Помощь риелтора

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Помощь риелтора

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Консультация риэлтора

Помощь риелтора

Все консультации бесплатные! ЗВОНИТЕ 8-903-170-13-84 Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве.

Консультирую по вопросам:

  • Стоимости услуг риэлтора
  • Аренды квартиры
  • Оценки рыночной стоимости
  • Покупки жилья
  • Продажи недвижимости
  • Обмена квартир
  • Покупки квартиры в новостройке
  • Подбора ипотеки
  • Приватизации
  • Наследования
  • Дарения
  • Опеки
  • Налогообложения
  • Платные услуги риэлтора

В жизни часто бывают моменты, когда перед принятием важного решения, нам необходимо с кем-то посоветоваться. Мы задумали дело и осознаем, что практически ничего не знаем об этом; признаёмся себе, что в вопросе, который встал перед нами, мы не компетентны и у нас мало информации. Что же делать?

В поисках ответа на вопрос мы кидаемся усиленно погружаться в освоение материала — штудируем книги и интернет, тормошим знакомых, обращаемся в специализированные конторы и фирмы, через двадцатые руки достаем контакты каких-то полуспецов недоучек, которые краем уха где-то что-то слышали. Собираем из всех этих источников по крупицам информацию, которая хоть как-то, может пролить свет на интересующий нас вопрос.

Изначально, мы верим в свои силы и предполагаем, что собранная информация позволит нам все сделать самостоятельно, через знакомых и практически бесплатно.

И в некоторых случаях, если дело не сложное, сарафанное радио действительно может нам в этом помочь, но зачастую, от желания сэкономить у нас ничего хорошего не выходит — наломав дров, мы остаемся там где были – в начале пути, а в ряде случаев откатываемся еще дальше от намеченной цели.

Обращаясь за помощью к специалистам мы слышим, что одни говорят одно, вторые — другое, третьи — пятое десятое.

Отрабатывая свою квалификацию, многие профи начинают оперировать незнакомыми для нас словами и терминами, вставляют и нагромождают, чтобы придать вес всему происходящему и поднять их осведомлённость в наших глазах.

Набивают себе цену – начинают пугать нас и стращать всякими небылицами. Много слов, все вокруг да около, а по существу ничего сказать не могут или не хотят.

В процессе наших поисков картина не только не проясняется, а становиться еще более запутаннее и сложнее.

В итоге, после нескольких месяцев маяния мы на пороге отчаяния. Белых пятен меньше не стало. Кому верить? Кто прав? Нас шатает из стороны в сторону, мы кидаемся в крайности. Нас гложут сомнения. А правильно ли я поступаю?

В такой ситуации, я уверена, бывал каждый из нас.

Не правда ли?!

Жилищный вопрос занимает главное место в нашей жизни. От его грамотного и продуманного разрешения зависит, в прямом смысле, жизнь человека: целостность семьи и крепкость брака, его благосостояние и самочувствие.

Рынок недвижимости не прощает ошибок. Одна малейшая оплошность может перерасти в клубок хитросплетений, который распутать бывает порой невозможно. Изначально неправильно выстроенная стратегия действий может привести в итоге к необратимым последствиям.

Пройти уверенно этот важный этап в вашей жизни и миновать все негативные катаклизмы, вам поможет моя бесплатная консультация риэлтора. Очень часто после разговора с агентом по недвижимости, все встает на свои места и ситуация проясняется.

Вы решили продать квартиру в Москве? О возможности продажи. Оценить квартиру и указать сроки реализации.

Быть может вы решили сдать квартиру в аренду и вам необходимо найти надежных жильцов? Определить стоимость квартиры для сдачи в аренду.

Решили купить квартиру в новостройке? Как проверить застройщика.

Как надежно провести сделку? Как проверить “чиcтоту” квартиры

На все, абсолютно все вопросы у меня есть для вас ответы.

Бесплатная консультация риэлтора

Зачем лично мне это нужно?

Во-первых, у каждого уважающего себя специалиста есть предварительная бесплатная консультация – это часть сервиса и помогает привлечь клиентов. Во многих случаях после первичной консультации и грамотного разбора варианта по квартире клиенты возвращаются за услугами к риэлтору.

Некоторые робки по натуре или аккуратны, начинают знакомство издалека и осторожно. Для одних беседа с риэлтором может помочь определиться с исполнителем, поближе узнать меня как человека, для других разговор может подтвердить мою квалификацию и развеять сомнения.

Во-вторых, все меняется и рынок недвижимости не стоит на месте — он трансформируется. Чтобы держать руку на пульсе, и всегда быть в гуще событий, надо узнавать что-то новое. Обращения потенциальных клиентов с их проблемами и вопросами, подпитывают меня важной информацией, держат меня в тонусе. Это помогает мне быть компетентной и максимально осведомлённой.

За годы работы с людьми, я накопила огромный багаж знаний по сделкам с недвижимостью, которым готова поделиться.

Вы можете обратиться ко мне и получить квалифицированный совет или бесплатную консультацию профессионального риэлтора любым удобным для вас способом:

  • В режиме онлайн через Whatsapp
  • Звоните мне по номеру телефона 8(903)170-13-84
  • Вы можете оставить заявку на сайте через форму обратной связи
  • Или написать мне на электронную почту novik911@yandex.ru

И в заключении, хочу сказать — людям свойственно заблуждаться. Порою, на эмоциях, мы принимаем необдуманные решения. Не торопитесь. Взвесьте все. Проконсультируйтесь у риэлтора и примите для себя правильное решение.

Источник: https://agent112.ru/uslugi/konsultaciya-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.