Закон арендодателя квартиры

Содержание

Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант

Закон арендодателя квартиры

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

  • собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
  • гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

  • если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
  • когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
  • если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
  • когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье.

Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится.

Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

  1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
  2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации, если срок действия договора не превышает одного года.

  3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
  4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть расторгнут как в досудебном, так и в судебном порядке.

  5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора аренды квартиры

Список законов

  • Статья 607 ГК РФ
  • Статья 616 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/

Права арендатора квартиры

Закон арендодателя квартиры

stocksnapper/Depositphotos

Свое первое арендованное жилье выпускница филологического факультета СПбГУ Вероника Николаева запомнила на всю жизнь. После поступления в университет екатеринбурженка вместе с однокурсницей арендовали комнату в коммунальной квартире на Васильевском острове в Санкт-Петербурге.

«Договор аренды мы по наивности заключать не стали. До нас в комнате жила выпускница нашего факультета, так что аренда нам перешла практически по наследству, — рассказывает Вероника. — В первом семестре никаких проблем не было.

Позже сосед по квартире стал устраивать ежедневные пьяные скандалы. Несколько раз мы угрожали вызвать милицию, но он пугал, что мы же, как нелегальные жильцы, первыми и окажемся за дверью.

Хозяйка жилплощади в ситуацию никак не вмешивалась, поэтому после первого курса мы собрали вещи и переехали в общежитие».

Был у нас в общежитии случай один…

Как чувствовать себя дома в съемной квартире?

После, признается девушка, она снова попала в неприятную ситуацию, несмотря на заключенный договор аренды. Уже после окончания университета Вероника снимала квартиру на севере Москвы. В однушке в девятиэтажном панельном доме постоянно что-то ломалось: то розетка на кухне отвалится, то смеситель даст течь.

«Хозяйка квартиры очень боялась, что в управляющей компании узнают, что квартира сдается в аренду. Поэтому все переговоры с диспетчером вела она.

Сложнее было состыковывать мой и ее рабочий график ради каждого визита сантехника и электрика. К слову, никто из ремонтной бригады даже имени нашего ни разу не спросил.

Но дама очень переживала, что через коммунальщиков о ее доходах узнает налоговая».

Не на птичьх правах

Эксперты рынка недвижимости в один голос советуют заключать договор аренды или найма. В документе фиксируются права и обязанности сторон, арендная плата, способ и сроки ее внесения, количество проживающих в жилом помещении и другие важные условия проживания.

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

Договор, заключенный на срок более года, необходимо регистрировать в Росреестре. Такой договор называется долгосрочным.

Но, как говорят риелторы, большая часть владельцев квартир предпочитает заключать краткосрочный договор в простой письменной форме.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды сроком менее года регистрировать не нужно. Но это, разумеется, не освобождает владельца жилья от уплаты налогов.

Вне зависимости от срока действия договора этот документ гарантирует арендатору возможность пользоваться всеми коммунальными благами квартиры, обращаться в управляющую компанию, вызывать врача на дом или полицию.

«Если есть договор, пусть и краткосрочный, арендатору квартиры не стоит бояться обратиться в управляющую компанию, чтобы вызвать сантехника, или пожаловаться в полицию на шумного соседа.

Документ не только дает жильцу право пользоваться всеми коммунальными услугами, но и защищает его от внезапного повышения арендной ставки, досрочного выселения из квартиры», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Анфилада» Марина Андрианова.

Elnur_/Depositphotos

Откройте, полиция!

Как показывает практика, далеко не все наниматели жилья готовы обращаться в полицию в случае необходимости. Однако эксперты успокаивают: по действующему законодательству договор аренды позволяет не бояться внезапных проверок правоохранительных органов.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Типичная ситуация: ваш сосед по лестничной клетке досаждает вам громкими ночными концертами. При попытке решить вопрос миром самоуверенно заявляет, что полицию скорее заинтересует законность вашего пребывания в чужой квартире, чем его шумное поведение.

«Не стоит бояться обращаться в полицию, — уверен старший партнер юридического агентства Verdicto Дмитрий Трелин. — Вообще арендатор даже не обязан предоставлять прибывшему по вызову сотруднику полиции договор аренды, на основании которого он находится в квартире.

По действующему законодательству сотрудники полиции не уполномочены осуществлять контроль или надзор за лицами, проживающими временно в арендованном жилье.

Конечно, по Закону «О полиции» сотрудники имеют право требовать любые документы, но для это должен быть материал проверки».

Не пропустите:

4 истории о действительно странных квартирах

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prava_arendatora_kvartiry/7931

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Закон арендодателя квартиры

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

Закон арендодателя квартиры

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас!!!

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

   Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

   Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

  • Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
  • Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке

Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?

   Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру? 

   В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

  1. более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
  2. своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
  3. иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

   Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

   Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца).

В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока.

Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

   Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

   Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру.

Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма.

В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

   Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать.  Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма.  В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд. 

   Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только  с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.

   Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени. 

Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры

   Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др.  Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).

   Нельзя относиться к данному условию легкомысленно.  Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону.  Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие  меры ответственности за нарушение условий договора.

Права квартиросъемщика без договора аренды

   Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

   Какими же правами обладают квартиросъёмщики?  Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но!  Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.  

   К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной  оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества.

  Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

   Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи.

Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить.

  Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

   Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

   В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю.

Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем.

В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания   возмещения порчи имущества в судебном порядке.

   В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

   Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

   Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

   Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр.

, то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и  сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

   Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

   В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге

   Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

   Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор  с наиболее выгодными для вас условиями.

Отзыв о работе нашего адвоката

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/arendodatel-vygonjaet-iz-kvartiry-arendatora/

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

Закон арендодателя квартиры

В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

– НДФЛ (23 глава НК); – Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

– По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие обязанности несут налогоплательщики

В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

Граждане

Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

– Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода; – Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.

; – Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме; – Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме; – Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения.

Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

– Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

ИП

Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

– Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

– Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна.

Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы.

При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

Организации

Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

– Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

– Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

– Денежном штрафе; – Принудительных работах; – Аресте;

– Лишении свободы.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

Как официально сдать квартиру в аренду

Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

– Число сдаваемых объектов недвижимости; – Особенности налогообложения в вашем регионе; – Возможный доход от деятельности; – Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс); – Величина расходов на содержание квартиры или дома;

– Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

– Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму; – Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично.

Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен; – Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму.

Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

– Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

Ремонт своими руками

Источник: https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/zakonodatelstvo-o-sdache-kvartiry-v-arendu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.