За сколько сдавать квартиру

Содержание

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

За сколько сдавать квартиру

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен.

Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%.

Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой.

Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».

Мария Жукова,управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

пример

Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.

Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.

Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.

При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.

Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.

В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко.

— Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше.

Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут.

Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски.

Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораЕсли вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться.

Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%.

на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений.

Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

ОЦЕНИ ПРАВИЛЬНО

За какую цену купить или продать квартиру

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.

Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды.

Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-na-sdachu-rasschityvaem-dohodnost-i-otsenivaem-riski-302962/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

За сколько сдавать квартиру

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как и сколько можно заработать на аренде жилья | Статьи о новостройках на Avaho.ru

За сколько сдавать квартиру

По данным ВЦИОМ, недвижимость — одна из самых популярных инвестиций у соотечественников: почти каждый пятый россиянин планирует таким образом обеспечить себе прибавку к пенсии.

Заработать на недвижимости можно двумя способами — перепродав ее по более высокой цене через какое-то время или сдавая в аренду, получая постоянный доход.

Разбираемся, можно ли окупить стоимость жилья при помощи сдачи в аренду, сколько уйдет на это времени и как выбрать подходящий вариант.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что сейчас происходит на рынке аренды жилья

В мае 2020 года спрос на аренду квартир в Москве упал до минимума. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение рынка составило 72%. После окончания самоизоляции рынок начал медленно восстанавливаться, но пока цены на аренду ниже докарантинных на 10-15%.

В августе 2020 года в Москве можно найти «однушку» по цене от 20 тысяч рублей в месяц, хотя в начале года стоимость аренды однокомнатной квартиры начиналась от 23-25 тысяч рублей.

Средняя ставка аренды в Москве в августе 2020 года составляет 51,5 тысячи рублей против 58 тысяч шестью месяцами ранее.

В других городах страны с рынком аренды жилья наблюдается похожая ситуация. За первый квартал 2020 года стоимость аренды жилья снизилась в Грозном на 10-15%, на 5-13% просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.

Тем не менее, аналитики прогнозируют, что после коронакризиса рынок аренды жилья продолжит расти: аренда жилья будет дорожать на 10-15% в год. Среди факторов, активно влияющих на удорожание аренды можно выделить:

  • Общая стоимость жилья. Цены на жилье стабильно растут и те, кто не готов к покупке собственной квартиры, выбирают аренду и платят дороже.
  • Обновление жилого фонда. Со сносом старых домов уменьшается и количество бюджетных предложений по аренде квартир, так как арендовать студию в новом доме со свежим ремонтом и коммуникациями будет стоить дороже, чем «однушку» в пятиэтажке.
  • Косвенными факторами, влияющими на стоимость аренды можно назвать рост тарифов ЖКХ, взносы на капремонт и инфляцию.

Сколько можно заработать на аренде жилья

По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.

Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет.

На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%). Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет.

К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).

Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например: 

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Арендная ставка: 30 тысяч в месяц

Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей

Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.

*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве

Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей

НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей

Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000) = 307 000 рублей

Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.

*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели

Как вернуть стоимость квартиры быстрее

Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:

Рассмотреть недорогую квартиру под сдачу в аренду

Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.

Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.

Сдавать квартиру дороже

Есть множество факторов, которые влияют на стоимость арендного жилья: расположение, возраст дома, транспортная доступность, инфраструктура района и качество отделки. Задача будущего инвестора — учесть все факторы при покупке.

На что обратить внимание при выборе квартиры под аренду

Покупая квартиру под сдачу в аренду, важно руководствоваться не собственными предпочтениями, а критериями ваших будущих квартиросъемщиков. Статистика показывает, что не самые престижные округа Москвы — Троицкий, Новомосковский и Юго-Восточный, при этом являются самыми привлекательными с точки зрения инвестиций: квартиры там окупаются быстрее, чем в Центральном или Западном округах.

Если говорить про выбор между первичным и вторичным рынком, то стоимость сдачи в аренду квартир в обоих случаях примерно одинаковая.

Кроме того, сейчас в новостройке можно купить квартиру уже с отделкой от застройщика — тоже можно сразу начать сдавать и не вкладываться в ремонт жилья.

«За» новостройку говорят еще новые коммуникации (меньше вероятность поломки), энергоэффективность, наличие счетчиков на отопление (меньше расходы на ЖКХ), современные планировки и дизайн, которые с большей вероятностью полюбятся арендаторам, чем «бабушкин» вариант.

Ремонт в квартире на сдачу имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Например, квартира находится у метро, но ее состояние оставляет желать лучшего. Квартиры у метро пользуются повышенным спросом арендодателей и в этом случае косметический ремонт повысит стоимость аренды на 30-40%.

Транспортная доступность. Наличие метро в пешей доступности повышает арендную ставку на 10-15%. Если вам не хватает бюджета для покупки квартиры у метро, мыслите в долгосрочной перспективе: перед покупкой изучите планы по открытию новых станций или транспортных узлов в районе. В будущем это повысит не только стоимость аренды, но и стоимость квартиры в целом.

Магазины, аптеки, детские сады, школы и другая инфраструктура района также важны для арендаторов. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности.

Какое жилье пользуется спросом у арендаторов

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они могут быть интересны как для студентов и молодых пар, так и семьям. «Двушку» и «трешку» сдать сложнее: это связано с тем, что их рассматривают, в основном, семьи с детьми, которые сегодня предпочитают аренде льготную ипотеку.

Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам, переехавшим в столицу. Сдать их в аренду самостоятельно весьма проблематично, лучше обратиться к специалистам. Рынок аренды элитного жилья в столице из-за коронавируса просел более чем на 40% и в ближайшее время эксперты не ожидают его оживления.

По сравнению с акциями и биржами, недвижимость — не самая высокодоходная инвестиция, но если вы выбираете стабильность и смотрите в долгосрочной перспективе, то квартира для сдачи в аренду — отличная прибавка к доходу.

Памятка при выборе квартиры для сдачи в аренду:

  • Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
  • Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
  • Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
  • Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
  • Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.
  • 8 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-i-skolko-mozhno-zarabotat-na-arende-zhilya.html

За сколько можно сдать квартиру в Москве

За сколько сдавать квартиру

Любого наймодателя интересует вопрос за сколько сдать квартиру. В среднем, стоимость 1 комнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 30.000 рублей, 2-х комнатной квартиры того же класса 35.

000 рублей, а стоимость 3-х комнатной квартиры начинается от 37.000 рублей.

Отталкиваться можно от этих сумм, а далее все индивидуально, расположение, площадь, и состояние квартиры, наша статья расскажет вам о том, за сколько можно сдать квартиру.

Как правильно определить стоимость квартиры

Стоимость найма жилья показатель, зависящий от:

  1. Месторасположение;
  2. Состояния квартиры.

Также нужно понимать, что в Москве, как и других регионах, цена найма величина, которая постоянно изменяется под воздействием разных рыночных факторов. Любой владелец квартиры, в силе за считанные минуты определить нужный показатель самостоятельно, для этого достаточно:

  1. Зайти на любую профильную электронную площадку (например, на “Авито”);
  2. Выписать стоимость схожего по характеристикам жилья на листок бумаги. Например, если у собственника сдается в найм 1-комнатная квартира у м. Кутузовская, то выписывается цена всех подобных квартир в данном районе. Сделать, это на портале “Авито” не сложно, достаточно с помощью фильтров отсортировать нужные характеристики и посмотреть карту Москвы, размещенную на сайте, все нужные объекты будут там отмечены;
  3. Подсчитать среднюю стоимость аренды в нужном районе. Для этого необходимо сложить все ранее выписанные цены и разделить полученную сумму на количество квартир. При этом жилье с явно заниженными/завышенными ценами не должны участвовать в подсчете;
  4. Откорректировать (увеличить/уменьшить) среднюю стоимость найма с учетом состояния собственного жилья – это будет цена найма нужной квартиры.

Описанный выше метод сравнения является рабочим инструментом профессиональных оценщиков, так как позволяет достаточно точно определять арендную плату.

Но, если собственник не желает утруждаться, тогда наиболее простым способом узнать среднюю стоимость по месту расположения, будет звонок в агентство недвижимости.

А более правильно в несколько, чтобы опять усреднить полученную информацию и откорректировать ее на состояние жилья.

Также нужно понимать, что точную информацию по телефону или в интернете о том за сколько надо сдавать какую-то конкретную квартиру получить нельзя, так как присутствует достаточно факторов, влияющих на ценообразование.

Что повышает/снижает стоимость квартиры

Месторасположение жилья будет считаться выгодным, а значит и стоимость найма будет выше, если:

  1. Недвижимость находится в месте с хорошей транспортной развязкой, например, у станции метро;
  2. Развита инфраструктура, например, рядом магазины, учебные заведения и тд;
  3. Состояние экологии приемлемое, то есть рядом отсутствуют промзоны, предприятия, есть парки, скверы.

Состояние самой квартиры принесет максимальную прибыль, если:

  1. Квартира со свежим ремонтом, причем нужно понимать, что покраска старых, часто еще советских полов, дверей, окон не может называться полноценным ремонтом, максимально это косметический;
  2. Сантехника новая или она в хорошем состоянии;
  3. Мебель удобная, красивая, исправная;
  4. В наличии бытовая техника.

Потенциальный арендатор охотней согласится платить, если обстановка квартиры будет целостной, а не представлять собой набор разнородных элементов, то есть все должно быть приятным глазу. Важным аспектом, при сдаче жилья, является состояние подъездов, отсутствие плохих соседей. Часто наниматели обращают внимание на этаж, то есть первый из них и последний не в приоритете.

Как повысить доходность от сдачи недвижимости

Чтобы жилье давало максимальную доходность оно должно быть рассчитанным на какую-то группу арендаторов и относиться к эконому, комфорт или бизнес классу.

Также оно должно не обладать ярко выраженными недостатками или признаками жилья более низкого уровня.

К примеру, жилье комфорт-класса предполагает качественную отделку с использованием не дешевых материалов, когда на ней сэкономили, то вряд ли это вызовет у потенциального жильца желание платить средства соответствующие комфорт-классу.

Если нет средств на новую мебель для квартиры эконом-класса, то не стоит заменять ее на древний покосившийся диван, гарнитур с отваливающимися дверями.

Это просто ухудшит впечатления, а вместе с тем будет отбивать желание арендовать такое жилье, поэтому чаще всего владельцам приходится сдавать такую недвижимость дешевле.

Проще вообще, в таком случае, убрать мебель, так как в Москве есть достаточное количество семей, имеющих все необходимое для проживания. Не впечатлит нанимателя недвижимость с дорогим ремонтом, но в плохом подъезде.

Не стоит пренебрегать уборкой комнаты, квартиры. Ухудшает впечатление от любой недвижимости прокуренные помещения, прочие подобные моменты.

При сдаче нужно учитывать сезонность, к примеру, наименьшей активностью наниматели отличаются в период зимних праздников и после них. В это время желающих арендовать становится на 30-40% меньше. В результате чего собственникам приходится снижать стоимость найма, так как простой объекта в 1-2 месяца приведет к более ощутимым убыткам.

Во время значительной инфляции (в 2014 г.- 2015 г.

) часть владельцев значительно подняла цену найма, в большинстве случаев это была неоправданная роскошь, так как арендаторы просто съезжали, а новых в острые фазы экономических кризисов мало.

Это привело к неоправданным потерям, особенно для владельцев недешевой недвижимости. А поскольку ситуация остается не стабильной, то такой вариант развития событий тоже надо иметь ввиду.

Если не хочется продешевить с ценой на аренду, то стоит следить за реакцией нанимателей.

К примеру, если сразу же после размещения объявления начались звонки и через несколько часов уже появились желающие смотреть объект, а впечатления у людей от квартиры положительные, то стоит подумать о том, чтобы несколько поднять стоимость. Когда звонки отсутствуют, тогда это указывает на то, что жилье дорогое – арендную плату надо снизить.

Владельцу всегда нужно требовать с нанимателя страховой депозит, он позволяет снизить риски от недобросовестности жильцов.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/sdacha-kvariry/za-skolko-mozhno-sdat-kvartiru-v-moskve/

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

За сколько сдавать квартиру

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.