Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Содержание

Из вторых рук

Покупка квартиры у дольщика в новостройке
Покупка квартиры у дольщика в новостройке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
[/attention][/attention]

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

[attention type=red][attention type=red]
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
[/attention][/attention]

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

[attention type=green][attention type=green]
В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
[/attention][/attention]

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.
[/attention][/attention]

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупаем у дольщика

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи.

Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи».

– Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше.

Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости.

«Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли.

Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной.

«Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго.

На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет.

Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик.

Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

Сроки

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре.

[attention type=red][attention type=red]
Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА.
[/attention][/attention]

– Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%.

Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений.

Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор.

Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.16+

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Источник: http://kvobzor.ru/article/i1147

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.
[/attention][/attention]

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=396s

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

[attention type=yellow]
[attention type=red]
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.
[/attention][/attention]

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты.

Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке.

Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже.

А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу.

Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь.

Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ.

Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

[attention type=red]
[attention type=green]
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
[/attention][/attention]

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно.

Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора.

Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации.

Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ.

Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения.

Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом.
[/attention][/attention]

Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки.

Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-u-dolshhika-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Из вторых рук

Покупка квартиры у дольщика в новостройке
Покупка квартиры у дольщика в новостройке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
[/attention][/attention]

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

[attention type=red][attention type=red]
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
[/attention][/attention]

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

[attention type=green][attention type=green]
В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
[/attention][/attention]

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.
[/attention][/attention]

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупаем у дольщика

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи.

Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи».

– Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше.

Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости.

«Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли.

Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной.

«Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго.

На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет.

Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик.

Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

Сроки

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре.

[attention type=red][attention type=red]
Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА.
[/attention][/attention]

– Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%.

Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений.

Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор.

Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.16+

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Источник: http://kvobzor.ru/article/i1147

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.
[/attention][/attention]

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=396s

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

[attention type=yellow]
[attention type=red]
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.
[/attention][/attention]

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты.

Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке.

Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже.

А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу.

Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь.

Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ.

Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

[attention type=red]
[attention type=green]
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
[/attention][/attention]

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно.

Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора.

Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации.

Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ.

Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения.

Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом.
[/attention][/attention]

Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки.

Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-u-dolshhika-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Из вторых рук

Покупка квартиры у дольщика в новостройке
Покупка квартиры у дольщика в новостройке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
[/attention][/attention]

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

[attention type=red][attention type=red]
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
[/attention][/attention]

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

[attention type=green][attention type=green]
В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
[/attention][/attention]

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.
[/attention][/attention]

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупаем у дольщика

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи.

Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи».

– Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше.

Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости.

«Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли.

Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной.

«Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго.

На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет.

Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик.

Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

Сроки

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре.

[attention type=red][attention type=red]
Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА.
[/attention][/attention]

– Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%.

Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений.

Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор.

Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.16+

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Источник: http://kvobzor.ru/article/i1147

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

R.Babakin/Fotolia

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.
[/attention][/attention]

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=396s

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

[attention type=yellow]
[attention type=red]
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.
[/attention][/attention]

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты.

Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке.

Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже.

А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу.

Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь.

Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ.

Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

[attention type=red]
[attention type=green]
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
[/attention][/attention]

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно.

Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора.

Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации.

Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ.

Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения.

Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом.
[/attention][/attention]

Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки.

Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-u-dolshhika-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Из вторых рук

Покупка квартиры у дольщика в новостройке
Покупка квартиры у дольщика в новостройке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=yellow]
По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
[/attention][/attention]

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

[attention type=red][attention type=red]
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
[/attention][/attention]

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

[attention type=green][attention type=green]
В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
[/attention][/attention]

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

[attention type=yellow][attention type=yellow]
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.
[/attention][/attention]

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупаем у дольщика

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи.

Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи».

– Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше.

Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости.

«Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли.

Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной.

«Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго.

На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет.

Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик.

Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

Сроки

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре.

[attention type=red][attention type=red]
Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА.
[/attention][/attention]

– Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%.

Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений.

Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор.

Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.16+

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Источник: http://kvobzor.ru/article/i1147

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

R.Babakin/Fotolia

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.
[/attention][/attention]

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=396s

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

[attention type=yellow]
[attention type=red]
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.
[/attention][/attention]

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты.

Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке.

Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже.

А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу.

Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь.

Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ.

Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

[attention type=red]
[attention type=green]
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
[/attention][/attention]

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно.

Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора.

Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации.

Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ.

Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения.

Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

[attention type=green]
[attention type=yellow]
Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом.
[/attention][/attention]

Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки.

Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-u-dolshhika-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2021 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.