Продать долю в муниципальной квартире

Содержание

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Продать долю в муниципальной квартире

» Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

3 386 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству.

Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы.

Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее.

После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений.

Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

  1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
  2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
  4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию.

В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой.

В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости.

Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости).

Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

  1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
  2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
  3. Продавец прописывается в буферной квартире.
  4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
  5. Производится окончательный расчет.
  6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Договор с агентством недвижимости.
  • Договор между сторонами сделки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
  • Договор на право пользоваться социальной квартирой.
  • Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости.

В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке.

А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

  • Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
  • Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
  • Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
  • Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
  • Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
  • Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya/

Можно ли продать муниципальную квартиру? Нюансы сделки

Продать долю в муниципальной квартире

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Как продать долю в квартире

Продать долю в муниципальной квартире

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Продать долю в муниципальной квартире

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.

Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.

Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов.

На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно.

Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

  1. Наниматель находит «покупателя».
  2. Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
  4. Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

  1. Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
  2. Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключить договор мены.
  4. Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
  4. Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна.

Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

  1. Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
  2. Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
  3. Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
  4. Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
  2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

  1. Российское гражданство.
  2. Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
  3. Право на приватизацию не утрачено.
  4. Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

  • заявление на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
  • свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
  • выписка из домовой книги.
  • договор соцнайма.
  • ордер или выписка из распоряжения администрации.
  • справка о наличии права на приватизацию.
  • техпаспорт.
  • поэтажный план.
  • выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

  1. Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
  2. Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
  3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Подпись ответственного должностного лица, печать.
  6. Подпись нанимателя.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

  1. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
  2. Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
  4. Ответственность, права и обязательства сторон.
  5. Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
  6. Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.

Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
  2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
  3. Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Продать долю в муниципальной квартире

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.