Виды покупки жилья

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Виды покупки жилья

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

  • предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
  • каков ваш потолок расходов,
  • желательный метраж,
  • имеет ли значение для вас планировка квартиры,
  • какие районы подходят,
  • важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
  • подойдет ли жилье на крайних этажах,
  • исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
  • наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
  • зеленый двор и парковка,
  • планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
  • собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

  • квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
  • в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
  • квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
  • последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

  • переезд,
  • срочная нужда в деньгах,
  • квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
  • конфликтная ситуация.

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

  1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
  2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
  3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.

  4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери.

Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

  • договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
  • к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
  • пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

  • входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
  • квартира угловая;
  • требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

  1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
  2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

  • поиск вариантов квартир,
  • проверка документов,
  • осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
  • обсуждение сделки,
  • подготовка и оформление документов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo-vtorichke

Виды договоров при покупке новостройки

Виды покупки жилья

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия.

Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

Действие 1

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья.

Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

  1. 1 Договор долевого участия

    Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке.

    Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК.

    Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

    Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

  2. 2 Договор уступки прав требования

    Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

    Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором.

    Закон допускает также одновременный перевод долга.

    Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

    В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

    В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

    Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

  3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

    Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая.

    По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость.

    От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки.

    Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

    Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда.

Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д.

Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

  1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
  2. 2 Стоимость квартиры
  3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
  4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

    Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

  5. 5 Описание дома

    Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

  6. 6 Основания для заключения договора

    В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.

  7. 7 Срок сдачи дома

    В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

  8. 8 Сумма инвестиций

    В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

  9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

    Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

  10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка.

    В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной.

На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства.

Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

  1. 1 Разрешение на строительство

    Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

  2. 2 Инвестиционный контракт

    Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома.

    В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно.

    Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

  3. 3 Проектная декларация

    Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

  4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

    Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы.

    Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей.

    Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

  5. 5 Документы на землю

    Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды.

    Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию.

    А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

  6. 6 Договор страхования или поручительство банка

    С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/96-vidyi-dogovorov-pri-pokupke-novostrojki/

Способы приобретения недвижимости

Виды покупки жилья

Покупка квартиры – серьезный вопрос, к которому нужно подходить тщательно. Существует множество способов приобретения недвижимости, но в каждом есть свои плюсы и минусы.

Естественно свое жилье лучше, чем съемное, и выгоднее отдавать деньги за свою собственность, чем чужим людям.

Поэтому нужно разобраться в вариантах приобретения жилья, а потом смотреть, какие способы предлагают конкретные застройщики.

 Самые популярные способы покупки недвижимости

Рассмотрим самые простые и популярные способы покупки жилья:

  1. Ипотека. Решение квартирного вопроса, в случае если нет полной суммы для оплаты жилья, можно решить при помощи ипотеки. Такой способ подходит для семей, имеющих регулярный доход и накопивших конкретную сумму, которую потребуется внести в качестве первоначального взноса.
  2. Оплата наличными. Этот самый обычный способ внесения средств за недвижимость. Многие застройщики предлагают всевозможные скидки и акции (например, скидки на паркинг), клиентам, которые готовы сразу рассчитаться за жилье. Главное – не забывайте тщательно проверять все бумаги, и, иногда, напомнить менеджеру о скидках.
  3. Без первоначального взноса. Такой вариант подойдет для семей с регулярным доходом, которые могут себе позволить выплачивать несколько платежей. Ведь квартира приобретается в ипотеку (первый платеж), а сумма на первоначальный взнос выдается банком в виде кредита (второй платеж). Некоторые могут позволить себе занять необходимую для первого взноса сумму у друзей или родственников.
  4. Рассрочка. Этот вариант подходит для людей, которые не имеют на данный момент необходимую сумму, но в будущем планируют ее внести. В таких случаях берется первоначальный взнос, а остальная часть вносится постепенно, согласно установленному графику.
  5. Приобретение у собственника. Самый популярный способ покупки недвижимости на вторичном рынке. Две стороны обсуждают все интересующие их вопросы и описывают необходимые моменты в договоре купли-продажи.
  6. Покупка без риэлтора. Это позволяет существенно сэкономить, ведь не потребуется вносить оплату посреднику. При этом часто посредник заинтересован в увеличении стоимость недвижимости, получая процент от полученной суммы.
  7. Покупка залоговой недвижимости. Такие способы приобретения жилья становятся все популярнее. Но стоит обратить внимание, что продавцы могут взять залог у нескольких лиц. Все сделки необходимо совершать только после согласия кредитной организации.
  8. Жилье от застройщика. Этот вариант наиболее дешевый, но и достаточно рискованный. Клиент (дольщик) вносит свой вклад в строительство на начальной стадии, в итоге экономит около 30 % от рыночной стоимость жилья. Важно внимательно изучить застройщика, количество и качество уже построенных объектов.
  9. Материнский капитал. Эта сумма может использоваться для погашения части стоимости недвижимости.

Нестандартные способы приобретения недвижимости

Выше были перечислены самые популярные варианты покупки квартиры. Сейчас рассмотрим другие, малоизвестные, способы, помогающие дешево обзавестись собственным жильем:

  1. Приобретение без денег. Такой вариант вполне доступен благодаря государственным программам (например, «Молодая семья»), иногда сумма выделяемой субсидии составляет 100%. Существует возможность заключить договор с одиноким пожилым человеком, который согласен отдать квартиру в обмен на заботу о нем.
  2. Банковский аккредитив. Такая форма расчета постепенно набирает популярность. В таком случае необходимая сумма хранится в банковской ячейке, а после оформления всех документов на право собственности, продавец получает доступ к этой ячейке.
  3. Встречная покупка квартиры. Это возможность обменять имеющуюся недвижимость на другую. Часто это происходит с доплатой от одной из сторон. Такой способ приобретения недвижимости используется, если в квартире числится несовершеннолетний.
  4. Приобретение у родственников. Если сделку осуществляют взаимозависимые лица, то нет необходимости оплачивать имущественный налог, а это еще какая экономия. С 2012 года взаимозависимы считаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), сестра и братья, подопечные и опекуны.

Купить квартиру можно любым удобным способом, проанализировав все подходящие варианты. Все зависит от финансовых возможностей семьи и выбранного ЖК. Обязательно нужно детально изучать документы, лучше привлечь юриста, который сможет рассмотреть «подводные камни» и всевозможные нестыковки.

Источник: http://www.kvsspb.ru

Наталья Сергеенко

Источник: https://vladtime.ru/econom/668679

4 варианта покупки квартиры. Какой проще и выгоднее

Виды покупки жилья

Покупка недвижимости для многих, в том числе для меня, — это больная тема. Как лучше: наличкой или в ипотеку? Стоит ли досрочно гасить ипотеку? Какие ещё варианты покупки жилья существуют?

Для себя я уже все решила, возможно, вам тоже будет полезна данная информация. Приготовьтесь, будем много считать и анализировать.

В расчёт предлагаю взять следующие данные:

  • Уровень дохода: более 60 000 рублей.
  • Возможность откладывать: 30 000 рублей в месяц.
  • Начальный капитал: 500 000 рублей.
  • Стоимость желаемой квартиры: 2 500 000 рублей.

1. Купить за наличные

Но, прежде всего, нужно накопить нужную сумму. Предлагаю инвестировать 500 000 рублей в ценные бумаги и ежемесячно докупать акции-облигации на 30 000 рублей. Среднегодовая доходность инвестиций в ценные бумаги — 15 %.

Спустя 3,5 у вас на руках будет нужная сумма — 2 500 000 рублей (посчитала при помощи калькулятора сложных процентов).

Много это или мало — решайте сами. 3 года и 6 месяцев регулярных целенаправленных действий, и квартира у вас в кармане. Без ипотеки, долгов и лишних нервов.

2. Взять в ипотеку

Первоначальный взнос у нас есть — это 500 000 рублей. Стоимость квартиры 2 500 000 рублей. Примерные условия ипотеки:

  • Срок — 15 лет.
  • Процентная ставка — 6,5 %. 
  • Ежемесячный платёж — 17 422 рублей.
  • Итого вы заплатите банку за 15 лет — 3 137 770 рублей.

Если взять ипотеку, то вам не придётся откладывать по 30 000 рублей. То есть после оплаты ежемесячного платежа у вас будет ещё оставаться 12 578 рублей. Их вы сможете использовать по своему усмотрению. Например, отложить на отпуск.

И вроде все прекрасно, но переплата по кредиту составит 1 137 770 рублей. А для кого-то долг будет ещё и моральной нагрузкой.

3. Взять ипотеку и гасить досрочно

Поскольку мы можем откладывать 30 000 рублей в месяц, предлагаю досрочно гасить нашу ипотеку дополнительными платежами в размере 12 578 рублей.

Условия по ипотеке мы уже знаем (2 вариант). Добавляем досрочные платежи, которыми уменьшаем срок кредита. Что у нас получится:

  • Срок ипотеки снизится до 7 лет.
  • Выплаченная сумма за весь срок — 2 481 135 рублей.

Срок уменьшится более, чем в 2 раза. То же самое произойдёт и с переплатой, она составит всего 481 135 рублей.

4. Создание капитала и погашение ипотеки при помощи пассивного дохода

Более сложный и рискованный способ, к которому нужно подходить с умом. Наша задача — создать капитал, инвестировать и с помощью пассивного дохода оплачивать взносы по ипотеке. 

Нам нужен такой капитал, который бы давал нам доходность в размере 17 500 рублей в месяц и 210 000 рублей в год. Если мы будем инвестировать под 10 %, то нам будет достаточно 2 100 000 рублей. Для создания такого капитала нам потребуется 3 года (копим способом, указанным в 1 варианте).

Какие инструменты дают доходность в 10 % можно прочитать здесь. Далее следуем по 2 варианту: берём ипотеку и гасим доходом, полученным от инвестиций.

Помните, мы же можем откладывать 30 000 рублей в месяц? Их вы можете тратить по своему усмотрению.

Но во всем есть и свои минусы. В случае инвестиций в ценные бумаги — дивиденды могут отменить. В случаи инвестиций в недвижимость — она может оказаться в простое. Придётся платить взносы из своего кошелька.

А теперь разберём, какой вариант лучше и выгоднее.

1 вариант: 3,5 года терпения, и квартира ваша. 30 000 рублей — ежемесячные вложения. 0 рублей — доступный лимит. 0 рублей — долга и переплаты.

2 вариант: 15 лет вы в долгу у банка. 17 500 рублей — ваши ежемесячные траты. 12 500 рублей — доступный лимит. 1 137 770 рублей — переплата банку. 

3 вариант: 7 лет — срок ипотеки. 30 000 рублей — ежемесячные траты. 0 рублей — доступный лимит. 481 135 рублей — переплата.

4 вариант: 3 года — период накопления. 30 000 рублей — вложения. 0 рублей — доступный лимит. Следующие 15 лет — оплата ипотеки. 0 рублей — личные вложения. 30 000 рублей — доступный лимит. 1 137 770 рублей — переплата. 

Что проще и выгоднее?

Источник: pexels.com

Если позволяет время, то я бы выбрала 1 вариант. Для меня он самый оптимальный и самый выгодный. Главное 0 нервов и переживаний. Если бы квартира мне нужна была срочно или я не хотела бы ждать, тогда вариант номер 3. Он самый простой.

Вариант 2 я предпочла бы, если ежемесячный взнос и ставка по ипотеке были минимальными. Вариант 4 я рассмотрела бы при покупке второй и последующих квартир с целью инвестиции.

⚠️ Не является рекомендацией, я могу ошибаться!

Расскажите, а вы планируете покупку квартиру в этом году? Какой вариант выбираете для покупки? Почему?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/economistka/4-varianta-pokupki-kvartiry-kakoi-prosce-i-vygodnee-5f0698e365a8215b3773277c

Схема покупки новостройки

Виды покупки жилья

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.