Продал квартиру в собственности менее 3 лет

Содержание

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Продал квартиру в собственности менее 3 лет

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагаетсяналогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплатыподоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продатьквартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачетпри продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, еслипродать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другиевопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различныесделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определенияналоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанностиплатить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщикили возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачетпри продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажиквартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросынеобходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Сроквладения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности болееустановленного в законе минимального предельного срока владения, то полученныйот продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владенияможет быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретенапродаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемаяквартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договорукупли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартираединственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, еслипродал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владелипроданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственностиболее 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платитьналог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть оттого, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка ипродажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартирырассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия сточки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менееминимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатитьНДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественныйналоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчетналога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартирыпроизводится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, еслипродать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартирыосуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначалаподает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которойрассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартирыподает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (илиполучает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 годуженщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованнуюквартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимоподать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет припокупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупкеквартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купитьквартиру в один год?

Покупка ипродажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщикимеет право

При продаже квартиры

  • На получение имущественногоналогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговомпериоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированныежилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) вуказанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо полученияимущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своихоблагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документальноподтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщинапродала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретеназа 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходыпри покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчинаприобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчинавправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговомпериоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупкенедвижимости?

Если продалквартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвестивзаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленнойквартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартируи сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, неявляется основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продаликвартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременнооформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самымпроизвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажаодной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации правасобственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговомпериоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получениеодновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужноли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будетотрицательным.

Пример

В 2020 годумужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитываетналог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этомже году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продажеквартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартирыв одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложениемпродажи и покупки квартиры в один год.

Нужно липодавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимальногопредельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Выпродали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), вдекларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, атакже имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно лисделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получентолько при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальнаязаработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продажеквартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориямнетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может бытьприменен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупкадругой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственностина другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, тоналогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговыхвычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемогодохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно липлатить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемойквартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить навопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купитьдругую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

  • наличие документов,подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права наимущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки ипродажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/22/prodat-kvartiri-srazu-kupit-druguyu-nalog/

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Продал квартиру в собственности менее 3 лет

Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий. 

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой. 

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

Изменения в 2020 году

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

  • купленным до 1 января 2016 года;
  • унаследованным;
  • приватизированным;
  • подаренным близким родственником;
  • единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

  1. Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
  2. Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
  3. Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
  4. От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Пример расчета

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей. 

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

  • это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
  • недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
  • квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли. 

Налог с продажи недвижимости по «‎переуступке»‎‎

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

  • для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
  • начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
  • если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом: 

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000. 

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так: 

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000. 

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000. 

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона. 

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг. 

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

  • титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
  • раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
  • раздел 2 (расчет налога);
  • приложение 1 (доходы);
  • приложение 6 (вычеты);
  • расчет к приложению 1.

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • ИНН;
  • платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
  • документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
  • в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС. 

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Заключение

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.​

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/10/02/nalog-s-prodazhi/

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Продал квартиру в собственности менее 3 лет

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

Продал квартиру в собственности менее 3 лет

В 2021 году налоговая ставка за продажу квартиры равна 13%. Если имущество в собственности более 5 лет — продавец освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ за его продажу. Для жилья, перешедшего по наследству или полученного в дар, установлен минимальный срок владения 3 года.

В феврале 2019 года В. Путин поручил снизить минимальный срок владения, по истечению которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ с 5 до 3-х лет, при условии, если продается единственное жилье.

Если стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. рублей — платить налог с продажи не нужно.

Также от уплаты налога освобождаются собственники, которые продали квартиру по той же стоимости, что и купили.

Льготы по налогу с продажи жилой недвижимости не предусмотрены — независимо от социального или экономического статуса все граждане, в том числе пенсионеры и нерезиденты обязаны уплачивать НДФЛ при продаже.

Какой налог с продажи квартиры в 2021 году

При продаже квартиры каждый гражданин обязан заплатить НДФЛ с той прибыли, которую он получил (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Доходом считается разница между суммой, которая была потрачена изначально на покупку недвижимости и стоимостью, полученной за ее продажу.

Например, гражданка купила квартиру в 2017 году за 4 млн. рублей. В 2018 году она продала ее за 7 млн. рублей. Доход от сделки составляет 3 млн. рублей — именно с этой суммы продавец обязана уплатить налог.

Для имущества, приобретенного до 2016 года, стоимость которого невозможно установить, налог при продаже рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной по сделке, вычитается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Продавец освобождается от обязанности уплатить налог, если срок владения имуществом:

  • 5 лет — если недвижимость куплена с 1 января 2016 года;
  • 3 года — если жилье приобретено до 2016 года.

С 2019 года данные сроки владения действуют для всех налогоплательщиков, в том числе и для нерезидентов РФ. Если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока, налоговая ставка составит 13%, независимо от резиденства. Ранее для нерезидентов налоговая ставка составляла 30%, независимо от срока владения имуществом.

Срок владения можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом считать нужно в месяцах: пять лет это 60 месяцев, три года — 36.

Отсчитывается срок владения по следующим правилам:

  1. Если жилье приобретено по договору купли-продажи или долевого строительства — считать нужно с даты регистрации права собственности.
  2. Если жилье получено по наследству — срок владения начинается с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

Если продать квартиру раньше 3 лет, какой налог возьмут

В том случае, если продается недвижимость, которая была в собственности менее установленного законом срока, налоговая ставка составляет 13%. При этом не имеет значения каким образом недвижимость была получена в собственность.

Например, квартира была куплена в 2017 году. Так как минимальный срок владения для недвижимости приобретенной после 1 января 2016 года составляет 5 лет, если жилье будет продаваться в 2021 году — налог с продажи составит 13%.

Если имущество в собственности более 3-х лет, платить НДФЛ не нужно если:

  • жилье было подарено близким родственником (родители, братья, сестра, бабушки, дедушки);
  • недвижимость приватизировали;
  • собственность перешла по наследству;
  • квартира получена по договору содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником в течение 5 лет. Субъекты РФ могут самостоятельно снижать минимальный срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или некоторых категорий налогоплательщиков (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Налог при продаже после дарения или наследства

Если гражданин решает продать подаренную или полученную по наследству квартиру, после продажи он будет обязан уплатить 13% НДФЛ. Льготы при продаже наследованного имущества законодательством не предусмотрены, в том числе и для социально незащищенных категорий граждан.

Особенности налогообложения:

  1. Продавец должен заполнить налоговую декларацию до 30 апреля, а оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
  2. Если имущество находилось в собственности более 36 месяцев, продавец освобождается от необходимости заполнять декларацию, исчислять и уплачивать налог.
  3. Продать жилье, полученное по наследству можно только после оформления права собственности на него.

Продать недвижимость, полученную в подарок от родственника, и не платить НДФЛ возможно также после истечения 3-х лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками в соответствии с п.18.1 ст. 217 НК РФ считаются:

  • родители;
  • супруги;
  • дети и внуки;
  • бабушки и дедушки;
  • братья и сестры.

Как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности

В случае если стоимость квартиры меньше или равна 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Именно такая сумма установлена законодательством как размер налогового вычета (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ).

Воспользоваться этой льготой можно один раз в год, но, если гражданин продает не одну, а несколько квартир — получить вычет он может только на всю недвижимость вместе, а не отдельно на каждую. Однако это актуально только для недвижимости, приобретенной после 2014 года, до этого налоговой льготой можно было воспользоваться только 1 раз.

Чтобы не платить налог, продавец может специально занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Однако делать этого не нужно — цена может быть указана любая, однако она не может быть ниже 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, в котором квартира перешла в собственность.

Если цена по договору меньше кадастровой, НДФЛ будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Бывший собственник освобождается от обязанности уплачивать налог, если продажа недвижимости не принесла ему прибыли, то есть недвижимость была продана по той же цене, что и куплена. В этом случае гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученный по сделкам, а также подать декларацию 3-НДФЛ.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

То, что гражданин является пенсионером, ни каким образом не влияет на уплату налога с продажи квартиры. Для всех граждан налогоплательщиков установлены одинаковые правила. Полученный пенсионером доход должен быть задекларирован.

От возраста и социального статуса продавца не зависит налоговая ставка — она составляет 13% от стоимости проданной квартиры.

Пенсионер вправе применять имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, а также другие социальные вычеты. Расходы на обучение или лечение уменьшают сумму налога с продажи, но только в том случае, если они были произведены в один год.

Пример

В 2018 году пенсионер продал квартиру за 3 млн. рублей, а также оплатил обучение внука в университете 100 тыс. рублей. Так как пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом, налоговая база рассчитывается следующим образом: (3 млн. рублей — 1 млн. рублей — 100 тыс. рублей) × 0,13 = 247 тыс. рублей. Именно такую сумму должен уплатить пенсионер в бюджет.

Новости и изменения

В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.

В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:

  • жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
  • срок владения не менее 3-х лет.

Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/v-sobstvennosti-menee-3-let/

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога

Продал квартиру в собственности менее 3 лет

Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.

Важно знать! Какой налог должен заплатить физическое лицо с продажи квартиры в 2021 году?

Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2020 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование.

Как не платить налог с проданной квартиры?

Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:

Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.

Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.

В 2021 году она не изменилась и составляет 1 миллион рублей.

Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.

Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.

В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.

Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.

Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру

При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.

Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки.

Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.

Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.

Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:

НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.

Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.

Как воспользоваться льготой?

Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2020 года, то отчитаться нужно до 30.04.2021 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.

К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.

Минимальная стоимость жилья

До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.

С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.

При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=LSQWlerNW4Q

Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.

Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-v-sobstvennosti-menee-3-let-i-ne-platit-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.