Правила купли продажи недвижимости

Содержание

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Правила купли продажи недвижимости

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Составление договора купли-продажи недвижимости

Правила купли продажи недвижимости

Отчуждение/приобретение недвижимости предполагает совершение сделки – договора купли-продажи.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости – серьезная юридическая процедура. От правильности составления договора зависит успешность прохождения регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу.

Поэтому требуется максимальная корректность на всех этапах совершения сделки — от составления непосредственно договора купли-продажи и сбора всей необходимой документации до подачи пакета документов в регистрирующий орган.

Правильное самостоятельнее составление договора, без необходимых знаний договорного права и закрепленных в гражданском законодательстве правил продажи недвижимости, может быть затруднительным. Желательно, чтобы составлением договора занялся профессиональный юрист, специализирующийся в договорном праве.

Если вы ищете, где можно составить договор купли продажи квартиры, звоните нам в любое время и записывайтесь на прием.

Нужно составить договор купли-продажи квартиры? Помощь юриста по недвижимости.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Юристы компании «ПетроЮрист» занимаются составлением любых гражданско-правовых договоров.

У нас вы можете заказать:

  • Составление договора купли-продажи квартиры
  • Составление договора купли-продажи домовладения
  • Составление договора купли-продажи земельного участка
  • Составление договора купли-продажи нежилого помещения
  • Составление предварительного договора купли-продажи недвижимости
  • Составление соглашения о задатке
  • Составление авансового соглашения
  • Проверку договора купли-продажи недвижимости
  • Полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости

Как составить договор купли-продажи квартиры

Многих интересует как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Как уже отмечалось, для человека, не имеющего познаний в области договорного права, самостоятельная подготовка договора может быть затруднительной, но если вы все же решили заняться этим без посторонней помощи, то перед составлением договора купли-продажи желательно внимательно изучить соответствующую нормативно-правовую базу.

Далее расскажем о том, на что нужно обратить особое внимание при составлении договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

Вот базовые пункты, которые указываются в типовом договоре купли-продажи квартиры:

  • Дата совершения сделки, также можно указать и место ее совершения
  • Реквизиты сторон: ФИО, адреса и паспортные данные
  • Данные об объекте недвижимости, которые должны быть отражены максимально подробно
  • Данные правоустанавливающих документов на объект недвижимости
  • Цена договора – стоимость квартиры
  • Сведения об обременениях на объект недвижимости или об их отсутствии
  • При наличии лиц, имеющих пожизненное право пользования – сведения об этом
  • Порядок расчетов по договору
  • Если продажа осуществляется в рассрочку – порядок, сроки и размеры платежей
  • Порядок передачи объекта недвижимости новому владельцу
  • Подписи сторон

Возможно, кому-то покажется, что составить договор купли продажи квартиры совсем несложно, однако, как показывает практика, самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры практически всегда сводится к скачиванию образца типового договора в сети интернет, и заполнение его соответствующих граф.

В свою очередь профессиональный юрист составляет договор индивидуально, с учетом всевозможных договоренностей сторон сделки. И это очень важно, ведь предусмотренная законом свобода договора позволяет скорректировать его таким образом, чтобы сделка максимально соответствовала интересам обеих сторон.

В договоре можно предусмотреть ряд дополнительных условий, защищающих интересы и права сторон, установить дополнительную ответственность в тех или иных случаях, одним словом – отразить все нюансы, которые стороны хотели бы видеть. Но при этом, содержание пунктов договора должно быть сформулировано правильно и главное — однозначно, без возможности неверной трактовки.

Быстро и качественно составим договор купли-продажи квартиры.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

К примеру, неподготовленному человеку сложно будет разобраться с тем, как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры, или как составить договор купли продажи квартиры с материнским капиталом.

Так, во втором случае в договоре нужно будет отразить порядок направления средств материнского капитала и другие сведения, связанные с осуществлением платежей по договору, поскольку договор с использованием семейного капитала заключается с рассрочкой платежей.

Как видите, во многих случаях грамотное составление договора купли-продажи квартиры становится под силу только юристу, практикующему в области договорного права. Именно поэтому, если вам нужен индивидуальный договор купли-продажи недвижимого имущества, то обращение к юристу будет весьма оправдано.

Доверив подготовку договора купли-продажи квартиры профессиональному юристу, вы исключаете всевозможные проблемы в будущем, связанные с отсутствием в договоре каких-то пунктов, которые следовало бы оговорить.

В любом случае, при составлении договора купли-продажи квартиры или любого другого недвижимого имущества, нужно обратить внимание на важные моменты, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости

Во-первых, как известно, для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма (статья 550 ГК РФ).

Во-вторых, кроме соблюдения письменной формы договора, стороны также должны оговорить все существенные условия сделки.

Наличие в договоре его существенных условий является обязательным, и к таковым действующее гражданское законодательство относит:

  • Предмет договора — данные недвижимого имущества, а именно состав, расположение и др. данные, позволяющие четко установить отчуждаемое недвижимое имущество (статья 554 ГК РФ)
  • Условие о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ), а в случае, если продажа осуществляется в кредит с рассроччкой платежей, в договоре обязательно нужно указать порядок, сроки и размеры этих платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).
  • Перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с законом и основания возникновения такого права, при наличии таких лиц (558 ГК РФ)

Помните, что нарушение требований закона при составлении договора влечет серьёзные последствия:

  1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет недействительность сделки
  2. В случае отсутствия в договоре его существенных условий он будет считаться незаключенным.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Договор купли-продажи недвижимости: простая письменная форма или нотариальное заверение сделки

Зачастую люди не знают, что предпочтительней, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости, или достаточно простой письменной формы договора.

Законодательство все время меняется, поэтому не удивительно, что многих интересуют такие вопросы как: кто должен составить договор купли продажи квартиры – нотариус или юрист (адвокат), в каких случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажа недвижимости обязательно, где составить договор купли продажи недвижимости, как продать долю в квартире, и др.

В первую очередь нужно иметь понимание, в чем принципиальное отличие простой письменной формы сделки от нотариально удостоверенного договора.

Оба варианта предусмотрены действующим законодательством, но при этом определены случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно, и в качестве исключения, случаи, когда возможна простая письменная форма сделки. И как раз во втором случае продавцу предоставлен выбор оформления сделки по отчуждению недвижимости как в простой письменной форме, так и через нотариуса.

Давайте разберемся более подробно.

Согласно Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ), сделки по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному удостоверению.

Исключение из этого правила составляют случаи отчуждения недвижимого имущества всеми собственниками своих долей по одному договору (часть 1 статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Далее разъясним, что следует из этой формулировки закона.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы закона, все зависит от того, отчуждается ли имущество целиком одним или всеми собственниками по одной сделке, либо отчуждается только доля (доли) в праве собственности на недвижимость.

 1.Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено в случаях:

  • Продажи единственным собственником объекта недвижимости одной или нескольких долей в праве собственности, но не целиком объекта недвижимости
  • Продажи одним или несколькими (но не всеми) участниками собственности своих долей
  • Продажи всеми участниками собственности своих долей по разным договорам

2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно в случаях:

  • Продажи объекта недвижимости целиком одним (единственным) собственником

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Правила купли продажи недвижимости

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): особенности составления договора

Правила купли продажи недвижимости

Юридическая безопасность сделки покупки квартиры зависит от того, насколько правильно составлен Договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи нужен, чтобы отразить в договоре условия и порядок проведения сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Составить договор можно у нотариуса, в юридической компании или самостоятельно.

Разберем подробно, как составить договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу.

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.

Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли- продажи можно составить:

  1. в простой письменной форме;
  2. с нотариальным удостоверением:
  • добровольное;
  • обязательное по законодательству.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В большинстве случаев договор заверять не нужно.

договора купли-продажи квартиры

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен содержать существенные (обязательные) условия и дополнительные условия.

Существенные условия договора:

  1. Наименование документа – “Договор купли-продажи”.
  2. Дата и место заключения.
  3. Сведения об участниках сделки:
  • ФИО;
  • дата и место рождения;
  • данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
  • адрес регистрации.
  1. Предмет договора. Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуализацию предмета договора:
  • тип недвижимости;
  • адрес объекта;
  • технические характеристики;
  • кадастровый номер;
  • основание возникновения права и дата регистрации права собственности.
  1. Цена – в договоре обязательно указывается стоимость продаваемого объекта в рублях (цифрами и прописью) ст. 555 ГК РФ.
  2. Источник денежных средств для оплаты объекта – собственные средства или заемные (с привлечением ипотеки, материнский капитал, жилищный сертификат).
  3. Порядок оплаты – с внесением аванса (задатка).
  4. Способ расчета – наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом.
  5. Информация о лицах сохраняющих право пользования после приобретения объекта покупателем, о зарегистрированных гражданах и сроках их выписки.

Дополнительные условия договора купли-продажи:

  1. Обязательства сторон по оплате расходов, связанных с оформлением сделки.
  2. Состояние объекта, наличие претензий со стороны покупателя.
  3.  Перечень предметов интерьера, мебели, бытовой техники, которая остается новым собственникам.
  4. Срок подписание передаточного акта и передача имущества.
  5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  6. Ответственность сторон.
  7. Основания расторжения договора.
  8. Порядок разрешения споров. 
  9. Ответственность Продавца в случае признания судом договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя.

Дополнительные условия согласовываются участниками сделки и вносятся отдельными пунктами в договор. Договор должен быть оформлен с учетом интересов обеих сторон. Важно договориться и прописать в договоре: Когда передаются деньги при покупке квартиры

Договор купли-продажи квартиры образец 2021 года

Образец договора купли-продажи квартиры

Сколько должно быть экземпляров договора купли-продажи

Количество экземпляров договора купли-продажи равно числу участников сделки плюс один экземпляр, который хранится в Росреестре.

Срок действия договора 

Договор вступает в силу с момента его подписания. Окончание срока действия договора предусмотрено после исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.3 ст. 425 ГК РФ).

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами. Акт приема-передачи является дополнением к договору купли-продажи и подтверждением исполнения обязательств сторон по договору.

Акт приема-передачи квартиры образец 

Акт приема-передачи квартиры (образец)

Нужно ли  регистрировать договор купли-продажи квартиры

Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подписанный договор купли-продажи вместе с другими документами подается для регистрации перехода права в Росреестр.

Сведения о новых правах собственности вносятся в единую базу данных. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, с указанием характеристик и зарегистрированных правах на объект.

Договор купли-продажи с печатью и регистрационным штампом получают и продавец и покупатель.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Особенности составления договора купли-продажи

Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Продажа объектов недвижимости по доверенности

Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:

  • указаны данные доверителя и доверенного;
  • сформулированы полномочия представителя;
  • срок действия;
  • дата составления.

Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42  ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.

Образец уведомления о намерении продать долю

Уведомление о намерении продать долю

Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки. 

Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.

Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала

Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.

После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.

Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Продаем квартиру, титульный собственник супруг. Должна ли я присутствовать на сделке?

Если квартира куплена в браке, то необходимо Ваше согласие на продажу квартиры. Согласие должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с другими документами на регистрацию. Ваше присутствие на сделке не обязательно.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Договор купли-продажи можно расторгнуть по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации.

Является ли страхование жизни обязательным при покупке квартиры в ипотеку?

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке является обязательным. Банк может попросить заемщика застраховать жизнь и титул. В случае отказа банк может повысить ставку по кредиту. 

Независимое заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект.

Для юридических лиц – 22 000 рублей.

При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.

Источник: https://ros-pravo.info/kuplya-prodazha-kvartiry/kak-pravilno-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи недвижимости: как правильно оформить

Правила купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется при заключении сделки с недвижимостью, будь то земельный участок, частный коттедж или квартира.

В дальнейшем именно на основании договора покупатель регистрирует объект в Росреестре и получает свидетельство о собственности.

Если вы планируете продать свою недвижимость или наоборот приобрести в собственность земельный участок или квадратные метры на рынке вторичной недвижимости, вам необходимо знать, как правильно оформить договор.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) представляет собой документ о передаче прав на определенный товар (в данном случае объект недвижимости) за определенную сумму. ДКП полностью регламентирует условия передачи прав собственности на товар от продавца к покупателю и получения оплаты от покупателя продавцом.

В общем смысле ДКП может быть составлен в устной (к примеру, покупка овощей на продуктовом рынке) или письменной форме. Применительно к сделкам с недвижимостью имеет силу только письменный вариант договора, даже если право на собственность переходит от одного родственника к другому. Скачать пример договора купли продажи.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами ДКП могут быть как два физических лица (гражданина), так и физическое лицо и юридическое (компания) или два юридических лица (две организации). Так или иначе, договор заключается как минимум между двумя сторонами, одна из которых — это продавец, владелец недвижимости, а вторая — покупатель, которому перейдет право на собственность, продавец при этом получит оплату.

В отдельных случаях договор может быть заключен доверенным лицом. При этом доверенность должна определять право подписи документов, связанных с продажей недвижимости.

Нотариальное заверение ДКП: в каких случаях необходимо

В общем случае договор, заключенный между продавцом (собственником недвижимости) и покупателем не нуждается в нотариальном заверении. Однако законодательством определено несколько случаев, когда ДКП необходимо заверить. К таким случаям относятся продажа или покупка:

  • доли в квартире или частном доме;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, находящемуся в опеке;
  • жилплощадь на условиях пожизненного содержания (по договору пожизненной ренты).

В остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Однако сам договор должен быть составлен правильно, в тексте документа должны быть отражены все данные, которые требуется указать в ДКП согласно ГК РФ (объект покупки, стороны договора, условия получения денежных средств).

Особое внимание стоит обратить на правильное внесение данных, касающихся объекта недвижимости. Ошибки в данном случае недопустимы. Кадастровый номер объекта, зарегистрированного в Росреестре, должен соответствовать адресу. Уточнить всю необходимую информацию, касающуюся квартиры, коттеджа или участка, можно, заказав выписку из ЕГРН.

Советуем прочитать:  Выписка из ЕГРН на квартиру, частный дом

Выписка из ЕГРН потребуется и при составлении договора и при заключении сделки. Заказать выписку напрямую из Росреестра вы можете, используя наш сервис.

Выписка предоставляется онлайн. Подготовка документа занимает считанные минуты.  Для заказа выписки достаточно знать только точный адрес объекта.

 При необходимости можно заказать выписку с цифровой подписью на нашем сайте егрп-онлайн.рф.

Как правильно оформить договор

Учитывая, что при покупке городской недвижимость речь идет о многомиллионной сделке, важно правильно составить договор и не забыть указать всю необходимую информацию. В отдельных случаях можно посоветоваться с юристом или получить полную консультацию и сопровождение сделки. Однако ДКП можно подготовить и самостоятельно, главное наиболее полно отразить данные в ключевых разделах:

  • стороны договора (покупатель и продавец с указанием данных физического или юридического лица);
  • предмет договора (тип объекта недвижимости, местонахождение с указанием точного адреса, площадь, регистрационные данные из Росреестра, которые можно найти в выписке из ЕГРН);- стоимость, указанная в национальной валюте;
  • источник денежных средств (имеющиеся в наличии у покупателя или привлеченные, т.е. ипотечный кредит);
  • порядок внесения платежей по договору купли-продажи (денежные средства могут быть переведены на счет продавца частями с авансовым платежом (предоплатой), оплата может производиться наличным или безналичным расчетом).

Особо подробно стоит описать пункт, связанный с предметом договора.

В этом разделе обычно указывают не только точный адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, но и основания для приобретения в собственность продавцом данного объекта (квартира принадлежит «продавцу» на праве собственности на основании — далее указывают основание, например, договор передачи жилого помещения в собственность), а также дату и номер внесения записи в Единый государственный реестр прав и присвоенный кадастровый номер.

Практически всю информацию о предмете договора содержит выписка из ЕГРН. Для получения выписки необязательно обращаться в МФЦ или Росреестр.

Электронный документ с достоверной и актуальной информацией об объекте недвижимости вы можете получить, воспользовавшись нашим сервисом.

Причем выписка из ЕГРН с электронно-цифровой печатью из Росреестра имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ. При этом выписка предоставляется быстро, получить ее можно, не выходя из дома.

Документы, которые могут вам пригодиться:

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kak-pravilno-oformit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.