Особенности покупки квартиры в новостройке

Содержание

Как совершить безопасную покупку квартиры в новостройке и вторичке

Особенности покупки квартиры в новостройке

Приобретение собственного жилья – целая наука. От вас требуется ответственный подход, вне зависимости от города, в котором вы покупаете квартиру. При поиске недвижимости, вам придется собирать информацию, анализировать ее, искать данные о продавцах и обзавестись нужными знакомствами.

Типовые проблемы при покупке

Наиболее частые проблемы с покупкой можно разделить на четыре категории. Зная их, вы будете предупреждённым о «подводных камнях» и более аккуратным.

  1. Недострой. Проблема характерна для новостроек, которые активно появляются ежедневно от разных управляющих компаний. Начиная с 90-х годов этот вид обмана распространен и активно развивается. При этом дольщик практически не защищен. Инвестор получает право на собственность только после сдачи объекта. До этого момента вы не можете претендовать на квартиру. Недострой часто возникает в случае резкого банкротства или окончания финансирования. Забрать кровно заработанные обратно будет достаточно сложно, несмотря на ряд государственных программ по решению проблем с обманом дольщиков.
  2. Недвижимость с туманным владельцем. Часто пытаются продать неприватизированные квартиры, залоговое жилье, непринятое наследство, помещения, в которых уже зарегистрированы другие люди, документы были потеряны. Многие из них решаемы, но для этого потребуется помощь грамотных юристов.
  3. Мошенничество. Большая часть недвижимости продается по фальсифицированным документам. Часто покупатель не предполагает, что сделку осуществил подставной нотариус, а через несколько месяцев новых «хозяев» выселят. Сейчас мошенники стали гораздо проворнее. Они покупают на черном рынке документы, договоры, печати. В некоторых случаях покупателю продают одно жилье, а оформляют совершенно другое. Нередко продают квартиру по доверенности, после смерти владельца. По законодательству, такая сделка считается недействительной. Часто квартиру предлагает купить человек, не имеющий прав на жилплощадь. Сложность ситуации заключается в том, что многие квартиры до сих пор не внесены в реестр недвижимости, что делает проверку невозможной. Многие аферисты пользуются этим и исчезают после получения задатка. Привлечь такого афериста будет невозможно, как и поймать, так как имена и документа ненастоящие.
  4. Манипуляции с договором. Некоторые продавцы специально затягивают процесс заключения договора, благодаря неудобным условиям для покупателя. Такой подход позволяет в дальнейшем оспорить продажу в суде и получить жилье обратно.

Заметьте, что проблемы могут решиться, но крайне сложно. Поймать аферистов за руку невозможно, что приведет к утрате денег.

Как правильно покупать квартиру?

Не стоит покупать наобум. Ответственно подходите к выбору застройщика или продавца. Самый важный совет: не спешите с покупкой. Лучше лишнюю неделю поискать настоящего продавца, чем потерять деньги. На данный момент вы имеете большой инструментарий для поиска информации и анализа данных. Ниже перечислены основные шаги, которых нужно придерживаться при покупке.

Репутационная история

Если вы покупаете от застройщика. О любой строительной компании присутствует множество заметок в интернете.

Естественно, застройщик знает о важности интернет-рекламы, репутации и стремится максимально быстро реагировать и удалять все негативные комментарии. Тем не менее, многие ресурсы не идут на сделку с компаниями.

Поэтому негативные отзывы вы сможете найти на новостных сайтах, в социальных сетях, на тематических ресурсах.

Начиная исследование через интернет – обратите внимание на пункты.

  1. Ликвидации. Существуют сервисы, которые предлагают анализ компании, связь с дочерними фирмами. Обратите внимание на ликвидационные процессы, так как часто подрядчики создают фирмы-однодневки и регистрируют их, в качестве исполнителей. В случае проблем, вы не сможете подать в суд, ведь подавать иск попросту не на кого.
  2. Продолжительность работы. Редко новоиспеченным строительным компаниям предоставляют возможность строительства. Тем не менее, организация должна иметь длительный срок работы. В купе с предыдущим пунктом, вы получите гарантии по поводу добросовестности подрядчика.
  3. Репутация директора. Найдите информацию о директоре компании. Часто это дает вам полную картину о подрядчике, ведь если владелец организации был судим или уличен в мошенничестве, доверять ему точно не стоит. Здесь вам помогут региональные новостные сайты.
  4. Отзывы. Агрегаторы отзывов позволят вам найти настоящие рецензии. Обращайте внимание на покупателей, проводящих приемку квартиры с аудитором.
  5. Судебные споры. Как правило, судебные процессы являются открытыми — ознакомьтесь с ними.

Эти пункты характерны для покупки квартиры в новостройке или при вступлении в дольщики. Советы будут полезными в случае, если вы обращаетесь в агентство недвижимости. Это позволит вам избежать контакта с черными риелторами.

Проверка квартиры

В некоторых случаях подрядчик может начать стройку незаконно, через откаты и взятки. Именно поэтому, перед тем, как подумать о покупке площади в строящемся доме – обратитесь в архитектурно-строительные инспекции. Это — государственные организации, которые могут предоставить вам всю информацию о доме.

Если вы приобретаете недвижимости на вторичном рынке, то вам стоит изучить прописку. В жилплощади не должны быть вписаны несовершеннолетние, инвалиды. Она не должна быть под арестом. Узнайте точного владельца и с кем вы совершаете сделку. Это нужно сделать перед тем, как вы будете подписывать контракт купли-продажи.

Знакомство и осмотр объекта

Очень часто представители компании вежливы и учтивы. Они будут с вами мило разговаривать, рассказывать о преимуществах их организации, почему стоит обратиться именно к ним. Не делайте выводы по первому знакомству с менеджером. Многие люди доверяются первому впечатлению и охотно несут деньги. Для вторичного рынка посредником является риелтор или лично владелец недвижимости.

После знакомства, отправляйтесь на осмотр. Если вы покупаете у владельца – спросите о причине продажи. Причины могут быть разными. Часто продавцы говорят, что нужен срочный переезд или понадобились средства. Но нередко причиной бывает неблагополучны район, плохое качество недвижимости или он просто мошенник.

С инвестированием ситуация значительно сложнее. Вы вкладываетесь в еще не построенный дом, поэтому риски получить жилплощадь низкого качества значительно выше. В соответствие с законодательством, которое работает на территории всех стран СНГ, застройщик имеет право требовать сто процентов выплаты за жилплощадь. Контракты заключаются по алгоритмам:

  • Вы создаете ЖСК;
  • Становитесь членом ФФС;
  • Учувствуете в ИСИ;
  • Заключается контракт купли-продажи.

Наиболее опасным считается договоры, заключающиеся с физическим лицом. В таком случае, деньги перечисляются на физический счет, а не через ИП, ООО и так далее. Причиной тому служит тотальная экономия. Застройщик стремится снизить затраты на строительство и нанимает любого дешевого подрядчика, который и выполняет всю работу.

При заключение договора, инвестор уплачивает всю стоимость площади. Но контракт, заключаемый между инвестором и застройщиком, часто представляет собой обычную бумажку, на которой вы поставили свою подпись. Если дольщик вспомнит, что документы должны нотариально заверяться и предъявит претензии компании, то к положительному результату это не приведет.

Менеджер скажет, что это не потребуется и организация гарантирует выполнение всех обязанностей, а вы лишь потратите деньги. Так как квартиры в подобных домах часто предлагают по соблазнительной цене, а дольщики отдают последние деньги – аргументы работают.

С точки зрения законодательства, этот договор представляет собой бумажку, которая не имеет юридической силы.

В случае, если разработанный проект окажется неудачным, его будет невозможно выполнить – вы можете оказаться в неудобном положении. Единственный ваш выход – судебный иск на компанию с требованием вернуть деньги. Но, если договор был осуществлен с физическим лицом, у него не будет средств на возмещение всех исков. В таком случае, иск останется неисполненным.

Обращайте внимание на любые мелочи при оформлении. Лучше заручиться помощью юриста по недвижимости и приходить на сделку с ним. Так вы получите гарантию того, что составленный договор имеет юридическое подтверждение. В случае нарушений или странных условий сотрудничества, юрист не даст вам совершить неправильную покупку.

Согласование договора

В зависимости от конкретного застройщика, типа дома и строительства разнятся пункты в договоре. Однако стоит отметить, что некоторые присутствуют во всех типовых договорах. Вам следует придерживайтесь пунктов.

  1. Сдача дома в эксплуатацию. Пункт обязательно указывается в договоре. Если будут пропущены сроки, то возможно подать в суд на компанию и получить деньги.
  2. Стоимость. Важным моментом будет стоимостью. Нередко встречаются ситуации, когда организация выставляет одну стоимость, а затем меняет ее на более высокую. После составления договора, будет сложно расторгнуть сотрудничество.
  3. Расторжение. В случае, если придется расторгнуть ваше сотрудничество, застройщиком будут наложены на вас определенные санкции, по которым вы обязаны выплатить неустойку. Обратите внимание на сумму санкций и размера выплаты.

Важно помнить, что вкладывая в строящийся дом, вы не покупаете жилье. Вы оплачиваете право на то, чтобы купить квартиру в дальнейшем. По факту, недвижимость себе же приобретает застройщик, а в дальнейшем передает право собственности покупателю. На любом этапе строительства вы не сможете купить жилье. Если не боитесь рисковать – можете попробовать получить недорогую квартиру по низкой цене.

Заключение договора на покупку жилья

Если вас все устраивает и вы готовы приобрести квартиру, то стоит точно знать, что исследования не заканчиваются. Даже при соблюдении всех предыдущих пунктов, застройщик или даже хозяин квартиры (если вы покупаете на вторичке), может вас обмануть, что приведет к длительному судебному разбирательству. По итогу, вы можете потерять деньги и недвижимость.

При заключении контракта, убедитесь в том, что продавец имеет такие полномочия. Он должен быть заверенным представителем владельца квартиры, сам выступать в качестве владельца или иметь доверенность при живом хозяине жилья.

Кроме этого, важно нужно получить расписку об оплате. После уплаты нужной суммы, потребуйте владельца написать письменную расписку о том, что деньги он получил и претензий не имеет. Она должна быть правильно сформулированной и написанной его рукой.

Таким образом вы получаете гарантию, что он в дальнейшем не станет подавать в суд по поводу мошенничества. Более того, без расписки вы не сможете доказать факт передачи денег. Даже показания свидетелей не считаются достоверным доказательством.

При расчете с юридическими лицами, актуально использовать банковский перевод.

Если вы заботитесь за деньги — обратитесь к риэлтору. Обратившись к правовому специалисту, обеспечивающему проходку на весь срок оформления жилья. Это позволит сэкономить деньги, не попасть в долговую яму.

Покупка на первичном и вторичном рынке опасна и требует ответственного подхода, а также сопровождения профессионала. Не приобретайте недвижимость по слишком низким ценам. Высока вероятность, что это наживка для доверчивых покупателей.

Если сомневаетесь в добросовестности организации, изучайте информацию и историю закрытия проектов.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-sovershit-bezopasnuyu-pokupku-kvartiry-v-novostrojke-i-vtorichke/

Преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке

Особенности покупки квартиры в новостройке

В настоящее время жилье хрущевских и сталинских времен интересует покупателя все реже. Напротив, преимущество отдается покупке квартир в новостройках.

Согласно отдельным экспертным оценкам, на первичном рынке сегодня приобретается вдвое больше жилья по сравнению со «вторичкой». Чтобы разобраться в причинах развития подобной тенденции, советуем выделить для себя преимущества покупки квартир в новостройке, которые способны склонить покупателя к выбору того или иного варианта.

Заблаговременный расчет планировки

Приобретая жилье на первичном рынке, будущий владелец получает рычаги управления для воплощения в реальность смелых идей, касающихся планировки и реализации дизайнерских фантазий. Относится это, в первую очередь, к возможности выгодного расположения встроенной мебели, установки нестандартных деталей интерьера и систем освещения, а также монтажа дизайнерских окон и дверей.

Комфорт и надежность

Современные новостройки проектируются, преимущественно, с применением инновационных технологий и эксплуатационных норм. Отдавая предпочтение жилью в новострое, скорее всего, не придется волноваться насчет состояния водопровода и электросети, чего нельзя сказать о покупке квартир на вторичном рынке.

Согласно критерию комфорта, внимания заслуживает:

  1. Современное утепление новостроек
  2. Наличие дополнительных систем автономного отопления
  3. Улучшенная внутренняя планировка
  4. Установка новейших коммуникаций
  5. Чистота подъездов и гарантированная работоспособность лифтов

Безопасность

Рассматривая преимущества квартиры в новостройке, нельзя забывать о вопросе безопасности. Возведение современных жилых строений проводится с соблюдением последних требований безопасности. Новострой обязательно оборудуется инновационными системам противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, сигнализации и охраны частной собственности.

Особого внимания заслуживают автоматические системы водяного тушения пожаров западного образца. Подобные механизмы абсолютно безопасны для жильцов. В сравнении с пожаротушением порошковыми, газовыми или аэрозольными средствами, водяные системы оказываются действительно экономным, дешевым, а главное – высокоэффективным средством быстрого подавления очагов возгорания.

Юридическая чистота

Нельзя не учитывать факторы, которые гарантируют покупателю чистоту сделки.

Здесь следует выделить следующие преимущества покупки жилья в новостройках:

  • приобретение квартиры без сомнительного прошлого;
  • отсутствие махинаций со стороны предыдущего владельца;
  • значительное снижение вероятности быть обманутым.

Стоимость и экономия

Новостройки возводятся согласно последним стандартам домостроительства с соблюдением строгих требований к гидро и теплоизоляции. В результате – счастливый обладатель новенького жилья получает финансовую экономию при погашении счетов за тепло.

При этом стоимость за квадратный метр в новостройке кардинально не отличается от вторичного рынка, а при определенных условиях и возникновении экстренной ситуации на рынке, может оказаться существенно ниже.

Например, в случае оформления ипотечного кредита, цена ниже, поскольку ликвидность новой квартиры выше.

Кроме того, покупая квартиру в новостройке, как правило территория вокруг дома благоустроена, имеются стоянки для автомобилей.

Недостатки новостроек

Из отрицательных моментов приобретения жилья в новострое сразу же стоит выделить следующее:

  • достаточно длительная процедура оформления прав собственности;
  • преимущественное расположение новостроек в необжитых районах на окраинах города, где  чаще всего наблюдается неудовлетворительная транспортная развязка.
  • привычное явление новостроек – шум и пыль вследствие ремонта, который соседи могут делать не один месяц и даже не год
  • зачастую инженерные системы новостроек (лифты, подача воды, отопление, вентиляция, сигнализация) недостаточно отлажены и могут плохо работать, именно поэтому нередко в новых домах бывает достаточно холодно

Впрочем, существует целый ряд основных недостатков новостроек, которые нередко заставляют застройщика удерживать стоимость на уровне жилья на вторичке.

Ремонт

Инвестируя средства в новое жилье, обладатель капитала, фактически, отдает деньги за голые стены. Это, в свою очередь, приводит к ощутимым растратам на выполнение качественного ремонта и доведение квартиры до жилого состояния.

Сгладить подобные минусы новостроек способен тот факт, что выполнять ремонт здесь на порядок проще по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Финансовые риски

В наш век компании застройщики, сплошь и рядом, проворачивают финансовые аферы, выдавая задуманное строительство за действительное. Наряду с этим, в недостаткам можно отнести невероятный обвал финансовых рынков и инфляцию. По мере инфляционного роста, возрастает стоимость стройматериалов и как следствие – стоимость за квадрат жилплощади.

Существуют компании, которые сознательно ступают на путь мошенничества, неоправданно поднимая цену на жилье, оправдываясь невысокими скачками стоимости на рынке.

Сроки сдачи

За жилье собственной мечты, зачастую, приходится расплачиваться не только деньгами, но и длительным ожиданием.Очень часто застройщик сдает дом с опозданием, не придерживаясь изначально оговоренных сроков.

Приобретая новое жилье, следует внимательно отнестись к покупке, ознакомиться со всеми преимуществами и здраво оценить недостатки в новостройке. Только взвесив все «за» и «против», можно стать владельцем по-настоящем хорошей квартиры.

Смотрите интересное видео.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/preimushhestva-i-nedostatki-pokupki-kvartiry/

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Особенности покупки квартиры в новостройке

Евгения Акимова

Здесь вы найдете всё официально необходимое, а также практические советы. Если покупкой квартиры для вас занимается риэлтор, покупателю всё равно нужно быть в курсе подробностей, чтобы не столкнуться с мошенничеством.

Рекомендовано к прочтению по одной и самой главной причине: важно обладать полной информацией для того, чтобы нечаянно не остаться без денег и без квартиры.

Как сделать всё правильно и не наделать ошибок на миллион – читаем внимательно статью и мотаем на ус.

Иллюстрация: Jay Wennington, Toa Heftiba, unsplash.com.

  1. Понравилась новостройка? Первым делом идите на сайт застройщика. Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ.

    Два главных документа о новостройке: разрешение на строительство и проектная декларация. Если всего этого вы не видите на сайте, то звоните в офис и запрашивайте документацию – в добротной компании вам должны выслать ее на электронную почту по первому требованию.

  2. Откройте проектную декларацию и найдите раздел о финансах.

    Обычно он называется «Финансовые риски». Там указано, какой банк финансирует стройку. Застройщик, который получил проектное финансирование надёжного банка – надёжный застройщик, у него можно покупать.

  3. В проектной декларации указаны сроки строительства.

    Загляните на сайт в раздел «Ход строительства» и посмотрите, есть ли свежие фотоотчёты со стройки. Сравните их с фотографиями двухмесячной давности. Если есть разница, значит дом строится. Посмотрите веб-трансляцию: смотрите дольше пяти минут (дольше 5 минут – значит это не видеозаглушка), а потом зайдите на следующий день.

    Если вы видите одно и то же, то или их камера сломана, или, что печальнее, застройщик жульничает.

  4. Почитайте в интернете всё, что найдете про компанию застройщика. Поинтересуйтесь отзывами на надёжных сервисах. На сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru/ посмотрите, нет ли требований о банкротстве компании.

    У будущего банкрота квартиру покупать не нужно.

  5. Съездите в недавно построенный этим застройщиком заселённый дом, погуляйте по подъездам, посмотрите лестничные площадки, двери, лифты, пообщайтесь с жильцами. Те, кто уже живут в купленной квартире, не станут устраивать вам рекламных акций, а расскажут всё как есть. Это ценная информация.

    Не забудьте просто постоять в доме или рядом, и попробовать почувствовать атмосферу – понравится ли вам быть жильцом здесь? Это важно.

Поезжайте на первую встречу с застройщиком в его офис. Скажите, что вы хотите взять образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он будет защищать вас от ошибок в строительстве и просрочек. Если у вас есть друзья-юристы, покажите им образец договора, пусть посмотрят.

Что должно быть указано в ДДУ: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором построят дом, этаж и предварительный номер квартиры, высота потолков, планировка и площадь квартиры, дата сдачи новостройки.

Попросите менеджера дать вам взглянуть на оригиналы учредительных документов (сверьте их с теми, что на сайте, или попросите копию – дома проверите на сайте налоговой)  и  договор страхования на дом (попросите копию и проверьте, есть ли страховая компания в списке страховщиков Центробанка – если нет, застройщик не вправе заключать с вами ДДУ).

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от вас о регистрации договора.
  • Ваш паспорт.
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Стандартная процедура оформления документов займет 3-4 недели. Перед покупкой тщательно проверьте все документы. Оплата должна происходить после заключения ДДУ и после его регистрации в Росреестре. Этот порядок оплаты указан в  п.3, ст.5, закона ФЗ-214. Платеж проводится в безналичной форме – со счёта покупателя на счёт строительной компании.

Оплата может быть проведена полностью, поэтапно или по частям, –  в зависимости от того, как это прописано в договоре. Также с 2017 года введен альтернативный вариант оплаты по ДДУ через счёт эскроу.  Этот механизм расчётов направлен на защиту интересов дольщиков и гарантирует им возврат денег с случае нарушения застройщиком ДДУ.

Подробнее про счёт эскроу читайте тут.

Хорошей вам покупки!

Источник: https://1000novostroek.ru/articles/kak-pravilno-kupit-kvartiru

Схема покупки новостройки

Особенности покупки квартиры в новостройке

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Особенности покупки квартиры в новостройке

Обзор экспертов «М16-Недвижимость» поможет вам решить, стоит ли покупать квартиру в новостройке. Рассказываем о плюсах и минусах, которые ждут покупателей первичного рынка, и о том, чем новостройки превосходят квартиры на вторичном рынке. Бонус – отзывы покупателей!

Особенности первичного рынка

При покупке квартиры в новом комплексе речь необязательно идет про строящийся или недавно сданный дом. Пока на квартиру не было оформлено право собственности, она остается объектом первичного рынка. И это безусловный плюс, так как за ней не тянется череда бывших собственников, а это исключает риск обременения.

Квартиры первичного рынка безопаснее в юридическом плане

Оформление права собственности в этом случае проходит достаточно легко и быстро.

Минусы новостроек

Риск долгостроя

Главный минус новостройки – достаточно высокий риск вложиться в ненадежный проект. Пример компаний «СУ-155» и Urban Group показал, что даже крупные и, казалось бы, успешные застройщики не застрахованы от банкротства. В итоге сдачу дома можно ждать годами. Квартиры на вторичном рынке в этом явно превосходят первичку. 

Ожидание vs. реальность

Покупая квартиру на этапе строительства, оценить вы ее можете только на бумаге. Однако к моменту сдачи жилье может отличаться от того, что было заявлено заранее. Спешим вас успокоить: явных отхождений от плана никто не допустит, но метраж может разниться.

И если сокращение площади станет досадным явлением, которое компенсируют материально, вернув деньги за исчезнувшие метры, то за увеличение площади платить придется уже вам.

Квартира в новостройке может потребовать дополнительных вложений после сдачи дома

При этом новая площадь может быть нефункциональной, но заплатить за нее все равно придется. А на этапе сдачи дома средняя стоимость квадратного метра в новостройках СПб составит свыше 100 тысяч рублей.

Не проверено временем

Частая проблема квартир, в которы никто не жил – ошибки, допущенные во время строительства, проявляются не сразу, а спустя какое-то время активной эксплуатации дома. Если на вторичном рынке подобные проблемы можно обнаружить до покупки, то в новостройках такая возможность отсутствует.

А ведь проблемы могут быть серьезными – вплоть до возникновения плесени в мокрых зонах или использования небезопасных материалов строительства. С таким можно столкнуться и на вторичном рынке, но тут вы хотя бы сразу видите, что покупаете. Плюс – подобную информацию о доме всегда можно поискать на форумах или в группах жильцов.

Расположение и район

Далеко не все новостройки могут похвастаться удобным расположением и хорошим районом. Мест под застройку в пределах города осталось немного, а пустующие участки, как правило, находятся либо в окружении промышленных зон, либо в отдалении от развитой части.

Новостройки часто строятся в необжитых районах с плохой транспортной и социальной инфраструктурой

В обоих случаях у жильцов могут возникнуть серьезные проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью, которые невозможно учесть при покупке, ведь на этапе строительства застройщики часто приукрашают реальность.

Формально новые районы должны развиваться параллельно с появлением жилых кварталов. На практике же строительство новостроек ведется в несколько раз быстрее, чем развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры.

Говорить о комфортной жизни в таких условиях сложно.

Затянувшаяся стройка

Если в состав жилого комплекса входит несколько новостроек, которые возводятся поочередно, жильцам первого дома придется терпеть звуки строительных работ, пыль и мусор до сдачи последнего этапа.

Если же речь идет не о точечной застройке, а об активно осваиваемых территориях, атмосфера нескончаемой стройки может затянуться на несколько лет.

Проблемы с коммуникациями

В недавно введенных домах возможны серьезные проблемы с подключением к коммуникациям и их эксплуатацией в первое время. С такой проблемой, к примеру, не понаслышке знакомы жители намывных территорий Васильевского острова: подключение домов затянулось на серьезный срок, но даже после этого были проблемы с подачей горячей воды.

В первое время возможны проблемы с коммуникациями

Этот недостаток устраняется со временем, однако первые месяцы жизни в новой квартире могут быть испорчены. Такие ситуации практически исключены в случае с новостройками, которые возводятся в уже обустроенных районах, так как с их подключением к коммуникациям проблем не возникает.

Покупка жилья в новостройке: отзывы

Никита, 32 года.

Я купил квартиру в 2017 году. Первый и главный плюс – выгода: во-первых, мы брали на старте продаж, когда цены были минимальные, во-вторых, ставки по ипотеке бил и остаются ниже, чем на вторичное жилье. Также рассматривали новостройки, в которых были доступны сезонные скидки. Квартира на вторичном рынке обошлась мы в несколько раз дороже. 

Еще одна причина, по которой я выбирал именно первичный рынок, это новизна объекта, и речь не только о строительстве. Сам подход к жилью совершенно иной: планировки более комфортные, во всех квартирах уже стоят счетчики, технологии строительства более современные, и это ощущается – квартиры хорошо сохраняют тепло, не продуваются.

Опять же, новые коммуникации. На вторичке, например, можно обновить коммуникации в квартире, но не в доме, а это чревато проблемами с эксплуатацией. В новостройках таких проблем нет. Более того, дом еще находится на гарантии, так что в случае каких-либо косяков устранять их будет застройщик, за свой счет.

Нравится сам формат комплексной застройки – с благоустроенной территорией и закрытым двором, паркингами, магазинами на первых этажах. Не для всех это будет определяющим плюсом, но лично мне приятно жить в доме с современной архитектурой, а не в типовой советской коробке, например.

Алина, 30 лет.

«Мы покупали на стадии котлована, а через несколько месяцев после начала продаж застройщик внес существенные изменения в проект: удешевил материалы, упростил фасады, сократил количество лифтов (с 4 до 2, и это для 23-этажного дома!). Сейчас вроде законодательно запретили такие изменения, но мы попали.

Еще нам обещали отдельную колясочную и мойку для собак, но ничего этого нет и не будет. По факту нас обманули, мы выбрали новостройку с улучшенными характеристиками, а получили максимально упрощенный проект, которым ничем не отличается от соседних комплексов. К сожалению, так бывает.

Обязательства по созданию инфраструктуры выполняются с задержкой: к примеру, нам обещали закрытую территорию. Дом сдали в декабре, въехали мы в конце апреля, но по сегодняшний день (сентябрь) территория нашего комплекса не огорожена. Благоустройство тоже весьма формальное.

Мы столкнулись и с задержкой сдачи на 5 месяцев В принципе, не нервничали, знали, что комплекс все-таки сдастся, но все равно неприятно, ведь все это время мы продолжали оплачивать съемное жилье.

Гораздо серьезнее оказалось увеличение площади квартиры, которое нам обошлось в 230 тысяч руб. Знаем, что в нашем доме некоторым пришлось доплачивать по 700 тысяч руб.

А вообще у этого же застройщика увеличение доходило до полутора миллионов рублей, но в другом комплексе!

В итоге многим приходится вкладывать в доплату за лишние метры деньги, отложенные на ремонт. И это снова отодвигает дату переезда. Про ремонт стоит сказать отдельно – первые полгода, а то и год, и в будние, и в выходные в доме стоит шум от ремонтных работ. У нас рядом строится следующая очередь, то есть еще и с улицы строительный грохот доносится.

В первое время у нас были проблемы с коммуникациями: ржавая вода, перебои с электричеством. Сейчас с электричеством наладилось, за воду пока не платим, ждем, когда управляющая компания окончательно устранит все причины ржавых примесей. Хотя мы поставили магистральный фильтр, благодаря этому в нашей квартире вода сносная.

При всех минусах могу отметить, что на покупке жилья мы все-таки существенно сэкономили, такая же квартира на вторичном рынке обошлась бы на пару миллионов дороже, как минимум. Покупая квартиру в новостройке, нужно понимать, что вы берете на себя определенные риски.

Стоит ли покупать новостройку?

Мы попытались разобраться, что же лучше – новостройка или вторичка? Кратко резюмируем: сделка на первичном рынке открывает более широкие возможности, так как цены здесь зачастую ниже, чем на вторичке. А условия по ипотеке и всевозможные акции делают покупку еще более выгодной.

Жизнь в новостройках комфортнее, чем в старом фонде, по целому ряду причин: это и более рациональный подход к планировочным решениям (например, отказ от смежных комнат), и современные технологии строительства, которые сохраняют комфортный микроклимат и позволяют экономить на коммунальных услугах, и комплексный подход к обустройству придомовой территории. А отсутствие череды собственников избавляет вас от возможных юридических рисков.

Новостройки привлекательнее с точки зрения цены и планировок, но по расположению и инфраструктуре новые дома часто уступают вторичке

В то же время всегда есть опасность выбрать ненадежный проект и вложиться в долгострой. Если в ходе строительства ваша жилплощадь будет увеличена (даже на ненужные вам метры), придется доплачивать.

При покупке жилья в мало обжитом районе стоит готовиться к тому, что в первое время могут быть проблемы с коммуникациями и инфраструктурой. Найти квартиру возле метро проще на вторичном рынке.

Перед выбором новостройки взвесьте все за и против, изучите слабые стороны локации, почитайте форумы о застройщике, выбранном районе и сравните цены с предложениями вторичного рынка. Подходите к покупке квартиры рационально и внимательно или обратитесь за помощью к экспертам рынка, которые помогут с выбором!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-plyusy-i-minusy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.