Первый строительный уставной капитал

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Первый строительный уставной капитал

Федеральный закон от 03.07.

2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Минимальный размер уставного капитала застройщикаМаксимальная общая площадь объектов долевого строительства
2 млн.500 тыс. руб.до 1500 м2
4 млн. руб.до 2500 м2
10 млн. руб.до 10 000 м2
40 млн. руб.до 25 000 м2
80 млн. руб.до 50 000 м2
150 млн. руб.до 100 000 м2
400 млн. руб.до 250 000 м2
800 млн. руб.до 500 000 м2
1 млрд.500 млн. руб.более 500 000 м2

Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.

Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ).

Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица).

Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику.

Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ.

Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В случае уступки или перехода прав требований по договору участия в долевом строительстве права по договору поручительства переходят к новому участнику долевого строительства.

В случае расторжения или досрочного прекращения поручительства (например, по причине несоответсвия поручителя требованиям 214-ФЗ), поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства, не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения.

Кроме того, в случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение 5-ти рабочих дней уведомить об этом контролирующий орган, т.е. инспекцию. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеревающегося заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, наряду с исполнением обязанности по обеспечению своей гражданской ответственности перед дольщиками (поручительство банка, страхование), обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предусмотренный статьей 15.3 настоящего 214-ФЗ.

Требования о минимальном размере уставного капитала застройщика распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация ДДУ с первым участником осуществляется после 1 июля 2017 года.

Свое соответствие установленным требованиям, а также соответствие таким требованиям своих поручителей застройщик декларирует в проектной декларации. В соответствии с 304-ФЗ проектная декларация должна содержать следующую дополнительную информацию о проекте строительства, по сравнению с действующим законодательством:

  • — о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц (поручителей, сопоручителей, иных застройщиков, также заключивших с указанным поручителем или сопоручителями другой договор поручительства) с указанием их фирменного наименования, места нахождения, адреса, адреса электронной почты, номера телефона;
  • — о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующего размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц;
  • — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется со всеми его проектными декларациями, и которые не введены в эксплуатацию (далее – сумма общей площади), а в случае заключения договора поручительства — о сумме общей площади застройщика и связанных с ним лиц

.

При государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства помимо ранее предусмотренных документов требуется заключение контролирующего органа о соответствии застройщика установленным требованиям, которое выдано не ранее 60-ти дней со дня предоставления заявления о регистрации. Также в орган регистрации прав предоставляется договор поручительства по обязательствам застройщика в случае, когда размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся дополнительные сведения:-о страховой организации или обществе взаимного страхования;-о банке, заключившим договор поручительства за исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;-о банке, в котором отрыт счет эскроу (если такое условие содержится в ДДУ);

-о поручителе (сопоручителях) застройщика, уставный капитал которого не соответствует установленным требованиям.

В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, то орган регистрации прав обязан внести сведения об отсутствии прав в ЕГРП и направить участникам долевого строительства соответствующее уведомление.

Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан; договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям обязательно должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

Вводятся дополнительные основания для обращения контролирующего органа в арбитражный суд о приостановлении деятельности застройщика: — в проектной декларации продекларированы заведомо ложные сведения о соответствии застройщика установленным требования на право привлечения денежных средств граждан;

— по истечении 6 месяцев не устранены предписания контролирующего органа об устранении нарушений требований к застройщику о минимальном размере уставного капитала, об отсутствии недоимки по налогам и сборам, об отсутствии судимости и административных взысканий в виде дисквалификации у должностных лиц застройщика.

20 сентября 2018 г.

Источник: http://giak.alregn.ru/dolevoe-stroitelstvo/novoe-v-zakonodatelstve-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve/trebovanija-k-ustavnomu-kapitalu-zastrojshhikov/

Формирование капитала строительной организации

Первый строительный уставной капитал

В данной статье автор рассмотрел процесс формирования различных видов капитала строительного предприятия для осуществления самофинансирования.

Ключевые слова:самофинансирование, строительство, финансы предприятия, строительная отрасль, капитал, прибыль.

Строительная отрасль предоставляет собой сложный комплекс взаимодействий, в рамках которого происходят постоянное развитие строительных предприятий и их интеграция. В результате этого процесса происходит усложнение взаимодействий между участниками строительно-экономического рынка.

Для осуществления своей производственной деятельности строительные компании и предприятия должны располагать денежным капиталом или денежными средствами, которые, обычно, формируются за счет амортизационных отчислений и прибыли.

При создании строительного предприятия, как и любого другого, формируется уставный капитал.

На начальных этапах развития этот вид капитала служит источником приобретения нематериальных активов, производственных фондов и оборотных средств, а также обеспечивает необходимые условия для осуществления предпринимательской деятельности.

Далее, после оказания строительно-монтажных работ появляется выручка, которая поступает на расчетный счет строительного предприятия.

В ходе деятельности предприятия происходит кругооборот капитала, в результате чего высвобождается денежный капитал. Денежный капитал образуется в результате разницы между перенесенной и вновь созданной стоимости. Валовая выручка строительного предприятия состоит из трех элементов:

1.                  прибыль предприятия;

2.                  перенесенная на выполненные работы (оказанные услуги) часть стоимости основного капитала (в виде амортизационных отчислений);

3.                  оборотный капитал

Во время полного оборотного цикла капитал проходит несколько стадий преобразования:

1.                  капитал инвестируется в факторы производства (средства труда, предметы труда) и, таким образом, преобразуется в производственную форму;

2.                  далее из производственной формы капитал преобразуется в товарную по средством оказания строительных работ

3.                  и, наконец, производственный капитал превращается в денежный, когда оказанные работы реализуются

Необходимо заменить, что капитал функционирует как в сфере производства, так и в сфере обращения, когда проходит все перечисленные стадии преобразования.

В течение оборота производственного капитала (вторая стадия) его виды функционируют независимо друг от друга.

Например, производственный капитал в форме средств труда функционирует на протяжении продолжительного периода (основной капитал), другая его часть используется в процессе производства только один раз (оборотный капитал).

Основной капитал в процессе производства постепенно переносит свою стоимость на оказываемые работы и услуги и трансформируется в часть товарного капитала. Данный процесс происходит в течение нескольких производственных циклов и длится до полного износа видов труда, в которые основной капитал был инвестирован.

В силу своего краткосрочного существования оборотный капитал не может быть использован как источник финансирования и накопления для развития производства, так как за счет него приобретаются материальные элементы, ведется непрерывный процесс производства.

Прибыль строительного предприятия является одним из источников его самофинансирования. Если предприятие имеет акционерную форму собственности, то послу выплаты налогов в бюджет прибыль делится на два вида:

1.                  прибыль в виде дивидендов акционеров;

2.                  нераспределенную прибыль

Нераспределённая прибыль остается в строительном предприятии и идет на его дальнейшее развитие.

По решению акционеров часть дивидендов может быть направлена на инвестирование, но это может произойти только через рынок ссудного капитала.

Амортизационные отчисления, которые отражают стоимость изношенного основного капитала, также могут быть источником самофинансирования строительного предприятия.

Строительное предприятие должно делать инвестиции в размере амортизационных отчислений в основной капитал для непрерывного производственного процесса.

Основной капитал может обновляться как в виде простого, так и в виде расширенного воспроизводства, на новой технологический и технической основе и это приводит к повышению производительности труда.

Если основной капитал используется достаточно долго, то это приводит к накоплению амортизационных отчислений, которые служат важным источником денежного капитала, который используется для капиталовложений.

С помощью налоговой политики государство регулирует накопления денежного капитала в компаниях и предприятиях, а следовательно и их самофинансирование. Налоговая политика, как часть финансовой политики, связана с антиинфляционными и антикризисными мероприятиями, которые проводятся правительством.

Налоговая политика используется государством как инструмент регулирования экономики строительных предприятий, включая накопление денежного капитала у корпораций.

Государственное регулирование накопления денежного капитала на уровне компаний и предприятий, а следовательно, регулирование самофинансирования предприятий осуществляется посредством налоговой политики.

Как часть финансовой политики государства налоговая политика связана с комплексом антикризисных, антиинфляционных мероприятий правительства.

Налоговая система используется не только как источник получения доходов для государственных и местных бюджетов, но служит важнейшим инструментом государственного регулирования экономики, включая накопление денежного капитала у корпораций.

Регулирование накопления денежного капитала ведется по трем параметрам: налоговой политики, амортизационной политики и политики субсидий, субвенций, кредитов и дотаций.

Все эти направления предназначены для формирования дохода предприятий и переоценивать какой-либо один вид нельзя.

Необходимо отметить, что прибылью распоряжаются акционеры компании, амортизационным фондом распоряжается менеджмент строительного предприятия, а налогами в виде субсидий, дотаций и льгот — государство.

Самым весомым источником финансирования является прибыль. Государство регулирует размер той части прибыли, которая остается в распоряжении строительного предприятия, с помощью налогов.

На примере ряда зарубежных стран, таких как США, Япония, а также стран Западной Европы, где в начале 1980х годов налог на прибыль был снижен в 2 раза, можно сделать вывод о том, что снижение налога приводит к росту доходов предприятий, расширению их инвестиций и, как следствие, к абсолютному росту отчислений от прибыли в бюджет. Снижение налога на прибыль — это косвенное воздействие на уровень инвестиций предприятия, так как предприятие, после уплаты налогов, может направить чистую прибыль на накопление денежного капитала. В настоящее время государство регулирует инвестиции прямым методом, то есть за счет вывода из-под налогообложения части прибыли, направляемой в инвестиции.

Сроки эксплуатации оборудования, которое морально и физически устаревает, определяют амортизацию. В связи с этим, строительное предприятие заинтересовано в оптимальных сроках списания оборудования.

Если строительная компания списывает оборудование быстрее, чем это требуют сроки его эксплуатации, это приводит к росту цен на готовую продукцию за счет увеличения амортизационных отчислений и, соответственно, снижает уровень конкурентоспособности на рынке.

Но несмотря на это, на современном рынке существует тенденция к ускоренной амортизации.

Однако, прямая зависимость между быстрым списанием оборудования и повышением цен на готовую продукцию из-за увеличения амортизационных отчислений нивелируется благодаря амортизационной политике государства, научно-техническим прогрессом, существованием монополий и налогообложением прибыли.

Нужно также добавить, что в последнее время амортизационные отчисления все чаще используются как источник финансирования, так как они не облагаются налогом. Ускоренное списание оборудования приводит к увеличению амортизационных отчислений и уменьшает прибыль, а, соответственно, уменьшает налоги, а это в свою очередь приводит к увеличению денежного капитала.

Как было сказано выше, третий источник инвестиций — налоговый, регулируется государством через бюджеты всех уровней хозяйственной деятельности. В последнее время появился новый вид государственного налогового регулирования — налоговый кредит.

Правительства Западных стран, активно принимающие участие в формировании и развитии инвестиционных фондов корпораций, влияют на строительные компании с помощью различных инструментов. К таким инструментам можно отнести постоянные дотации из бюджета, покупка акций компаний, которые подвергаются угрозе банкротства.

Однако, необходимо сказать, что поддержка государства не ценится в частном секторе, так как это приводит к подрыву репутации и, как следствие, снижению котировок на фондовых биржах.

Согласно Западная модели, структура финансирования предприятия наиболее оптимальна в условиях нормального экономического роста, когда финансирование предприятий осуществляется наиболее равномерно.

Итак, строительное предприятие способно к самофинансированию если оно возмещает своими заработанными средствами производственные затраты, а также наращивает дальнейшее производство за счет этих средств.

Литература:

1.                  Кретов А. А. «Финансирование инвестиционных проектов в жилищном строительстве», диссертация, СПБ 2012

2.                  Комаров К. А. «Оценка влияния коммуникационного менеджмента на инвестиционные процессы в строительстве», диссертация, Мск — 2010 г.

3.                  Малахов В. И. «Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов», статья Москва 2008 г

4.                  Доронина Л.Н «Управление инвестиционными рисками в строительстве», диссертация, Москва 2007

5.                  Артамонов А.А, «Управление рисками в инвестиционных строительных проектах», диссертация СПб, 2003

6.                  Костенко Л. Ю., «Система управления инвестиционной деятельностью в строительстве», диссертация, Москва 2004 г.

7.                  Козлов В. Н., «Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики», диссертация, Новосибирск, 2002 год

8.                  Саенко Л. К. «Оптимизация финансового обеспечения предприятий дорожного строительства», диссертация, Москва 2008

9.                  Валуй А. А. «Совершенствование организационно-экономического механизма управления экспериментальным строительством», Москва 2004

10.              Баяндин М. А. «Экономическое обоснование использования объектов незавершенного строительства», Москва 1996

Источник: https://moluch.ru/archive/75/12855/

Требования к застройщику в 2020 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Первый строительный уставной капитал

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Большой уставный капитал: риски и преимущества

Первый строительный уставной капитал

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Что представляет собой уставный капитал компании
  • Зачем компании нужен большой уставный капитал
  • Какие риски связаны с наличием большого уставного капитала
  • Как правильно увеличить уставный капитал ООО

Одним из обязательных действий компаний, начинающих свою работу как общество с ограниченной ответственностью, является формирование уставного капитала, ведь он играет роль гарантии для будущих партнеров. При этом нужно решить, что лучше: указать минимальную сумму или сформировать большой уставный капитал. Далее расскажем о плюсах и минусах большого уставного капитала.

Что такое уставный капитал

Уставным капиталом (УК) называют ресурсы предприятия, необходимые для успешного начала его работы.

В этот фонд входят денежные средства, ценные бумаги, имущество – к его формированию привлекаются собственные и инвестиционные суммы.

Все ресурсы, привлеченные извне, обязательно имеют гарантию возврата в виде средств уставного фонда. Иначе говоря, большой или маленький УК свидетельствует о первоначальной стоимости активов компании.

Учредителями уставного капитала могут стать один или несколько человек, при этом все соучредители вносят вклад материальными/нематериальными ценностями. Им это выгодно, поскольку, чем больше их доли, тем больше дивиденды на протяжении всей работы предприятия.

Если упростить определение, то уставный фонд – это личный материальный вклад в бизнес на начальном этапе. Если ваши средства становятся частью уставного фонда, вы сразу превращаетесь в одного из собственников предприятия.

Данные средства являются резервом, который допускается тратить только на развитие фирмы. Но тогда сумма, равная уставному капиталу, вычитается из чистой прибыли компании, а значит, совладельцы бизнеса не получат с нее доход.

Размер и состав уставного капитала

Уставный капитал является обязательным условием для таких типов компаний:

  • Общество с ограниченной ответственностью, где минимальный размер данного фонда составляет 10 тысяч рублей.
  • Народное предприятие (свыше 75 % акций являются собственностью сотрудников компании), минимальный объем уставных средств равен одному МРОТ, установленному на день открытия фирмы и умноженному на тысячу.
  • Публичное акционерное общество, минимальный УК – 100 тысяч рублей.
  • Непубличное акционерное общество, минимальный объем уставного фонда – 10 тысяч рублей.

Есть ряд предпринимательских категорий, для которых определен другой нижний порог стартового капитала:

  • частная охрана – 100 000 руб.;
  • тотализаторы и азартные игры – 100 000 000 руб.;
  • учредители банков – 300 000 000 руб.;
  • финансовые компании небанковского характера (в зависимости от лицензии) – 90 000 000 – 180 000 000 руб.;
  • фирмы, оказывающие услуги по медицинскому страхованию – 60 000 000 руб.;
  • иного рода страхователи – 120 000 000 руб., умноженные на коэффициент конкретной сферы страхования;
  • производители крепкого алкоголя – 80 000 000 руб.;

Также свои особенности размера УК есть в разных регионах, они устанавливаются местными законодательными актами.

Закон не устанавливает максимальной планки для стартового капитала, поэтому учредители сами могут выбрать размер большого уставного капитала. Но не стоит забывать, что этот показатель должен указываться в учредительных бумагах.

В случае признания компании банкротом долги закрывают на сумму, соответствующую УК общества. Это важно понимать, говоря о положительных, отрицательных сторонах большого уставного капитала.

Какие ценности могут быть включены в уставный капитал? Зафиксированная законом минимальная сумма вносится исключительно в денежной форме (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Все, что превышает этот размер, может вноситься иначе. Так, помимо денег, частью вклада могут стать:

  • материальные ценности;
  • ценные бумаги;
  • права собственности, которые можно оценить в деньгах.

Внимание! Патент либо иной объект интеллектуальной собственности не может стать частью уставного капитала (согласно постановлению Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8). Право пользования объектом авторского права, зарегистрированное в соответствии со всеми требованиями закона, считается имущественным правом, а значит, допускается его внесение в УК.

Зачем нужен большой уставный капитал

Сегодня предприятия часто отказываются от большого уставного фонда, предпочитая использовать минимальный. Данная сумма не изменяется в течение долгого времени, поскольку собственники не видят в этом смысла. Через какой-то срок оказывается, что небольшой объем уставных средств свидетельствует о фирме как о непривлекательном бизнес-партнере.

Зачем ООО большой уставный капитал? Существует ряд ситуаций, в которых фирме выгодно располагать большим уставным капиталом:

  1. Нужен кредит. Средства, о которых идет речь, это гарантия для кредитора, ведь их объем говорит о финансовом положении заемщика. Напомним, что компания отвечает по обязательствам в размере УК. А значит, 10 000 рублей, которые сегодня чаще всего служат уставным фондом, не дают больших шансов на получение кредита.
  2. Фирма привлекает серьезных партнеров/участвует в тендерах. Крупные заказчики, как и кредиторы, требуют от партнеров надежности. Поэтому им нужно видеть большой уставный капитал, который говорит о финансовых гарантиях и определенном имидже партнера.

Но необязательно делать уставной фонд большим для конкретного случая – это изменение можно произвести в любой момент, как только собственники бизнеса посчитают возможным.

Большой уставный капитал: плюсы и минусы

Достоинства:

  • Большой уставный капитал делает компанию более надежной с точки зрения контрагентов и банков. В результате фирме дают более серьезные заказы, ей становятся доступны государственные инвестиционные программы. Инвесторы считают такой бизнес более привлекательным.
  • Средства, находящиеся даже в большом уставном фонде, не облагают налогами. Если компании понадобятся дополнительные инвестиции, по ним не нужно платить подоходный налог и налог на прибыль. Таким образом, удается сэкономить на налогах, если речь идет о продолжительных проектах.
  • Еще одним ответом на вопрос о том, для чего нужен большой уставной капитал, является возможность получить лицензии на ряд видов деятельности, которые требуют немалых ресурсов.

Недостатки:

  • Учредителям придется внести в компанию большой объем личных средств. 50 % от суммы выплачивают сразу, а на внесение оставшейся дается не больше одного календарного года. Часто, чтобы открыть фирму по оказанию определенных услуг, розничную торговую точку, небольшое производство, не требуется серьезных вложений. Обычно в такой бизнес вкладывают средства те, у кого нет в наличии больших сумм. В этом случае лучше начинать с небольшого денежного фонда.
  • Размер уставных средств вычитают из чистого дохода, его нельзя выдать собственникам компании как дивиденды. При подготовке бухгалтерской отчетности за год чистую прибыль, распределяемую между учредителями, сокращают на размер уставного фонда. Напомним, что последний – неприкосновенный запас предприятия, который можно направить только на развитие бизнеса. Если компании не нужны большие вложения, а вы хотите распределять большую часть доходов, ни к чему закладывать большой уставный фонд.
  • Стоимость активов за вычетом долгов должна быть больше уставного фонда. Допустим, по итогам года компания понесла серьезные убытки, и данное правило не выполняется, тогда УК сокращают до размера чистых активов. Данная норма установлена законом, но следовать ей не всегда просто, поскольку уменьшение УК связано с долговременной процедурой. В первую очередь собирают общее собрание, проводят публичное уведомление кредиторов, кроме того, придется пройти регистрацию в налоговой.
  • Большой уставный капитал сопряжен с рисками в случае банкротства, так как владельцы бизнеса теряют вложенные в него деньги. А если взносы в ООО выплачены не полностью, при большом уставном капитале и банкротстве собственники будут вынуждены доплатить остаток из собственных средств.

Как увеличить уставный капитал общества: 3 способа

Существует несколько приемов, позволяющих сделать данную сумму ресурсов больше. Если говорить в целом, то для этого используют собственные либо привлеченные со стороны средства. Выделяют три подхода.

Способ № 1: вклад дополнительных средств участниками.

  • Пропорциональное увеличение всех взносов.
  • Общее собрание решает, каков будет размер дополнительных вкладов всех членов общества. Далее собственники вносят средства (деньги или имущество) в соответствии с размером своей доли, тем самым повышая ее номинальную стоимость.

  • Увеличение доли по заявлению участника.
  • Один или несколько участников могут решить повысить собственную долю, тогда они пишут заявление с конкретной суммой. Общее собрание принимает решение, номинальная стоимость доли увеличивается. Кроме того, изменяется пропорциональное соотношение долей всех владельцев бизнеса.Способ № 2: увеличение уставного фонда за счет имущества.Имущество, принадлежащее компании, превращается во вклад в уставный капитал, делая его больше. Процентное соотношение долей при этом не изменяется, но возрастает их номинальная стоимость.Способ № 3: вклад третьего лица/лиц.Новый участник вносит свой вклад в уставные средства, получая статус полноправного учредителя. Данный фонд может быть увеличен за счет вложения денег или имущества. Так как меняется состав собственников, после данной процедуры обязательно пересматривают их доли в организации. Номинальная стоимость остается без изменений, пересчитывается только соотношение долей в процентах.

    Как увеличить уставный капитал ООО: пошаговая инструкция

    1. Выбрать способ, позволяющий получить большой уставный капитал.
    2. Оформить один из документов:
    3. – решение единственного участника;- протокол собрания участников, в том случае, если речь идет о группе.

    4. Собрать бумаги для налоговых органов об изменении размера фонда в большую сторону.
    5. При любом способе увеличения придется оформить:- Заявление по форме Р13001 об увеличении уставных средств, где необходимо указать измененную сумму и доли собственников. Его подписывает генеральный директор, далее документ скрепляется нотариально.- Новый вариант устава либо лист изменений в двух экземплярах.- Квитанция, свидетельствующая об оплате госпошлины.- Решение единственного участника/протокол собрания участников об увеличении фонда – все удостоверяется нотариусом.- Доверенность на право подачи документов, заверенная нотариусом, если в налоговую идет представитель генерального директора.Также необходимо подготовить пакет документов под конкретный выбранный метод увеличения УК.

    6. Оплатить уставный капитал, предоставить бумаги в налоговую.
    7. Нужно положить деньги на расчетный счет фирмы, после чего взять соответствующую справку в банке. Сроки подачи документов зависят от определенного способа, выбранного для повышения размера уставного капитала.

    8. Получить бумаги в налоговой службе.
    9. Для регистрации данного изменения требуется пять рабочих дней. По истечении срока вы получите:- документ, подтверждающий поправки в учредительных документах;- новый устав/лист изменений к нему, с пометкой налоговой;- лист записи о внесении изменений.Не забудьте проверить все выданные вам бумаги.Вне зависимости от того, какой из названных способов кажется вам наиболее рациональным, помните, что изменения обязательно проходят регистрацию в налоговой службе. На эту процедуру и подготовку большого пакета бумаг требуется много времени, трудозатрат, а также необходимы предельная внимательность и глубокие знания в сфере права.

Источник: https://rdv-it.ru/company/press-center/blog/bolshoi-ustavnyi-kapital/

Уставной капитал — что это простыми словами

Первый строительный уставной капитал

Формирование уставного фонда/капитала – одно из обязательных положений, которое должна пройти каждая организация. Прежде если пункт оказывался не выполненным, государственные лица могли принудительно ликвидировать предприятие, однако на сегодняшний день законодательство более снисходительно относится к данной задаче.

Несмотря на это, фирмы не прекращают создание капиталов, ведь это влияет на их имидж и, соответственно, начисляемую прибыль. Чтобы успешно вести дело, необходимо разбираться в некоторых юридических тонкостях. Предлагаю разобрать специфику уставного капитала, положения о его формировании и нюансах использования.

Что такое уставной капитал и зачем его создавать?

Уставный фонд считается материальным вкладом, который вносит каждый участник с момента регистрации в компании. Данного рода фонд должен создаваться преимущественно юридическими лицами, а именно акционерными обществами, банками с универсальными лицензиями, обществами с ограниченной ответственностью и т. д.

Главным образом документом пользуются последние по причине наибольшей численности подобных организаций. Для общества с ограниченной общественностью (ООО), как и для других обществ, наличие документа является обязательным условием.

А вот отличие заключается в том, что минимальный размер уставного капитала государством определен, но проверяется нерегулярно. Допустим, на официальном документе ООО должна быть отображена стоимость не менее 10 000 рублей, но на деле сумма может составлять лишь 3 000 рублей.

Административного наказания фирма не понесет, но, когда дело дойдет до компенсации вложений кредиторам или возврата внесенных средств участнику сообщества, реальная сумма раскроется. За невыполнение материальных обязательств общество понесет наказание.

Зачем это необходимо?

А теперь разберемся, зачем создается данный документ. Как уже говорилось, “УК” формирует имидж компании. Имеющийся бюджет главным образом важен для контрагентов. Это некая гарантия, что кредиторы вернут внесенный платеж. Соответственно, чем больше размер капитала, тем большее доверие вызывает фирма. Фактическая сумма очень важна не с юридической, а с экономической точки зрения.

Если общество с ограниченной ответственностью объявляет о банкротстве, кредиторы могут вернуть занятые средства с “УК” фирмы. Однако, учитывая, что к моменту банкротства уставной капитал оказывается практически пустым, дело чаще доходит до суда.

Согласно положениям ФЗ «О деятельности ООО», компания может пользоваться уставным фондом в полной мере, однако на распоряжение им поставлены ограничения. К примеру, общество не может продавать уставленный имущественный комплекс.

Что может выступать в качестве “УК”?

В документе могут отображаться все виды собственности, которые можно перевести в денежный эквивалент. В основном это:

  • денежный капитал, независимо от валюты;
  • облигации или ценные бумаги другого рода;
  • движимая и недвижимая собственность;
  • реже используются права на продукты интеллектуальной деятельности.

Главным образом, стоит учесть материальный ресурс, которой не может выступать уставным капиталом:

  • бюджетные средства (весь список исключений прописан в Законе о хозяйственных обществах);
  • деньги или материальный комплекс, полученный в результате кредитования;
  • векселя.

Как он создается?

Несмотря на абстрактное значение, при оформлении документа стоит придерживаться некоторых правил. Во-первых, часть прописанной законодательством суммы должна быть внесена в начальные сроки регистрации фирмы.

Акционерные общества должны внести не менее половины суммы в течение первых трех месяцев, ООО выплачивают долю сроком в 4 мес. Полный размер стоимости погашают за год.

Сумма устанавливается сообществом индивидуально в момент его формирования. После собеседования она вносится в протокол. Четко прописывается размер средств или собственность, которую внесет каждый член организации. Те участники, которые не внесли свою долю в установленный период, удаляются из сообщества.

При внесении части от положенного взноса, в течение 3 месяцев до устранения участника, сумма ему возвращается. Доход, заработанный участником за срок существования в обществе, распределяется между членами, оплатившими весь взнос.

Если член сообщества покидает его по собственному решению (при этом вся сумма положенного взноса выплачена), компания терпит существенный убыток.

Потери числятся в силу процентной переоценки от внесения в уставной капитал.

В течение 3 месяцев после подачи заявления об уходе, организация должна вернуть внесенный процент от уставного капитала. Так как учитывается вся сумма дохода фирмы, уходящее лицо получает сумму, которая значительно превышает внесенную.

Бесплатные онлайн консультации на нашем САЙТЕ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f80bd94914201478d49de5e/ustavnoi-kapital--chto-eto-prostymi-slovami-5fdb86097200780de1d8cdaf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.