Покупка недвижимости нюансы

Содержание

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Покупка недвижимости нюансы

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Скачайте большое руководство
по коммерческой недвижимости,
где мы обо всем рассказали подробно:

Скачать руководство

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Покупка недвижимости нюансы
vadimphoto1@gmail.

com/Depositphotos

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют). Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Продавец

Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

  • проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;
  • запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.

Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».

Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения).

К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.

Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.

Следующим шагом будет проверка в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.

Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как проверить, заложена ли квартира?

Согласие супруга(и)

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи).

Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку.

Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).

Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.

Доверенность

Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей.

Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом. Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Квартира

В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале Росреестра. 

В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности. К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т. п. 

В части юридической чистоты и рисков самым главным является раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах. В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру. 

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций.

В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т. п.).

Проверка права собственности

Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье.

В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы: 

  • общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  • с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
  • продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
  • крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  • следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.

), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания.

Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.

3 мошеннические схемы на вторичке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Вопросы аренды

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры.

Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат.

При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий.

Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений.

По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

Нюансы в договоре

Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры.

Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).

Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30–50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений».

Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант: при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).

Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры: подписание договора сторонами «полной» подписью, когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества.

Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его неподписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом.

В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза. Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Покупка квартиры без риелтора

Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/bezopasnaya_sdelka_kak_vyyavit_moshennika_pri_pokupke_kvartiry_/101371

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Покупка недвижимости нюансы

Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением. Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наши эксперты

Павел Чистяков, брокер по недвижимости 

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»  

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?

Покупать или нет?

В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к.

у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным.

К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам.

Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и на вторичном рынке.

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

  • Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков.

– Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне.

Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

  • Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.  

Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д.

Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн.

Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.  

Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности.

Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы.

Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ.

Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна.  «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин. – Если рынок в перспективе 6-12 месяцев покажет отрицательную динамику и просядет процентов на 10-20, вот тогда придет время инвесторов».

Дарья Морозова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/stoit-li-seychas-pokupat-kvartiru-ili-podozhdat

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Покупка недвижимости нюансы

Приобретение собственной квартиры в жизни человека является настоящим праздником. И чтобы этот праздник не превратился в кошмар, следует подойти к покупке со всей серьёзностью. Прежде, чем поставить окончательные подписи на договоре купли-продажи необходимо изучить множество деталей, связанных с данной квартирой.

Следует обращать внимание на самые мелкие и на первый взгляд незначительные факты. Таким образом можно обезопасить покупку квартиры и избежать проблем с ней в дальнейшем.

Покупке квартиры на вторичном рынке

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

  • Юридическая чистота приобретаемой квартиры является самым, пожалуй, важным условием безопасного и спокойного владения ею в будущем. При покупке необходимо проследить всю историю квартиры (охватывая возможно больший срок). Наличие в ней прописанных несовершеннолетних детей, выписанных по решению суда, пропавших без вести, разведённые супруги – все эти факторы способны причинить немало проблем покупателю вплоть до признания судом незаконности сделки по приобретению недвижимости. Однозначно отрицательными моментами при покупке квартиры будут считаться её нахождение в залоге, под арестом и так далее.
  • Следует внимательно изучить технические характеристики самой квартиры до того момента, как будет подписан договор о её покупке. Любые перепланировки должны быть узаконены и обязательно отражены в техническом паспорте и поэтажном плане. В противном случае зарегистрировать право собственности на квартиру не удастся. К числу технических характеристик, не влияющих на оформление прав собственности, но способных причинить немало бытовых неудобств, можно отнести состояние электрической проводки, сантехники и так далее.
  • Немаловажным фактором, который обязательно следует учитывать при приобретении квартиры на вторичном рынке, является её транспортная доступность, ухоженность дворовых и прилегающих территорий, наличие проблемных соседей и так далее.

При покупке квартиры необходимо собрать как можно больше информации о продавце. При необходимости следует попросить его представить справки о трудоспособности и дееспособности. Нелишним будет своими глазами посмотреть не только на паспорт продавца, но и на другие его документы (водительские права, загранпаспорт, военный билет и другие).

Если получение всей этой информации вызывает у покупателя затруднения можно воспользоваться услугами юристов. Наши специалисты проконсультируют по любому вопросу, касающемуся покупки квартиры. При необходимости на сайте bukva-zakona.com можно заказать юридическое сопровождение всего процесса приобретения недвижимости, включая не только сбор всей информации, но и подготовку документации.

Приобретение квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры, как правило, доставляет меньше проблем, но и в этом случае имеется целый ряд нюансов, не учитывать которые нельзя.

  • Информация о компании-застройщике, включая отзывы клиентов о прошлых объектах, поможет узнать, насколько качественно он выполняет свою работу и насколько технические характеристики квартиры соответствуют тому, что заявлено в её рекламе.
  • Естественно, до подписания договора купли-продажи следует побывать и в районе, где расположена квартира. Это поможет оценить его транспортную и социальную инфраструктуру.
  • Предпочтительнее покупать квартиру в уже готовом доме. Это предотвратит возможные проблемы из-за сдвигов по времени при сдаче объекта или банкротства застройщика.

Приобретение квартиры в ипотеку

Банк, выдавая ипотечный кредит, конечно же, осуществит проверку объекта недвижимости. Но будет нелишней и юридическая проверка его покупателем. Во-первых, такая проверка может охватить больший срок (банк, как правило, ограничивается несколькими последними годами). И, во-вторых, самостоятельно полученная информация естественно вызывает большее доверие.

Обязательное страхование приобретаемой квартиры минимизирует риски для покупателя, но в любом случае при составлении договора с банком лучше посоветоваться с юристами.

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту является, наверное, самым безопасным способом с точки зрения проверки юридической чистоты, но все другие факторы (техническое состояние, месторасположение, доступность и так далее) подлежат обязательному рассмотрению.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка недвижимости (без участия риэлтерских компаний) вынудит покупателя лично заниматься всем комплексом вопросов, относящихся к этой процедуре.

И, если Вас не пугают потери времени на сбор всех подписей и разрешений в различных инстанциях, если Вы способны самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего законодательства и если Вы можете подготовить все нужные документы, то самостоятельное приобретение квартиры не составит труда.

Оптимальным вариантом при приобретении квартиры является участие специалистов в рассмотрении узкоспециальных вопросов:

  • Юристы участвуют при составлении договоров и другой необходимой документации, осуществляют проверку юридической чистоты и так далее.
  • Технические специалисты (электрики, сантехники, газовщики и другие) оценивают состояние квартиры.
  • Покупатель оценивает общее впечатление от квартиры, транспортную и социальную инфраструктуру района.

Нюансов при покупке квартиры существует много и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею.

(3 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-nyuansy

Покупка квартиры без риэлтора. Пошаговая инструкция

Покупка недвижимости нюансы

Приобретение квартиры в собственность – процесс достаточно трудоемкий в силу его сложности для тех, кто не подготовлен к совершению такой сделки.

Однако на сегодняшний день многие стремятся отказаться от помощи риэлторов, так как их услуги стоят достаточно дорого (в некоторых случаях сумма вознаграждения такого посредника может достигать до десяти процентов стоимости реализуемого недвижимого имущества). По этой причине многие люди стараются осуществить сделку без использования услуг риэлтора.

Отличия сделки без участия риэлтора

Сделка, которую проводит риэлтор, будет отличаться от самостоятельно проводимой по нескольким параметрам:

  • подбор наиболее выгодного варианта будет осуществляться самостоятельно потенциальным покупателем в соответствии с теми требованиями, которые он предъявляет к желаемой жилплощади, из-за чего сроки поиска оптимального варианта существенно увеличатся;
  • проверку всех сопровождающих сделку документов, как и их подготовку производить должен сам потенциальный покупатель, что не только увеличит срок подготовки такого соглашения, но и может повлечь за собой риск нарваться на мошеннические действия со стороны продавца;
  • процедура регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Росреестре может быть приостановлена из-за неверного оформления сопровождающих сделку документов или по причине того, что предоставлены не все документы, необходимые для подтверждения законности сделки.

Необходимые действия

Так как при участии риэлтора сделка совершается для покупателя только в два этапа – высказать пожелания по возможным вариантам жилья и подписать договор купли-продажи по наиболее подходящему варианту, она представляется достаточно легкой процедурой.

На деле же совершение сделки такого масштаба самостоятельно будет гораздо сложнее.

Первым этапом станет самостоятельный подбор наиболее оптимального варианта путем изучения всего представленного объема информации о выставленных на продажу квартирах и домах.

Изучению должны подвергнуться все те средства размещения рекламных объявлений, которые действуют на сегодняшний день от объявлений у входа в подъезды до существующих платных баз, в которых есть описание конкретного адреса той или иной квартиры.

На втором этапе происходит установление контактов с хозяевами тех квартир, которые покупатель посчитал наиболее удачными вариантами.

При этом, если у покупателя возникают какие-то сомнения по поводу предоставленного жилья или относительно подготовленных продавцом документов, проверять их ему придется также самостоятельно, в том числе, направляя запросы во все ресурсоснабжающие организации и представительства управляющих компаний и паспортных столов для установления наличия каких-либо обременений по данному жилью (долгов по коммунальным услугам, прописанных, но временно выбывших лиц и т.д.).

Третий этап представляет собой согласование основных условий потенциальной сделки между покупателем и продавцом.

При этом, на данном этапе может быть не только оговорен, но и оформлен с юридической точки зрения вопрос с внесением покупателем задатка для обеспечения гарантии совершения сделки.

Как правило, внесение задатка должно быть отражено в качестве предварительного договора, после которого стороны должны подготовить до конца весь пакет документов, продавец обязан полностью освободить квартиру от наложенных ранее на нее обременений, после чего стороны переходят к процедуре согласования основных положений договора купли-продажи.

Если сделку ведет риэлтор, то все вопросы, связанные не только с подготовкой необходимых документов, но также и с созданием и согласованием между сторонами договора купли-продажи, берет на себя этот специалист.

Четвертый этап является этапом собственно подписания договора купли-продажи квартиры, передачи денежных средств от покупателя продавцу и подписания акта приема-передачи конкретного недвижимого имущества.

В том случае, если речь идет об использовании услуг риэлтора, данный этап может быть осуществлен за один день, так как у таких специалистов всегда есть возможности быстрой аренды банковской ячейки для передачи денежных средств.

В противном случае, из-за необходимости подписания договора аренды ячейки с банком, процедура фактической передачи квартиры в собственность новому владельцу может существенно растянуться по времени.

Пятым, заключительным этапом, станет регистрация права собственности в органах Росреестра, по итогам которой новому владельцу будет выдана Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Самостоятельная регистрация сделки

Как уже говорилось выше, процедура регистрации сделки путем фиксации в Росреестре перехода права собственности от одного владельца недвижимости к другому является финальным этапом в купле-продаже жилья.

В том случае, если сделка полностью ведется риэлтором, участникам соглашения достаточно приехать в указанный день в территориальное подразделение Росреестра или в многофункциональный центр для получения документов, подтверждающих осуществление регистрации права собственности на нового владельца и изменение статуса продавца.

Если купля-продажа осуществляется без участия риэлтора, то процедура регистрации результатов сделки будет состоять из следующих этапов:

  • подача заявления в Росреестр о проведении процедуры регистрации права собственности на нового владельца;
  • предоставление всех сопровождающих договор купли-продажи документов для проверки и использования в регистрационном деле;
  • оплата госпошлины за выдачу Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость;
  • получение по истечении десяти дней всех правоустанавливающих документов в территориальном подразделении Росреестра или многофункциональном центре.

В том случае, если сотрудник Росреестра при первичной или повторной проверке предоставленных документов обнаружит ошибки или неточности в заполнении таковых, процесс регистрации сделки будет приостановлен, о чем новый собственник помещения получит специальное уведомление, в тексте которого будет указана причина приостановки, а также сроки, которые даются на исправление выявленных нарушений. В противном случае, сделка может быть расторгнута, а ее результаты признаны недействительными.

Несмотря на кажущуюся простоту совершения купли-продажи недвижимого имущества без помощи риэлтора, такой сделке требуется уделить достаточно внимания, так как в противном случае, она может быть признана недействительной, а ее результаты полностью аннулированы для всех участвующих в деле сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/bez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.