В договоре об ипотеке должны быть указаны

Как читать ипотечный договор

В договоре об ипотеке должны быть указаны

Важные параметры ипотеки банк прописывает в договоре. Подписывая соглашение, заёмщик принимает все условия. Чтобы не возникло недоразумений и непредвиденных расходов, нужно внимательно прочитать ипотечный договор перед тем, как ставить подпись.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • недвижимость, которая передаётся в залог банку;
  • стоимость объекта залога согласно решению оценочной компании;
  • размер предоставляемого займа;
  • срок кредитования;
  • процентная ставка;
  • размер и периодичность внесения платежей.

Если хотя бы один пункт стороны не согласовали, договор считается незаключённым.

Рассмотрим разделы типового ипотечного договора. После информации о залогодателе и залогодержателе идёт раздел под названием «Обязательство, обеспеченное ипотекой». Там оговаривается, что именно должен заёмщик кредитору. Указывается общая сумма займа, размер ежемесячного платежа, срок, до которого деньги нужно вносить. В этом же разделе смотрите даты действия договора.

В следующем разделе перечисляют требования, обеспеченные ипотекой. Если заёмщик нарушает обязательства, ипотека обеспечивает уплату кредитору следующих сумм: основной суммы долга, неустойки (штрафа), процентов за пользование чужими средствами, судебных издержек, расходов по продаже заложенного имущества.

Следующий раздел называется «Предмет ипотеки». Там приводится информация об объекте залога. Должны быть данные о типе (квартира, комната или дом), точном адресе, а также описание (площадь, число комнат).

Отдельный раздел посвящён оценке предмета ипотеки. В нём указывается сумма, в которую оценивается имущество по соглашению между сторонами.

Далее перечисляются права и обязанности сторон, а также гарантии прав залогодержателя. Залогодатель гарантирует, что имущество не заложено, не продано, не обременено, в споре и под арестом не состоит и свободно от притязаний третьих лиц.

Следующий раздел посвящён обращению взыскания на предмет ипотеки. В нём говорится о случаях, когда залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество и как может это сделать (через суд).

В разделе о госрегистрации договора об ипотеке указано, кто берёт на себя расходы по регистрации ипотеки и что происходит после исполнения обязательств заёмщиком.

Последний раздел, как правило, содержит правила разрешения споров. В нём указан суд, в котором будут рассматривать дело.

С конца января 2020 года действуют изменения, о которых говорится в указании Банка России от 10.12.2019 года № 5350-У.

Теперь в ипотечных договорах наиболее значимые условия должны излагаться в форме таблицы.

Это облегчит клиентам восприятие основной информации. О каких условиях идёт речь:

  • сумма кредита (займа);
  • сроки возврата долга;
  • процентная ставка;
  • способы исполнения обязательств по договору, включая бесплатный способ;
  • услуги, которые банк оказывает за отдельную плату;
  • готовность кредитора уступить права требования по договору третьим лицам.

Остальные условия, как и прежде, будут указывать в тексте договора.

Комментирует Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка: «В ближайшее время кредитные договоры по ипотеке претерпят изменения, которые помогут заёмщикам чётко видеть условия, на которых они планируют взять кредит.

При изучении кредитного договора по новой форме необходимо прежде всего обратить внимание на 3 цифры в рамках, которые расположены в самом верху первой страницы. Там банки указывают полную стоимость кредита в валюте и процентах, то есть сколько клиент переплатит по договору, а также примерный размер среднемесячного платежа с учётом всех расходов.

Далее в новой форме договора следует ознакомиться с таблицей, которая размещается в самом начале кредитного договора. Таблица унифицирована законодательно и наиболее полно отражает ключевые условия договора.

Каждому заёмщику нужно проверить сумму, срок кредита, а также процентную ставку и условия её изменения.

Если ставка зависит, например, от наличия страховки, страховой полис надо своевременно продлевать, иначе ставка вырастет.

Также необходимо обратить внимание на пункт, указывающий на обязательство заключить договоры с третьими лицами при исполнении кредитного договора. Там фиксируется обязанность застраховать объект, жизнь и здоровье заёмщика. Если раздел содержит ещё какие-либо условия, они должны быть понятны заёмщику.

В разделе «Ответственность заёмщика…» указываются пени за просрочку и иные штрафные санкции. Банк не вправе навязывать дополнительные платежи при выдаче кредита. Если банк оказывает дополнительные услуги, об этом также должна быть информация в соответствующей графе.

Таким образом, форма новых договоров будет максимально обращать внимание заёмщиков на расходы при получении и обслуживании кредита и прочие особенности договора».

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_chitat_ipotechnyj_dogovor

Глава II. Заключение договора об ипотеке (ст. 8-12)

В договоре об ипотеке должны быть указаны
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. *8)

Статья 9. договора об ипотеке

  1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

    Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

  3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. *9.3.1) При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

    Абзац исключен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года N 143-ФЗ. – См. предыдущую редакцию.

    В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (абзац дополнительно включен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года N 143-ФЗ). *9.3.3)

  4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
  5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
  6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ – см. предыдущую редакцию).

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.

  1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. *10.1.1) Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

    Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

  2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
  3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
  4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(Статья в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, – см. предыдущую редакцию)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

  1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. *11.1.1) Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

    Абзац утратил силу с 1 января 2005 года – Федеральный закон от 2 ноября 2004 года N 127-ФЗ. – См. предыдущую редакцию.

  2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
  3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

    Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Источник: https://move.ru/zakon_ob_ipoteke_2/

Договор об ипотеке

В договоре об ипотеке должны быть указаны

Договор ипотеки – ключевой документ, регулирующий отношения между заёмщиком и банком.

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2021 году – читайте далее.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.

Стороны договора:

  • заёмщик/залогодатель;
  • банк/залогодержатель.

Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Среди данных предмета договора следует указать:

  • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
  • точный адрес;
  • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

Стоимость предмета ипотеки

В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

Права и обязанности сторон

Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

  • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
  • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
  • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

Залогодатель берёт на себя обязанности:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
  • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
  • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
  • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
  • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
  • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

Залогодержатель вправе:

  • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
  • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
  • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
  • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
  • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

Залогодержатель обязан:

  • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
  • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

Прекращение договора

Договор ипотеки может быть прекращён:

  • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
  • при гибели или реализации предмета ипотеки;
  • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

Страховка

Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • объекта недвижимости (является обязательным условием);
  • титула (утраты права собственности).

Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

Регистрация договора ипотеки в Росреестре

Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

  • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
  • паспортов обеих сторон;
  • договора об ипотеке;
  • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
  • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • квитанции об уплате госпошлины.

За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

  • для физлиц — 1 000 рублей;
  • для организаций — 4 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dogovor-ob-ipoteke/

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

В договоре об ипотеке должны быть указаны

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.