Покупка квартиры в строящемся доме процесс

Содержание

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме процесс

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2021

Покупка квартиры в строящемся доме процесс

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Покупка квартиры в строящемся доме процесс

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиПокупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Оформление договора с фирмой застройщиком

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

  • Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
  • Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

  • Дата окончания строительства.
  • Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
  • Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
  • Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
  • Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
  • Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявления от застройщика и дольщика.
  • Оригинал ДДУ.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • План объекта строительства.
  • Документы на право владения объектом.
  • Проектную декларацию.
  • Разрешение на строительство.
  • Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

  • Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
  • Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
  • Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
  • Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Акт приема-передачи включает в себя:

  • Информацию об участвующих сторонах.
  • Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
  • Фактический адрес и номер квартиры.
  • Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиЗаселение в квартиру

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

  • Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
  • Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Заполнить заявление на регистрацию собственности
  • Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

  • Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщикомПропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
  • Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантовЭкономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
  • Поверхностное изучение компании застройщикаСлепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
  • Проведение ремонта до получения документов на право собственностиЖилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc5bb148359c800abc80328/pokupka-kvartiry-v-novostroike--poshagovaia-instrukciia-5c388082e3be6800a9f7869f

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком | Единая информационная система жилищного строительства

Покупка квартиры в строящемся доме процесс

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме.

  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.

  • Какие документы застройщика нужно проверить.

  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

  • Как проверить объекты недвижимости.

  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением.

С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом.

Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи.

К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории.

Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир.

Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации.

В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме.

Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме.

По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них.

По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством.

Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации. 

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки.

Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

  • Основные характеристики объекта долевого строительства: — наименование объекта долевого строительства (например, квартира); — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; — наличие и площадь нежилых помещений; — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;

    местоположение объекта на этаже.

  • Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
  • Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки.

Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков.

Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством.

Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Источник Консультационный центр

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/03/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8F%D1%89%D0%B5%D0%BC%D1%81%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B5-%D0%B8-%D0%BD%D0%B5-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D1%83%D1%82%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BC

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.