Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

Содержание

Схема приобретения жилья через ЖК

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

Недвижимость » Жилкооперативы » Рекомендации

Алгоритм покупки жилищным кооперативом жилья пайщику (на основе опыта кооператива “Бест Вей”).

1. Вступление в кооператив.

Гражданин России или иностранный гражданин, достигший 16 лет, подает в правление кооператива заявление о вступлении, предъявляя паспорт и прилагая его копию. Верхней возрастной границы вступления в кооператив нет.

2. Внесение первоначального паевого взноса.

Одновременно с вступлением в кооператив вносятся средства первоначального паевого взноса для покупки желаемой квартиры — либо в полном объеме (не менее 35% от стоимости квартиры), либо частично.

Членство в жилищном кооперативе преследует конкретную цель — покупку квартиры.

При вступлении в кооператив пайщик подает заявление, в котором отражает характеристики квартиры, которая его интересует:

Позднее он может пересмотреть свои предпочтения и предложить кооперативу купить другую квартиру — большую или меньшую, более дорогую или более дешевую, квартиру не в том населенном пункте, что предполагался первоначально: это не запрещено.

Пайщик параллельно с внесением паевых средств вносит членские взносы, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива. Все паевые взносы аккумулируются на специальном счете кооператива.

Пайщики кооператива имеют право участвовать в общих собраниях членов кооператива с правом голоса по вопросам, поставленным на ание.

Если в процессе пребывания в кооперативе планы пайщика приобрести квартиру именно с помощью кооператива изменились или изменилась его финансовая ситуация, он подает заявление о выходе из кооператива и ему в двухмесячный срок на основании Жилищного кодекса производится возврат внесенных им паевых средств.

Выйти из кооператива можно и после покупки квартиры: в этом случае пайщику также в полном объеме возвращаются паевые средства, а квартира передается кооперативу.

3. Постановка в очередь на покупку квартиры.

При внесении в полном объеме первоначального паевого взноса на покупку заявленной пайщиком квартиры (не менее 35% от ее стоимости) пайщик ставится в очередь на приобретение для него квартиры кооперативом.

Постановка в очередь осуществляется исходя из времени внесения пайщиком в полном объеме первоначального паевого взноса — не менее 35% от стоимости предполагаемой к приобретению квартиры.

Движение очереди обычно отображается в личном кабинете пайщика на сайте кооператива. Если подошла очередь данного пайщика и в паевом фонде кооператива уже имеется сумма, достаточная для оплаты не более 65% от стоимости данной квартиры, пайщик и кооператив переходят к покупке квартиры.

4. Выбор квартиры для покупки.

Пайщик смотрит варианты квартир для покупки, подбирает квартиру, которая больше всего соответствует его потребностям и предлагает правлению кооператива согласовать покупку отобранной квартиры на основании юридической экспертизы и данных независимой оценки: они проводятся пайщиком за свой счет.

5. Покупка квартиры в интересах пайщика.

Когда квартира проверена и согласована правлением кооператива, кооператив приобретает ее в интересах пайщика, пайщик прописывается в квартире. Он платит коммунальные платежи за квартиру.

Во многих субъектах Федерации жилищные кооперативы освобождены от налогов, взимаемых в период нахождения квартиры в собственности — налога на имущество.

Так или иначе, после покупки объекта недвижимости, обязанность уплаты налогов по нему лежит на пайщике, так как квартира приобретается в его интересах.

6. Возврат средств кооперативу.

После приобретения квартиры пайщику он начинает осуществлять платежи в соответствии с индивидуальным графиком в счет оплаты предоставленных ему кооперативом для покупки средства на срок до 10 лет.

Платежи кооперативу ежемесячные — включающие как паевые средства, так и членские взносы. В случае временных финансовых трудностей правление кооператива может предоставить отсрочку.

7. Переход квартиры в собственность пайщика.

Собственником квартиры на период возврата средств кооператива пайщиком становится кооператив, но квартира как целевое приобретение в интересах пайщика не ставится на баланс кооператива и пайщик, погасив долг перед кооперативом, по справке о выплате пая перед кооперативом самостоятельно, без каких-то дополнительных процедур регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре.

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1522996-housing_cooperative/

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность.

Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья.

Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом.

Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер.

На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека.

Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ.

Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Таким образом, видов подобных объединений граждан достаточно много. Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:

  • в установленном законодательством случаях;
  • если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.

Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:

  • малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
  • иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Права и обязанности членов ЖК

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая.

С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ).

Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.

Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.

Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.

Как вступить в жилищный кооператив

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации.

Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос.

После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Право собственности на кооперативную квартиру

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Пример

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом.

Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.

Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Пример

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам.

Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно.

Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Заключение

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу.

Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов.

Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.

Выход из жилищного кооператива и возврат взносов

Я вступил в жилищно-строительный кооператив и исправно выплачиваю взносы. Однако в связи с появившейся возможностью приобретения квартиры сразу в другом доме, не дожидаясь окончания застройки кооперативного дома, я желаю выйти из такого объединения. Возможен ли выход из такого объединения? Будут ли возвращены мне уплаченные взносы?Ст. 130 ЖК РФ предполагает такое основание прекращения членства в кооперативе как выход такого члена. Это означает то, что Вы имеете полное право на выход из кооператива. Согласно ст. 132 ЖК РФ Вы имеете право на получение уплаченных сумм не позднее двух месяцев с момента выхода из объединения.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде.

Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам  (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет.

Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.

Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору.

Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно.

Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.

Как работает ЖНК

Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.

Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.

У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.

Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи.

Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость.

В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.

За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики.

Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами.

Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.  

Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.  

Как рассчитывается стоимость квартиры

Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья.

Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры.

Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.

Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2.

Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2.

Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.

Так выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика

Как всё происходило на самом деле

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры.

Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет.

За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.  

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.

В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость

Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.

Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.  

После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.

В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте

Как квартира оформляется документально  

Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры.

Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне.

Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.

Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК.

Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома.

Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.

Получили ключи от квартиры

Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить  

Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года.

За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся.

Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.

Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.

Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя. 

Каких видов бывают ЖНК

Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.

Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК

Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах. 

Что будет, если пайщик задержит очередной взнос

Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК).

При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК).

Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев. 

Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.   

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК

Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.

Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд: 

  • выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
  • справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
  • копию устава кооператива;
  • нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку. 

Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК

Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.

Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.

Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя. 

Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения. 

В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).

Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:

1. Через картотеку арбитражных дел 

Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела. 

2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 

Укажите название компании в графе «поиск должников».

3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»  

Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.

Как выбрать ЖНК

В первую очередь нужно проверить, есть ли выбранный кооператив в официальном реестре ЖНК на сайте Центробанка, и изучить отзывы в интернете. 

После выбора ЖНК надо тщательно проверить его документы:

1. Получить на сайте Федеральной налоговой службы выписку из Единого государственного   реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого нужно узнать ОГРН или ИНН на сайте кооператива. 

В выписке ЕГРЮЛ будет не только официальное название, юридический адрес, имя гендиректора, но и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно понять, как часто присоединяются новые пайщики. 

2. Опять же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Здесь есть графа «Примечания», в которой отмечается, что кооператив в стадии банкротства или ликвидации.

3. Надо изучить документы жилищного накопительного кооператива на его сайте и сравнить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адрес, количество пайщиков. 

Кроме того, в уставе, положениях о форме участия и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их нужно внимательно прочитать. 

После вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания. 

Татьяна Смирнова

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/10/15/lichnyj-opyt-ja-pokupala-kvartiru-cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Ипотека в банке или рассрочка в жилищном кооперативе

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

Оказалось что дополнительные расходы при покупке все-таки будут. Но если сравнивать с банковской ипотекой, то рассрочка от “Бест Вей” в несколько раз выгоднее.

По информации консультанта, переплата за любую квартиру по цене выше полутора миллионов рублей составит всего 472 тысячи рублей. И за мой таунхаус – доплата точно такая же. При банковской ипотеке суммы получаются значительно больше. К переплате на процентах нужно добавить расходы на оценку объекта и страхование.

Приведу точные цифры для сравнения. Объект покупки – квартира по цене 2 миллиона рублей на вторичном рынке. Максимальный срок рассрочки в кооперативе “Бест Вей” составляет 10 лет, поэтому посчитаем все расходы за 10 лет.

Переплата при покупке В ИПОТЕКУ – классическая схема через банк

  • Оценка квартиры – от 3 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 2000 рублей;
  • Страхование – от 10 тысяч рублей за 1 год. Страховка зависит от многих факторов, мы возьмем ориентировочную сумму. Сумма может оказаться значительно выше. За 10 лет ипотеки страхование составит порядка 70 000 рублей;
  • Переплата процентов за 10 лет без досрочного погашения – 995 387 рублей.

ИТОГО дополнительных расходов: 995 462 рублей.

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 22 466 рублей. Для получения ипотеки нужно подтвердить доход семьи от 47 500 рублей.

“Цена входа” в ипотеку:

  • Первоначальный взнос от 15% – 300 000 рублей. Квартиру от застройщика можно купить с первоначальным взносом 10% или даже без накоплений. На вторичном рынке минимальный размер накоплений – 15%.
  • Оценка квартиры – от 3 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
  • Страхование – от 10 000 рублей за 1 год
  • Услуги риелтора (по желанию покупателя) – 50 000 руб.

ИТОГО сумма платежей перед покупкой квартиры: 365 000 рублей (в том числе 300 000 рублей в счет цены квартиры, 65 000 рублей – сопроводительные расходы).

Если банк откажется кредитовать объект, покупатель потеряет 3000 рублей, потраченные на отчет об оценке квартиры.

А вот когда покупатель теряет источник дохода и перестает платить, то он рискует испортить кредитную историю и потерять все – страховки, уплаченные проценты, квартиру.

Поправить дело может своевременная продажа квартиры по рыночной цене – это позволит выручить максимальную сумму денег, вернуть долг банку и, скорее всего, часть средств останется в распоряжении заемщика (за счет первоначального взноса и части уплаченных ежемесячных взносов).

Это рекомендация от опытных риелторов – когда нет возможности платить ипотеку и не удается снизить ежемесячный платеж по договоренности с банком, то лучше квартиру продать и выручить максимум денег, а не дожидаться пока банк ее отнимет и продаст по минимальной цене, чтобы только размер задолженности компенсировать. Банки не препятствуют самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры, главное сделать это своевременно.

Расходы и переплата при покупке в кооперативе “Бест Вей”

  • Вступительный взнос – 2040 евро или 150 000 рублей;
  • Ежемесячный членский взнос – 2000 рублей в месяц, 240 000 рублей за 10 лет;
  • Услуги юриста за одобрение квартиры и сопровождение сделки – 60 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности – 22 000 рублей.

ИТОГО размер переплаты: 472 000 руб.

Каждый месяц нужно будет вносить по 12 880 рублей. Подтверждать доход не нужно.

В дальнейшем при благоприятном стечении обстоятельств нужно будет потратить еще 2 000 рублей, но это будут уже приятные мелочи. Расскажу подробности дальше по тексту.

“Цена входа” при покупке через жилищный кооператив “Бест Вей”

  • Вступительный взнос 150 000 рублей (2040 евро);
  • Первоначальный взнос 35% от цены квартиры – 700 000 рублей;
  • Юридическая экспертиза 60 000 рублей;
  • Госпошлина за регистрацию права собственности 22 000 рублей;
  • Госпошлина за обременение объекта 22 000 рублей.

ИТОГО платежей перед покупкой квартиры: 954 000 рублей (в том числе 700 000 рублей в счет цены квартиры, а 254 000 рублей – сопроводительные расходы).

За эти деньги клиент кооператива получает лояльное отношение – не имеют значения величина ежемесячного дохода, кредитная история, возраст, гражданство, наличие судимостей, отсутствие официального дохода и поручителей.

При отрицательном результате юридической экспертизы клиент жилищного кооператива “Бест Вей” ничего не теряет. Кроме времени на поиск и выбор нового варианта для покупки.

Когда покупатель теряет источник дохода и прекращает платить взносы за квартиру, он теряет квартиру, вступительный взнос 150 000 рублей, уплаченные ежемесячные членские взносы, цену юридической экспертизы и госпошлины. Получается сумма порядка 400-450 тысяч рублей. Деньги, уплаченные в счет цены квартиры, возвращаются в срок до 2 месяцев.

Кстати, именно из средств вступительных взносов финансируется и работа кооператива, и зарплаты штатных сотрудников, и выплаты сетевикам, которые привлекают новых членов кооператива.

Если сравнивать переплату при ипотеке с рассрочкой в “Бест Вей”, то рассрочка получается значительно выгоднее. Особенно когда покупаешь дорогую квартиру. Но лично меня пугает высокая цена входа и очень большие риски.

Дальше напишу что именно я считаю рисками в рассрочке от “Бест Вей”. Читайте продолжение на нашем канале.

Подписывайтесь на наш канал, пригодится!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/ipoteka-v-banke-ili-rassrochka-v-jiliscnom-kooperative-best-vei-sravnenie-uslovii-i-cen-5d84782e9c94465af4ba85a8

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.