Подводные камни при покупке недвижимости

Подводные камни вторичного жилья

Подводные камни при покупке недвижимости

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.

Образец выписки из Росреестра

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья

3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене

5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья.

Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам.

Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplaniroa-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования.

В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.
Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать.

Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца.

Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку.

Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Источник: https://rosreester.net/info/podvodnye-kamni-vtorichnogo-jilya

Как правильно купить квартиру. Подводные камни

Подводные камни при покупке недвижимости

Сегодня речь пойдет о тонкостях покупки квартиры на вторичном рынке.

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой.

На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами.

Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Прежде всего, необходимо проверить все документы на приобретаемую квартиру. Какие же документы необходимо изучить? Все документы можно разделить на две большие группы – это правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Первая группа документов является основанием возникновения права собственности на квартиру. Таким документом может быть: договор купли-продажи квартиры, договор дарения, договор о передаче квартиры в собственность граждан (договор о приватизации), свидетельство о праве на наследство, решение суда о признании права собственности.

Правоподтверждающими же документами являются свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРП

Изучая правоустанавливающий документ, необходимо уточнить следующие существенные моменты:

  • совпадает ли объект недвижимости, указанный в документе, с тем, что вы покупаете;
  • является ли продавец собственником объекта недвижимости;
  • есть ли другие собственники и кто они (наиболее существенно здесь то, являются ли все собственники совершеннолетними);
  • когда возникло право собственности;
  • был ли объект недвижимости приобретен на возмездной основе (купля-продажа, обмен) или на безвозмездной (дарение, наследование, приватизация).

В правоподтверждающем документе (свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРП) необходимо так же сверить сведения об объекте недвижимости, собственниках, основании и дате возникновения права собственности, а также посмотреть, нет ли на данной квартире обременения (например, залога или судебного запрета на продажу) и не является ли она предметом спора в суде.

Получить выписку из единого государственного реестра прав на любой объект недвижимости вы можете в Росреестре либо в отделении МФЦ.

В том случае, если квартиру продает не собственник (например, агентство недвижимости), его полномочия должны быть надлежащим образом оформлены.

Для продажи недвижимости полномочия оформляются путем выдачи нотариально удостоверенной доверенности от имени собственника, и уточнить его полномочия.

В числе полномочий обязательно должны быть указаны права на:

  • продажу квартиры
  • подписание договора купли-продажи
  • сдача документов Росреестр или в МФЦ
  • получение денег
  • подписание акта приема-передачи

После проверки полномочий необходимо сверить сведения об объекте недвижимости и его стоимости (этих данных в доверенности может и не быть, но если они есть, то сведения должны совпадать а цена продажи не выходить за рамки, указанные в доверенности).

Далее необходимо проверить срок действия доверенности, дату ее выдачи а также убедиться, что доверенность заверена нотариально.

Каких же ситуаций следует опасаться при покупке квартиры?

Прежде всего необходимо проверить, нет ли таких лиц, которые сохранят право проживать в квартире после того, как вы ее купите. Это могут быть Лица, отбывающие наказание, призванные на военную службу, находящиеся на лечении в ЛПУ несовершеннолетние, проживающие в интернате лица, отказавшиеся от приватизации признанные умершими либо безвестно отсутствующими.

Для того, чтобы убедиться в отсутствии таких лиц, необходимо потребовать от продавца расширенную выписку, которую собственник квартиры может получить в паспортном столе.

Расширенная выписка содержит сведения обо всех жильцах, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире, о датах регистрации и снятии с регистрационного учета, а также о причинах снятия с регистрационного учета.

Для нас наиболее важны именно причины снятия.точнее, важным является то, было ли снятие с учета добровольным или вынужденным.

Добровольное снятие с учета как правило связано с переездом на новое место жительства, о чем и указывается в качестве причины снятия с регистрационного учета.

  • Причин для вынужденного снятия с учета больше. Таковыми являются: осуждение к лишению свободы;
  • выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
  • призыв на военную службу; выбытие несовершеннолетнего в интернат;
  • признание безвестно отсутствующим либо объявление умершим в судебном порядке.

В связи с тем, что выезд из квартиры данных лиц является вынужденным, а также (кроме случая с признанием безвестно отсутствующим либо объявлением умершим) носит временный характер, они сохраняют право пользования квартирой и по возвращении из мест лишения свободы, из ЛПУ либо с военной службы, дети – по достижении ими 18 лет, а граждане, признанные безвестно отсутствующими либо умершими – в случае своего появления, все они могут претендовать на пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

В том случае, если основанием возникновения права собственности является договор о передаче квартиры в собственность граждан, то есть если квартира была приватизирована, очень важно проверить, кто был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации.

Если существуют лица, которые были зарегистрированы в квартире, но не стали собственниками, это значит, что они отказались от приватизации в пользу других граждан. Такие лица сохраняют бессрочное право пользования данной квартирой даже в случае смены ее собственника.

Право пользования будет сохраняться до тех пор, пока жилец от него не откажется, то есть добровольно не снимется с регистрационного учета и не выедет из квартиры.

Очень опасной для покупателя является ситуация, когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние. Для продажи такой квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. В случае, если родители несовершеннолетнего, неважно

по какой причине, умышленно или нет, не купят новую квартиру, органы опеки и попечительства обратятся в суд в интересах ребенка и ваш договор купли продажи будет расторгнут. Квартиры в итоге вы лишитесь, а удастся ли вернуть ваши деньги – неизвестно.

Если приобретаемая вами квартира была получена продавцом в наследство, существует риск того, что могут объявиться новые наследники. Срок принятия наследства, который составляет 6 месяцев, может быть восстановлен в судебном порядке. Как следствие, ваш договор купли-продажи также может быть оспорен.

Вероятность такого развития событий достаточно невелика и со временем уменьшается, так что рекомендую обращать внимание на то, как давно квартира была получена в наследство.

Следующий момент, на который обязательно необходимо обратить внимание – это совместная собственность супругов.

Супруги имеют право на половину приобретенного в браке по возмездным договорам имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире.

Если квартира была приватизирована, подарена либо получена по наследству одним из супругов, такого права у второго супруга не возникает.

Таким образом, если продавец состоит в браке, требуйте от него нотариально оформленное согласие второго супруга на продажу квартиры.

И еще несколько моментов, в которых следует убедиться перед покупкой квартиры.

Во-первых, проверьте паспорт продавца, является ли он действительным и не истек ли срок его действия. Сделать это можно на сайте управления по вопросам миграции, так сейчас называется федеральная миграционная служба.

Далее, убедитесь, что на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован.

Проверьте, нет ли неоплаченной задолженности за жилье. Как известно, плата за жилье для собственника включает в себя плату за содержание, за коммунальные услуги и за капремонт.

Первые две позиции, в случае наличия задолженности по ним, останутся долгом предыдущего собственника, но управляющая компания может попытаться получить данный долг с вас, угрожая отключением воды, электричества и так далее.

Конечно, права требовать с вас долг у них нет, но настроение могут испортить.

Ситуация с оплатой за капремонт прямо противоположная. При смене собственника весь долг за капремонт переходит на покупателя.

Не лишним будет убедиться, что в квартире не было произведено незаконной перепланировки. Для этого необходимо изучить кадастровый либо технический паспорт квартиры и сравнить его с реальной планировкой.

И последнее, в чем необходимо убедиться – в том, что квартира ничем не обременена и не является предметом судебного спора. Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРП.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f574fa4fb2750229ef77d4e/kak-pravilno-kupit-kvartiru-podvodnye-kamni--5f7ec83db4802f1c4ae2d012

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассказывает юрист

Подводные камни при покупке недвижимости

При покупке новостройки подводных камней не так много – главное проверить застройщика. А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.

Риск №1. Продажа квартиры по доверенности

Если собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть. Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.

Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.

Риск №2. Квартира в собственности продавца менее 3-х лет

Квартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства. И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует. В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.

Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.

Риск №3. Многократная перепродажа жилья

Если квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак. Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают. Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки. Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.

Риск №4. Квартира куплена на материнский капитал

Удостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал. В этом случае у детей тоже будут доли в квартире. Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.

Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.

Риск №5. Квартиру продает разведенный супруг

Если вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ. Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.

Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.

Риск №6. Квартира незаконно приватизирована

Велика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии. Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.

Риск №7. Сильно занижена цена

Если стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста. Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%. Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег.

Риск №8. Есть перепланировка

При покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией. Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены. В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.

Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В izidizi.com проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня. Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома. Оставьте заявку на сайте, чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.

Риск №9. Есть долг за коммуналку

Порой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи. Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее. К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.

Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.

Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянии

Может оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится. Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.

Риск №11. Продавец признан недееспособным

Если после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной. Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии. Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.

Риск №12. В договоре нет точного описания квартиры

Не доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах. Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек. Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.

Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь. Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше. Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.

Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.

Должен быть следующий пакет документов:

1. Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).

2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.

3. Выписка из Росреестра.

4. Выписка из домовой книги.

5. Оригинал технического паспорта квартиры.

6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.

7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.

8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.

9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).

Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры? Пройдите тест на выявление стилевых предпочтений, и программа подскажет вам, какие интерьерные решения подойдут именно вам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/izidizi/12-riskov-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-rasskazyvaet-iurist-5eb3b70962c0790b89d517d8

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Подводные камни при покупке недвижимости

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Что проверить при покупке вторички

Подводные камни при покупке недвижимости

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

Полина Калмыкова

изучила истории про покупку недвижимости

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/vtorichka-so-slozhnostyami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.