Получение дохода от сдачи в аренду

Содержание

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Получение дохода от сдачи в аренду

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости.

Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное – это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно.

Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить.

А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

  • долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
  • посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
  • почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

  • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное – конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
  • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
  • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
  • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
  • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите.

Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов. 

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему.

Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента.

Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами.

Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему.

В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса.

В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск.

Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное – увеличить доход и уменьшить время простоя помещения.

Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

Получение дохода от сдачи в аренду

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен.

Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%.

Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой.

Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».

Мария Жукова,управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

пример

Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.

Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.

Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.

При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.

Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.

В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко.

— Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше.

Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут.

Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски.

Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораЕсли вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться.

Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%.

на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений.

Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

ОЦЕНИ ПРАВИЛЬНО

За какую цену купить или продать квартиру

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.

Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды.

Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-na-sdachu-rasschityvaem-dohodnost-i-otsenivaem-riski-302962/

Как и сколько можно заработать на аренде жилья | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Получение дохода от сдачи в аренду

По данным ВЦИОМ, недвижимость — одна из самых популярных инвестиций у соотечественников: почти каждый пятый россиянин планирует таким образом обеспечить себе прибавку к пенсии.

Заработать на недвижимости можно двумя способами — перепродав ее по более высокой цене через какое-то время или сдавая в аренду, получая постоянный доход.

Разбираемся, можно ли окупить стоимость жилья при помощи сдачи в аренду, сколько уйдет на это времени и как выбрать подходящий вариант.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что сейчас происходит на рынке аренды жилья

В мае 2020 года спрос на аренду квартир в Москве упал до минимума. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение рынка составило 72%. После окончания самоизоляции рынок начал медленно восстанавливаться, но пока цены на аренду ниже докарантинных на 10-15%.

В августе 2020 года в Москве можно найти «однушку» по цене от 20 тысяч рублей в месяц, хотя в начале года стоимость аренды однокомнатной квартиры начиналась от 23-25 тысяч рублей.

Средняя ставка аренды в Москве в августе 2020 года составляет 51,5 тысячи рублей против 58 тысяч шестью месяцами ранее.

В других городах страны с рынком аренды жилья наблюдается похожая ситуация. За первый квартал 2020 года стоимость аренды жилья снизилась в Грозном на 10-15%, на 5-13% просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.

Тем не менее, аналитики прогнозируют, что после коронакризиса рынок аренды жилья продолжит расти: аренда жилья будет дорожать на 10-15% в год. Среди факторов, активно влияющих на удорожание аренды можно выделить:

  • Общая стоимость жилья. Цены на жилье стабильно растут и те, кто не готов к покупке собственной квартиры, выбирают аренду и платят дороже.
  • Обновление жилого фонда. Со сносом старых домов уменьшается и количество бюджетных предложений по аренде квартир, так как арендовать студию в новом доме со свежим ремонтом и коммуникациями будет стоить дороже, чем «однушку» в пятиэтажке.
  • Косвенными факторами, влияющими на стоимость аренды можно назвать рост тарифов ЖКХ, взносы на капремонт и инфляцию.

Сколько можно заработать на аренде жилья

По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.

Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет.

На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%). Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет.

К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).

Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например: 

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Арендная ставка: 30 тысяч в месяц

Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей

Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.

*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве

Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей

НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей

Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000) = 307 000 рублей

Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.

*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели

Как вернуть стоимость квартиры быстрее

Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:

Рассмотреть недорогую квартиру под сдачу в аренду

Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.

Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.

Сдавать квартиру дороже

Есть множество факторов, которые влияют на стоимость арендного жилья: расположение, возраст дома, транспортная доступность, инфраструктура района и качество отделки. Задача будущего инвестора — учесть все факторы при покупке.

На что обратить внимание при выборе квартиры под аренду

Покупая квартиру под сдачу в аренду, важно руководствоваться не собственными предпочтениями, а критериями ваших будущих квартиросъемщиков. Статистика показывает, что не самые престижные округа Москвы — Троицкий, Новомосковский и Юго-Восточный, при этом являются самыми привлекательными с точки зрения инвестиций: квартиры там окупаются быстрее, чем в Центральном или Западном округах.

Если говорить про выбор между первичным и вторичным рынком, то стоимость сдачи в аренду квартир в обоих случаях примерно одинаковая.

Кроме того, сейчас в новостройке можно купить квартиру уже с отделкой от застройщика — тоже можно сразу начать сдавать и не вкладываться в ремонт жилья.

«За» новостройку говорят еще новые коммуникации (меньше вероятность поломки), энергоэффективность, наличие счетчиков на отопление (меньше расходы на ЖКХ), современные планировки и дизайн, которые с большей вероятностью полюбятся арендаторам, чем «бабушкин» вариант.

Ремонт в квартире на сдачу имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Например, квартира находится у метро, но ее состояние оставляет желать лучшего. Квартиры у метро пользуются повышенным спросом арендодателей и в этом случае косметический ремонт повысит стоимость аренды на 30-40%.

Транспортная доступность. Наличие метро в пешей доступности повышает арендную ставку на 10-15%. Если вам не хватает бюджета для покупки квартиры у метро, мыслите в долгосрочной перспективе: перед покупкой изучите планы по открытию новых станций или транспортных узлов в районе. В будущем это повысит не только стоимость аренды, но и стоимость квартиры в целом.

Магазины, аптеки, детские сады, школы и другая инфраструктура района также важны для арендаторов. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности.

Какое жилье пользуется спросом у арендаторов

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они могут быть интересны как для студентов и молодых пар, так и семьям. «Двушку» и «трешку» сдать сложнее: это связано с тем, что их рассматривают, в основном, семьи с детьми, которые сегодня предпочитают аренде льготную ипотеку.

Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам, переехавшим в столицу. Сдать их в аренду самостоятельно весьма проблематично, лучше обратиться к специалистам. Рынок аренды элитного жилья в столице из-за коронавируса просел более чем на 40% и в ближайшее время эксперты не ожидают его оживления.

По сравнению с акциями и биржами, недвижимость — не самая высокодоходная инвестиция, но если вы выбираете стабильность и смотрите в долгосрочной перспективе, то квартира для сдачи в аренду — отличная прибавка к доходу.

Памятка при выборе квартиры для сдачи в аренду:

  • Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
  • Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
  • Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
  • Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
  • Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.
  • 8 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-i-skolko-mozhno-zarabotat-na-arende-zhilya.html

Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше – Аренда – Журнал Недвижимости

Получение дохода от сдачи в аренду

Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент

В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.

Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.

1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.

Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.

А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.

Почему к арендодателям это относится

По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).  

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья.

С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.

Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше

До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.

Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).

При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.

Как работает новая схема
 

С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.

И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.

Какой доход облагается налогом

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.

Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.

Страховой депозит не доход. Если его вернуть 

При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей.

С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).

Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам это доход

То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.

Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход

Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).

Пример:

Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.

Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей

Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно

Налоговый вычет

Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.

Обратите внимание:

  • Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
  • Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.

Чтобы стало понятнее, как работает вычет, давайте разберём пример.

Аня хочет сдавать свою «трёшку» на Арбате; зарегистрировалась как самозанятая и собирается платить новый налог. Наниматели отдают Ане 120 000 рублей ежемесячно, расходы по счётчикам оплачивают сами.

Вот что будет происходить с налогом и вычетом:

МесяцСумма доходаНалогВычетНалог для оплаты
Январь120 000480012003600
Февраль120 000480012003600
Март120 000480012003600
Апрель120 000480012003600
Май120 000480012003600
Июнь120 000480012003600
Июль120 000480012003600
Август120 000480012003600
Сентябрь120 00048004004400
Октябрь120 0004800вычет больше не применяется4800
Ноябрь120 00048004800
Декабрь120 00048004800

После сентября Аня будет платить налог полностью, до того момента, пока не прекратит сдавать квартиру.

Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойно

Чтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.

После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог». Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры.

Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес. Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически.

Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.

Пример чека из приложения

Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкции только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.

Как это выглядит на практике

Занося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.

Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».

Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога. Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.

Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
 

Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.

Плюсы и минусы нового режима

Говорить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.

Чем привлекателен новый режим 

Небольшая ставка налога
Это позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.

Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.

Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 лет

Закон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.

Всё очень просто

Весь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. Оплату налогов можно сделать автоматической.

Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

В перспективе — прозрачный рынок съёмного жилья

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!
 

Есть налоговый вычет

Вычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.

Можно не платить страховые взносы

После перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов.  

Легко отказаться от самозанятости

Если собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение. Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.

А вот какие подводные камни могут быть

Многое зависит от работы приложения

Приложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).

Доходы нужно вносить самостоятельно

Налог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами. Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.

Не идёт трудовой стаж

Для сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет. А он влияет на размер пенсии.

Не отчисляются взносы в Пенсионный фонд

Налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.

Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/nalog-dlya-samozanyatykh-sdayuschikh-kvartiry-plyusy-minusy-chego-ozhidat-dalshe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.