Помощь при покупке квартиры

Содержание

Выбирайте профи – более 1 500 000 специалистов для решения ваших задач

Помощь при покупке квартиры
Ваш регион Москва?ДаВыбрать другой регион

2215 риелторов

967 работают дистанционно

4.16  — средний рейтинг

350 клиентов нашли риелтора

за последние 12 месяцев

87% положительных отзывов

31 отзыв оставили клиенты за последние 12 месяцев. Из них 27 — положительные

Отправим СМС со ссылкой на приложение

Пять с плюсом

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсомМне требовалось провести сделку по доверенности т.к.

я находился за рубежом, думал что с этим возникнут проблемы но Светлана нашла покупателей в короткий срок, по цене выше чем я предполагал изначально.

Не было проблем ни с покупателем ни с получением всех необходимых справок. Все мои интересы… Читать дальше

были учтены и я остался очень доволен работой Светланы! Рекомендую!

9 октября 2020

Павел, м. Выхино

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсом

Понравилось работать с Натальей, она проявила себя как грамотный специалист, знает много тонкостей работы с недвижимостью, за что очень благодарен и буду пользоваться ее услугами в будущем!

15 октября 2020

Андрей, Долгопрудный

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пять с плюсом

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсом

Огромное спасибо Жанне за помощь в продаже квартиры! Не ожидала, что квартиру можно продать настолько быстро и просто. Спасибо за помощь с подготовкой необходимых документов. Всё здорово, профессионально и оперативно!

16 ноября 2020

Татьяна, Жуковский

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пять с плюсом

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсомРекомендую! Планировала купить квартиру, написала заказ 15го ноября, уже 26 декабря оформили сделку, квартира именно такая, как я и хотела. Я созвонивалась с разными риэлторами, когда выбирала, как правило они или суетятся и торопят, или продавливают какие-то свои варианты, или не находят времени…

Читать дальше

и скидывают на помощников и т.д., Сергей же настоящий профессионал. Сэкономила времени и нервов в разы больше, чем заплатила за услуги, ставлю 5+ за:1. Консультация в деталях по всем вопросам, для меня это было важно т.к. опыта ранее не было, а нюансов много. Поддержка практически круглосуточная 2.

Профессионально отстаивает интересы клиента, честно и грамотно. Берет на себя все переговоры, торг, подводные камни не только с собственниками и их риэлтором, но и банком (ипотека); быстро уладил возникшие споры при покупке – в мою пользу3.

Официальное оформление отношений, комиссия не меняется в процессеВ будущем обращусь только к нему 🙂

15 января 2021

Жанна, Балашиха

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

16 октября 2020

Ольга, м. Новые Черёмушки, Профсоюзная, Академическая, Юго-Западная, Проспект Вернадского, Фили, Раменки

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсом

Отличный специалист, проконсультировал по моей квартире, все доходчиво и понятно, и главное ненавязчивый и очень позитивный молодой человек!

23 июля 2020

Ольга, м. Бульвар Дмитрия Донского, Улица Старокачаловская

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пять с плюсом

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсом

Виктор очень понравился. Работа риэлтора слегка переоценена, как мне кажется. Однако, в данном случае, стоимость более чем оправдана. Одно дело обеспечивать чистоту сделки, с чем Виктор хорошо справился, совсем другое вцепиться в понравившийся вариант и заставить выбрать не самых интересных покупателей.

14 августа 2020

Дмитрий, м. Тимирязевская, Дмитровская, Савёловская, Сокол, Сходненская, Щукинская, Октябрьское Поле, Водный стадион, Войковская, Аэропорт, Динамо

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

Пять с плюсом

Пятёрки бывают разные.
Какая ваша?

Просто пять Пять с плюсом

Яна помогала нам с продажей квартиры. Отличный специалист, сопровождала полностью сделку. Внимательная, всегда подскажет как правильно и лучше. Сделка состоялась, мы довольны. Будем обращаться обязательно еще. Большое спасибо!

8 декабря 2019

Наталья, Видное, Марьино, Братиславская, Люблино, Красногвардейская, Домодедовская, Борисово, Шипиловская, Зябликово

Услуги заказа: Купля-продажа квартир.

  • Юридическая помощь в покупке квартиры — широкая база специалистов
  • 31 отзыв о специалистах на PROFI.RU
  • Юридическая помощь в покупке квартиры — выбирайте специалиста, учитывая цену и рейтинг в Москве!

Источник: https://profi.ru/buhgaltery_i_yuristy/juridicheskaja_pomosch_v_pokupke_kvartiry/

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

Помощь при покупке квартиры

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости.

Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег.

Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях.

Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.

Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры.

Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

  • Баланс потребностей и стоимость жилья

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость.

Важно сразу сделать выбор – это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке.

В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

  • Наличие достаточной суммы

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен.

Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья.

Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой.

Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способыпоиска квартиры для покупки:

  • извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
  • размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
  • общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов

Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья.

Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность– привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем.

Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

  • личность продавца;
  • его право собственности на квартиру;
  • количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
  • законность выполненной перепланировки и так далее.

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны.

Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.

Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

  • Кто собственник, и состоит ли он в браке?
  • Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
  • Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
  • Есть ли какие-то обременения?
  • Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
  • Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.

Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.

Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией.

Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца.

В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе(это не синоним задатка)не влечет за собой выше указанных обязательств.

Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация.

Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников.

Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры.

Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.

Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием.

В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера.

Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
  • документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
  • при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.

Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.

Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.

Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты.

Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы.

Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки

В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов.

Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.

) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Что дешевле – вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

Договор купли-продажи будущей недвижимости: что это и как с этим жить?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaia-instrukciia-5dd7bf29f4882e4380663f3f

Официальный рейтинг адвокатов и юридических фирм, предоставляющих помощь при покупке квартиры

Помощь при покупке квартиры

Опытные юристы для покупки квартиры помогут избежать финансовых потерь из-за завышения стоимости жилья, неправильно составленного договора, наличия обременений. Предварительный анализ соглашения направлен на соблюдение интересов сторон и пресечения попыток мошенничества.

  • Юридическая помощь в анализе рисков при проведении сделок с изучением истории жилья и выявлением возможных обременений, таких как: долги по ЖКХ, залоговые обязательства, признаки долевой собственности, прописанные родственники, включение недвижимости в конкурсную массу при проведении процедуры банкротства;
  • Юридическая помощь при подготовке договора купли-продажи;
  • Проведение операций по взаиморасчёту;
  • Юридическая помощь при оформлении прав собственности с получением соответствующих документов и регистрацией в реестре;
  • Услуги юриста при покупке квартиры в новостройке;
  • Юридическая помощь при сборе информации о прежних хозяевах недвижимого имущества;
  • Юридическая помощь при покупке долевой собственности;
  • Юридическая помощь при расторжении договора долевого строительства с возвращением затраченных денег.
Устная консультация юристаот 2 500
Правовой анализ договора с оценкой рисковот 3 000
Проверка всех сделок с выбранным объектом и рекомендации по покупкеот 2 000
Письменное заключение от юристаот 4 000
Рекомендации юриста по выборуот 2 500
Разработка юристом схемы сделки с составлением списка необходимых документовот 1 500
Рекомендации по проведению взаиморасчётовот 1 000
Переговоры с представителями другой стороны сделкиот 5 000
Присутствие при заключении договораот 3 000
Юридическая помощь при подготовке договораот 5 000
Согласование пунктов соглашения с другой сторонойот 2 500
Юридическая помощь при сборе документов для оформления сделкиот 3 000
Проверка дееспособности всех участников сделки во избежание ситуации, в которой она может быть признана недействительнойот 5 000
Помощь в получении ипотечного кредита для покупки квартирыот 7 000
Юридическая помощь при проверке акта приёма-сдачи квартиры застройщиком при участии в долевом строительствеот 5 000
Передача пакета документов для регистрации прав собственности в Росреестреот 4 500

Юридическая помощь заключается в изучении правовой ситуации, возникающей вокруг объекта недвижимости, являющегося предметом торга между сторонами сделки. Основная задача состоит в предупреждении финансовых потерь, которые могут возникнуть при оспаривании сделки одной из сторон договора или третьим лицом, чьи интересы оказались затронуты в результате продажи недвижимости. 

Юрист уточняет степень дееспособности продавца и покупателя, чтобы впоследствии сделку между ними не смогли оспорить люди, которые являются их опекунами. Устанавливается правовой статус каждого из них и оценивается возможность подписания договора на условиях, устраивающих обе стороны. 

Квалифицированная помощь юриста при покупке квартиры сводится к правовому анализу оснований для продажи лицом объекта недвижимости, в число которых входят:

  • Подтверждение прав собственности продавца;
  • Выяснение того, может ли кто-то ещё претендовать на недвижимость: наследники, прописанные родственники, которых нельзя выписать, лица имеющие долю в квартире и прав первоочерёдного выкупа;
  • Наличие обременений в ситуации, когда квартира является предметом залога в виде кредитного обеспечения.

Документы, необходимые для покупки квартиры

Оказание в Москве юридической помощи при покупке квартиры может сводиться к подготовке пакета документов, которые обязательно нужны для оформления сделки и регистрации прав собственности:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности гражданина на объект жилой недвижимости, выданное службой, занимающейся картографией, государственной регистрацией и кадастром;
  • Выписка ЕГРН;
  • Соглашение о купле-продаже имущества;
  • Акт, подтверждающий приём и передачу объекта, а также прав собственности на него;
  • Соглашение о передачи права пользоваться жильём;
  • Договор о предоставлении кредита, прошедший процедуру государственной регистрации, если речь идёт о получении кредита.

Какие есть риски при приобретении недвижимости

Нанять юриста для покупки квартиры нужно с целью предотвращения следующих рисков:

  • Утрата прав собственности на купленное жильё из-за признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца или того, что эта недвижимость ранее была продана другим лицам;
  • Ограниченное использование квартиры, например, из-за того, что там прописаны несовершеннолетние дети или иные лица, выписать которых просто нельзя, в результате чего они могут потребовать выделения доли;
  • Услуги юриста при продаже квартиры помогу избежать риска продления времени, через которое продавец передаст жильё в пользование покупателя, что вероятно, если в договоре не указаны конкретные сроки или обстоятельства, при которых это происходит;
  • Привлечение к ответственности из-за нарушения прав других людей, имеющих отношение к жилью.

Воспользоваться в Москве услугами юриста при покупке квартиры нужно в обязательном порядке, так как высокая вероятность стать жертвой мошеннических схем.

Наиболее распространены ситуации, когда жильё имеет какие-то обременения или продаётся несколько раз, в результате чего на него претендуют другие граждане, также ставшие жертвой обмана.

Юридическая помощь позволит избежать таких ситуаций и предотвратить финансовые потери.

Источник: https://top-advokats.ru/rejtingi-advokatov/yuristy-po-zhilishhnym-delam/yurist-dlya-pokupki-kvartiry.html

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Помощь при покупке квартиры
vadimphoto1@gmail.

com/Depositphotos

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют). Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Продавец

Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

  • проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;
  • запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.

Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».

Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения).

К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.

Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.

Следующим шагом будет проверка в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.

Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как проверить, заложена ли квартира?

Согласие супруга(и)

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи).

Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку.

Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).

Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.

Доверенность

Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей.

Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом. Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Квартира

В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале Росреестра. 

В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности. К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т. п. 

В части юридической чистоты и рисков самым главным является раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах. В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру. 

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций.

В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т. п.).

Проверка права собственности

Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье.

В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы: 

  • общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  • с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
  • продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
  • крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  • следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.

), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания.

Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.

3 мошеннические схемы на вторичке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Вопросы аренды

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры.

Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат.

При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий.

Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений.

По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

Нюансы в договоре

Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры.

Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).

Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30–50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений».

Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант: при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).

Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры: подписание договора сторонами «полной» подписью, когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества.

Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его неподписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом.

В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза. Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Покупка квартиры без риелтора

Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/bezopasnaya_sdelka_kak_vyyavit_moshennika_pri_pokupke_kvartiry_/101371

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.