Порядок оформления долевого строительства

Содержание

Как правильно оформить договор долевого участия (ДДУ)

Порядок оформления долевого строительства

Время чтения 10 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия.

Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует.

До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки.

Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя.

Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие.

Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке.

Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность.

И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов.

В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка.

Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

  1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
  2. Копия паспорта.
  3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
  4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования.

Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе.

Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе.

Экономить на юристе в данном случае – слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

  • Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.
  • Адрес будущего дома.
  • Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
  • Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
  • Страхование ответственности строительной компании.
  • Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

  1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
  2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной – больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт.

Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры.

В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней.

Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м.

равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно.

Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор.

Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись.

Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор.

Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему.

Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит.

Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия.

Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-oformit-dogovor-dolevogo-uchastiya

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Порядок оформления долевого строительства

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ).

В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.

Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Оформление права собственности по ДДУ: пошаговая инструкция

Порядок оформления долевого строительства

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=4ItHJoJ0I8U\u0026t=240s

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

  1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
  2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
  3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
  4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
  5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

  • общегражданский паспорт заявителя;
  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

  1. Принимается заявление и документы.
  2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
  3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
  4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
  5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

  • о признании собственности на объект;
  • о признании права собственности на долю в квартире;
  • о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

  • когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
  • когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Иск о признании доли в праве общей собственности подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

  • наименование судебного органа;
  • наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
  • наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
  • суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
  • обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
  • доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
  • стоимость объекта недвижимости (цена иска);
  • список приложений.

К иску прикладываются:

  • копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
  • копия ДДУ;
  • копии платежных документов по ДДУ;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техническую документацию на объект;
  • иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
  2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
  3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/oformlenie-prava-sobstvennosti-po-ddu/

О договоре участия в долевом строительстве

Порядок оформления долевого строительства

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
 

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
 

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

https://www.youtube.com/watch?v=TPRd5BwZhG4\u0026t=69s

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

 

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
 

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/o-dogovore-dolevogo-uchastiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.