющиеся дееспособными и достигшие совершеннолетнего возраста;
  • юридические лица;
  • муниципальные образования;
  • государство.

Если физические лица могут распоряжаться своим правом на имущества, потому что являются нанимателями социального жилья или владеют им на правах собственника, то юридические должны иметь законное право, на совершение подобной сделки.

Налогообложение сделки производится тогда, когда недвижимость находится в собственности у владельца менее трех лет. В этом случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Требования к договору мены жилых помещений

В законодательстве нет специально закрепленных требований по отношению к форме договора мены, поэтому подобные правоотношения регламентируются п.2 ст.567 ГК РФ. Данный пункт гласит, что документ должен быть составлен в письменном виде и подписан всеми участниками сделки.

В акте прописываются все элементы сделки, а именно:

  • указываются предмет и объект сделки;
  • прописываются участники с указанием всех личных данных (паспорт, регистрация);
  • обозначаются на основании чего (какого права) стороны могут распоряжаться своим имуществом;
  • обязательным условием документа является указание прав и обязанностей сторон сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства тоже являются составной частью документа;
  • сроки и порядок обмена также указываются в акте.

Очень важным условием документа является указание списка лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и после того как оно будет передано новому владельцу. Если это условие не обозначено в договоре, то такой акт считается незаключенным и не может быть зарегистрирован в Росреестре.

В целом, договор мены подлежит нотариальному заверению, как и любой другой правомерный акт. Регистрация договора мены производится в общем порядке, за исключением некоторых моментов.

Если сделка совершается в отношении нежилых объектов недвижимости, то в этом случае производится госрегистрация перехода права владения каждого участника соглашения.

Особенностью регистрации подобной сделки считается то, что она может быть проведена лишь после того, как сторонами исполнены все обязательства, взятые ими на себя по условиям акта мены. Это значит, что стороны должны дополнительно договору мены предоставить и акты приема-передачи.

Порядок заключения договора обмена жилых помещений

Оформление обмена производится в различных органах власти. Если вопрос касается площадей, расположенных в пределах одного района, области, региона, то акт будет оформляться в распорядительных органах этих территорий.

В том случае, если недвижимость имеет разную территориальную принадлежность, тогда договор обмена оформляется распорядительным или исполнительным органом того населенного пункта, где расположено одно из помещений. Выбор осуществляется по договоренности между участниками сделки.

Для проведения процедуры обмена участники сделки подают заявление унифицированного образца в соответствующее ведомство, а к заявлению прикладывают необходимый пакет документов. Если в обмене будет отказано, то участники сделки будут извещены не позднее месяца с момента подачи заявления.

Для того чтобы заключить договор обмена жильем, сторонам необходимо придерживаться следующих этапов:

  1. После того как были осмотрены квартиры и достигнута договоренность об обмене жильем, участники сделки начинают собирать пакеты необходимой документации.
  2. В том случае, когда в квартире живет несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение службы опеки и попечительства, если ответственный квартиросъемщик состоит в браке, то нотариально оформленное согласие супруги и письменное соглашении всех членов семьи на осуществление сделки, если таковые имеются.
  3. Собрав все документы, оба участника сделки обращаются в территориальный распределительный орган и подают типовые заявления о желании произвести обмен недвижимостью. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
  4. Проводится экспертиза документации.
  5. Не позднее, чем через 30 дней после предоставления документации, участники соглашения получают либо разрешение на проведение сделки, либо отказ.
  6. На последнем этапе осуществляется процедура обмена квартирами.

Обмен социальным жильем как частный случай договора мены

Согласно ст. 72 ЖК РФ обмен социальным жильем допускается в том случае, когда ответственные квартиросъемщики и члены их семей согласны на такую сделку и оформили свое согласие в письменном виде. Таким образом, собственником выступает наниматель жилья, но члены его семьи должны дать свое разрешение на обмен. Ограничений по числу участников нет (ч.1 ст.70 ЖК РФ).

Бывает такая ситуация, когда кто-либо из проживающих в помещении членов семьи не согласен с проведением сделки. В этом случае остальные члены семьи могут обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном совершении сделки.

Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные лица, то обмен жилья на другое может быть выполнен, если это разрешит служба опеки.

Обмен жильем не может быть произведен в следующих случаях:

  1. Если к ответственному квартиросъемщику предъявлен иск о прекращении договора социального найма или изменении его содержания.
  2. Когда жилье, участвующее в обмене, официально отнесено к непригодным для проживания.
  3. Когда в отношении жилплощади принято решение о сносе или переоборудовании.
  4. Если имеется распоряжение о капитальном ремонте или перепланировке внутренних помещений дома.
  5. В том случае, когда сделка носит фиктивный характер и преследует корыстные цели.
  6. Если квартира относится к ведомственным и используется по служебному назначению.
  7. Когда в итоге обмена в жилье может заселиться человек страдающий тяжелой формой заболевания хронического типа и дальнейшее проживание с таким лицом является невозможным.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кристина. Мы проживаем вдвоем с дочкой 12 лет. Квартира для нас двоих слишком большая (3 комнаты) и было принято решение об обмене жилья на двухкомнатное помещение. Подскажите, можно ли по закону получить доплату за жилье или договор обмена не допускает этого? Обязательно ли согласие службы опеки чтобы обменять квартиры?

Ответ: Добрый день, Кристина. Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ договор мены придерживается презумпции равноценности, однако допускается оплата разницы, если одна квартира дороже другой.

Что касается правового регулирования сделки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего ребенка, то здесь вас ожидают некоторые сложности, потому что служба опеки может не дать разрешении на обмен, поскольку площадь другой квартиры намного меньше настоящей.

Пример по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Семья Иванцовых в составе мужа, жены, ребенка и матери мужа проживали в трехкомнатной квартире. После того, как родился второй ребенок, а первый пошел в школу, возникла необходимость переезда поближе к учебному заведению.

Родители приняли решение об обмене жилья на такое же, но в другом районе, подыскали подходящий вариант и приступили к оформлению документов. При подаче заявления в исполнительный орган города они получили отказ в определении исполнения обмена, потому что заявлению не было приложено согласие матери мужа об обмене.

Когда супруги Иванцовы обратились к ней за согласием, женщина сказала, что она против переезда. Подавать в суд супруги не стали, но от обмена им пришлось отказаться.

Заключение

В итоге можно сделать такие выводы:

  1. Договор мены подразумевает под собой обмен жилья между сторонами.
  2. Сторонами сделки могут выступать как физические и юридические лица, так и государство.
  3. Для оформления договора мены необходимо обратиться в исполнительный орган власти представителям обоих сторон.
  4. Регистрация сделки производится путем регистрирования прав собственности сразу на две жилплощади.
  5. Обмен социальным жильем производится в определенном порядке.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 70 ЖК РФ
  • Статья 72 ЖК РФ
  • Статья 567 ГК РФ
  • Статья 568 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-obmena-zhilyx-pomeshhenij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.