Закон о долевом участии в строительстве

Содержание

Закон об участии в долевом строительстве

Закон о долевом участии в строительстве

В 2017-м году произошли очередные изменения в законодательстве, повлиявшие на корректировку ФЗ 214 о долевом строительстве. Сначала может показаться, что никаких особенных перемен не случилось. Однако деятельность застройщиков теперь пристально контролируется, что обеспечивает дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Рассмотрим все нюансы, новые и уже хорошо известные.

Капитал организации

ФЗ об участии в долевом строительстве ранее позволял вести деятельность даже небольшим компаниям.

Однако теперь необходимо, чтобы застройщик имел уставный капитал, соответствующий сумме площади всех объектов начатого или планируемого строительства. Получается, что при возведении дома площадью 25 000 кв.

метров, сумма капитала должна быть не менее 40 млн руб. При этом он должен быть полностью оплачен учредителями, в противном случае недопустимо принимать денежные средства у дольщиков.

По состоянии на конец 2017-го года требования закона были исполнены не до конца — более 60% застройщиков еще не привели в порядок нормативы, в соответствии с которыми они теперь должны работать.

Им попросту не разрешат вести стройку жилой недвижимости.

Возможно, они доведут до завершения текущие объекты, но на новые никаких разрешений на руки не будет выдано, пока показатели УК будут соответствовать норме.

ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов позволяет застройщикам заключать поручительные договора с другими компаниями, имеющими необходимую сумму. Если найдется поручитель, готовый взять на себя ответственность перед дольщиками за плановое строительство и сдачу домов, то застройщикам ничто не помешает продолжать привычную деятельность.

Также требования к органам управления застройщика по поводу уставного капитала сводятся к соблюдению нюансов, о которых участники долевого строительства не всегда знают:

  • заключая поручительский договор, застройщик еще до подписания ДДУ должен оповестить дольщиков о наименовании организации, являющейся поручителем;
  • срок действия данного договора должен превышать на два года срок сдачи недвижимости;
  • при расторжении поручительного договора застройщик обязательно должен уведомить об произошедшем дольщика.

В части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ приведены все параметры, которым должна соответствовать организация, решившая возвести дом с привлечением долевого участия. Перед тем, как заключать договор с подобной компаний, следует изучить данный закон. Это поможет избежать трудностей и неясностей со стороны дольщиков.

Эскроу-счета

ФЗ о защите прав дольщиков накладывает на застройщиков еще одну обязанность, которая станет отличной гарантией для всех, кто вложил деньги. Теперь компания-застройщик должна открыть специальный счет в банке, который будет находиться под запретом использования до тех пор, пока не завершится строительство и не будет подписан акт передачи объекта.

Все финансовые внесения участником долевого строительства должны собираться именно на таком счете, соответственно получит организатор застройки их только в самом конце.

В случае, если что-то пойдет не так, банк просто вернет все вложения людям. Напрашивается вопрос — а не «лопнет» ли сам банк? Государство, установившее нововведение, практически выступает гарантом подобных сделок.

Ведь разрешено открывать эскроу-счета далеко не каждому банковскому учреждению.

Общий реестр

Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости также обязал ввести единый реестр застройщиков. В нем должны быть собраны не только данные компаний, ведущих строительство, но и информация о самих домах. Строительная компания обязана выкладывать поэтапно данные о ходе строительства, отчитываясь перед дольщиками.

Таким образом обеспечивается максимальная прозрачность всех процессов, а потребители имеют возможность проверить любую информацию, найти ответы на вопросы, узнать о рейтинге компании, о размерах ее уставного капитала, о прохождении судебных разбирательств, если таковые были. Параллельно с этим участник долевого строительства сможет узнать срок завершения строительства и т.д.

Таунхаусы

ФЗ о долевом участии в строительстве, подразумевающий наличие отношений между застройщиком и дольщиками, теперь касается и на так называемых таунхаусов. Одним словом, если к возведению жилой недвижимости привлекаются деньги физических или юридических лиц в качестве долевого участия, все пункты ФЗ, начавшего действие с 1 января 2017 года, должны быть выполнены.

Стоимость цены договора

Закон ФЗ №214, а именно 5 ст., внесла корректировку изменений и поправки в долевое строительство в виде правил образования стоимости подобных договоров.

Ранее указывалась сумма, которая имела значение возмещения строительных затрат, оплату деятельности застройщика и т. д., и образовывалась она в произвольном порядке.

Теперь же статья 5 имеет более глубокий смысл — цена складывается исходя из общей площади объекта и габаритов квартиры по ДДУ.

Также ранее цена оплачивалась либо сразу, либо частями в процессе стройки. Теперь же ее необходимо вносить строго после прохождения госрегистрации.

Проект

Данный вид документа в соответствии с настоящим федеральным законом непременно предоставляется в орган государственного надзора. Ровно месяц учреждение рассматривает предоставленный документ, после чего-либо указывает, каких сведений не хватает, либо выдает разрешение на строительство, или пишет мотивированный отказ.

В подобной документации указываются данные о застройщике, а также о недвижимом объекте. Если в течение двух месяцев после выдачи разрешения не было заключено ни одного договора, и не пройдено его регистрации, застройщик обязан снова проходить процедуру согласования.

Суд

Статья 9 ФЗ №214 гласит, что отныне дольщики не смогут расторгать ДДУ, считая, будто застройщик недобросовестно выполняет условия договора.

Насколько быстро и правильно ведет себя компания, будут решать исключительно в судебном порядке. ДДУ возможно будет расторгнуть только после решения суда.

Переуступить права, продав еще не сданную жилплощадь, допустимо без посещения зала судебного заседания.

Требования к форме ДДУ

Участников долевого строительства всегда интересовали все нюансы объекта недвижимости, в котором в будущем они собираются проживать.

ФЗ 214 проходил множество поправок, поэтому на сегодняшний день учтены все сопутствующие законы (114, 124, 134 статья, включенная с 20 июля 2006 года).

Благодаря этому договор теперь должен содержать не только информацию о сторонах соглашения, но и все данные о самом объекте.

Человек имеет возможность узнать:

  • План строящегося объекта со схематическим изображением расположения всех комнат, лоджий, балконов. Подъезд также должен быть представлен в виде чертежа или схемы с подробным описанием планировки.
  • Сведения об этаже, где располагается квартира, и общей жилой площади.
  • Как расположена квартира.
  • Данные о виде, назначении помещения.
  • Сведения о строительных материалах, из которых выполнен объект, включая отделку наружную и внешнюю.
  • Габариты всех комнат, а также нежилых участков (балконов).

Акт приема-передачи

Независимо от суммы средств, уплаченных участником долевого строительства, для государственной регистрации ДДУ требуется предоставление пакета документа. Он остался практически неизменным:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • непосредственно ДДУ;
  • договор уступки, если таковое имело место;
  • акт о передаче объекта;
  • свод правил по эксплуатации, являющаяся неотъемлемой частью сделки.

Не важно, в государственной или муниципальной собственности находится объект, либо в частной, инструкция должна включать в себя:

  • полные правила эксплуатации помещения;
  • срок службы недвижимости;
  • сведения об отделочных элементах;
  • данные о системах инженерно-технического обслуживания;
  • параметры конструктивных элементов и изделий.

При наличии подобной инструкции будущим собственникам комфортнее будет организовать ремонт и допустимую перепланировку.

Уступка прав

После заключения договора участия в долевом строительстве недвижимости может возникнуть необходимость продажи еще не сданного объекта. В этом случае оформляют уступку прав требований. Для официального оформления документов, благодаря которым сделка будет считаться законной, необходимо предоставить:

  • соглашение о передаче прав;
  • справочная информация из банка или от застройщика о факте внесения денежных средств продавцом на ДДУ, о графике погашения платежей, если он имеется, о сроках сдачи объекта.

Если право отторгает юрлицо, то оплата по уступке должна свершиться после регистрации договора. При этом ответственность за выполнение всех этапов оформления несет продавец.

Если имеются нарушения

Когда застройщиком статья закона не выполнена, либо он не может обеспечить выполнение того или иного требования, Министерство строительства обязано в период 1 рабочего дня оповестить об этом Росреестр. Таким образом приостанавливается регистрация дольщиков.

Если застройщик перестал отвечать требованиям во время строительства, когда уже заключены все ДДУ и переведены деньги, Росреестр обязан в течение 5 рабочих дней оповестить о случившемся дольщиков. После дня вступления в силу нового закона все стороны, имеющие отношение к строительству долевой недвижимости, должны соблюдать все правила, сроки и требования.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/zakon-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve

Закон о долевом участии в строительстве

Закон о долевом участии в строительстве

ФЗ № 214-ФЗ — является основным законодательным документом, который детерминирует перечень прав, обязанностей для каждого участника сделки.

В том числе, в нем представлены:

Допустимые варианты обеспеченияреализации обязательств, взятых на себя;
Регламент подписания соглашения долевого строительстваалгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщикоми прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий

В соответствии с рассматриваемым нормативно-правовым документом, в роли участников ДУ выступают такие лица:

Фирма-застройщиккак правило, девелопером являются юридические лица, главной деятельностью которых является строительство. Кроме того, от лица девелопера может выступать агент-застройщик;
 Дольщикфизические лица, которые вкладывают свои финансовые сбережения в постройку здания. К примеру, инвестировать можно в многоквартирный дом, коттедж либо в  таунхаус. Допустимо использовать при этом кредитные и личные средства

В статье №1 нормативно-правового акта №214-ФЗ идет речь о том, что предметом регламентирования такого документа выступают правовые отношения, которые появляются  между двумя сторонами в результате привлечения финансов на строительство.

Инвестированные активы приватных вкладчиков являются допустимыми в таких случаях:

Посредством формированияжилищно-строительных кооперативов;
Посредством эмиссии жилищных сертификатовкоторые приобретают граждане по стоимости квартиры. Именно они предоставляют гарантирую покупателям права собственности на приобретенную недвижимость;
В соответствии с соглашениемдолевого участия

Девелопер вправе аккумулировать активы граждан исключительно по факту получения разрешительной документации, а также после оформления права на участок земли.

Каким образом регулируются права

В число обязанностей застройщика можно выделить:

По факту возведения здания, после его ввода в эксплуатациюзастройщик обязуется передать дольщику право собственности на приобретенную жилплощадь;
Использование инвестированных финансовых активов вкладчиковисключительно на строительство описанного в соглашении недвижимого объекта;
Прохождение процедуры госрегистрациив службе Росреестра;
Строительство дома в такие срокикоторые определены в соглашении;
Представление публикаций в СМИв прочих публичных источниках документации на проектируемый объект, о себе. Данные бумаги называются проектной декларацией.

Также каждый застройщик по соглашению имеет такие законные права:

  • Требовать одностороннего расторжения соглашения ДУ с вкладчиком, в случае если дольщик своевременно не перечисляет платежи;
  • Строительство МКД либо прочего недвижимого объекта в абсолютном соответствии с существующими строительными стандартами, положениями.

В свою очередь дольщик имеет такие обязанности по соглашению:

  • Эксплуатация недвижимости по прямому назначению;
  • Осуществление приемки приобретенной жилплощади, в том случае если в ней отсутствуют недоработки, недочеты;
  • Выполнение расчёта с фирмой-застройщиком в четко предустановленные сроки.

Среди прав вкладчиков можно назвать:

  • Требовать ликвидации изъянов, несовершенств в приобретенной жилплощади. Каждый недочет необходимо описать в акте приёмки;
  • Подать судебный иск при условии, что не получилось урегулировать спор до судебного обращения;
  • Требовать выплаты штрафа в случае просрочки застройщиком передачи права собственности на недвижимость;
  • Требовать приобретенную жилплощадь в срок, отмеченный в соглашении;
  • Требовать от девелопера госрегистрации ДДУ.

Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.

Подписание договора

В статье № 1 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ идет речь о том, что правовые отношения между девелопером и вкладчиком регламентируются ДДУ.

Поскольку предмет такого договора – недвижимое имущество, он в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в Росреестре.

Договор приобретает законную силу не после его заключения, а исключительно по факту регистрации.

В статье № 4 законодательного акта представлены нормативы, которые должны быть описаны в документе.

В их числе:

Детальная характеристика воздвигаемого домав который вкладчик инвестирует личные активы. Такое описание должно представляться согласно проектным документам на конкретную жилплощадь;
Способы, посредством которых каждая сторона обеспечиваетреализацию обязательств, взятых на себя по договору;
Гарантийный периодон определяется непосредственно застройщиком, и все же не может составлять менее пяти лет. На протяжении такого времени все недочеты ликвидируются застройщиком либо же возмещаются затраты по их устранению собственнику жилплощади;
Цена приобретенной недвижимостистоимость отмечается в российских рублях. В том случае, если покупка осуществляется в валюте иного государства, должна быть урегулирована специфика колебания валютного курса;
Сроки по передаче приобретенного объекта недвижимостив которые обязан уложиться девелопер

В случае отсутствия по крайнем мере одного из выше представленных положения, соглашение не может быть подписано, а также зарегистрировано.

Это стандартная форма соглашения, она является обязательной для каждой стороны.

И все же документ должен быть откорректирован, соответственно его разрешено дополнить:

Сведениями о том, каким образом управлять данным объектомв случае если это управляющая компания, важно указать координаты;
Сроки, на протяжении которых строительная фирмаобязуется ликвидировать недочеты в приобретенной жилплощадь, если во время приёмке они будут найдены;
Максимально допустимое число раз сдачи здания в эксплуатациюесли многоквартирное строение не принимается госкомиссией установленное число раз, это значит, что дольщик имеет право односторонне расторгнуть соглашение;
Порядок корректировки стоимостизастройщик не может по закону изменить цену на приобретенный объект недвижимости, в случае если он соответствует предварительно заявленной площади. Даже при условии, если квартира покупалась в валюте другой страны, ее курс кардинально поменялся. Стоимость может быть откорректирована в сторону сокращения в ситуации, если во время приёмки будет установлено, что метраж квартиры меньше заявленной соглашением либо же если качество недвижимости не отвечает нормативам;
Прочие персональные требованиякоторые допустимо определить.

Данные проблемы и риски ДДУ в строительстве в таком нормативно-правовом документе, как ФЗ-214 не были предусмотрены.

Сроки сдачи недвижимости

Такому положению посвящается ст. № 6 ФЗ № 214-ФЗ. В ней идет речь о том, что срок должен быть передустановлен в соглашении, соответственно застройщик обязуется уложится в него.

В случае несоблюдения данного срока, если вкладчик уже целиком оплатил приобретенную недвижимость, застройщик обязуется предоставить дольщику возмещение за все дни просрочки.

При этом величина штрафа приравнивается 1/300 от основной ставки Российского ЦБ.

Поскольку потерпевшая сторона – это физическая особа, размер неустойки возрастает в два раза, иначе говоря составляет 1/150 от ставки.

При условии, что у девелопера появились затрудняющие обстоятельства, согласно которым он не в состоянии закончить строительные работы в предустановленный в договоре срок, он обязуется в письменном виде известить про это вторую сторону.

Он может это сделать как минимум за два месяца до ожидаемых сроков завершения работ.

В таком извещении он обязуется отметить свое прошение поменять условия соглашения. Они так само в обязательном порядке должны пройти регистрацию в Росреестре.

Гарантии качества жилплощади

В положениях статьи № 7 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ утверждается, что застройщик обязуется передать вкладчику объект, который целиком отвечает всем предусмотренным техническим, строительным стандартам, нормативам.

В том случае, если он не может этого сделать, вкладчик имеет право потребовать от него:

  1. Компенсации всех затрат на ликвидацию недочетов.
  2. Сокращение стоимости приобретенного объекта.
  3. Безвозмездной ликвидации нарушений, недочетов в соответствующие сроки.

В ситуации, если застройщик вовремя этого не сделает, вкладчик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение посредством судебных инстанций.

При этом гарантийный срок на проектируемые недвижимые объекты не может составлять менее пяти лет.

Порядок расторжения договора

Ни одна сторона не вправе это сделать, при условии если вторая сторона целиком соблюдает все условия договора.

 Допустимые основания

ДДУ может быть расторгнутым в одностороннем порядке исключительно при условии, когда:

— Банковское поручительство, являющееся способом обеспечения обязательств, которые были взяты застройщиком на себя, завершило срок действия до момента, как жилплощадь был сдана в эксплуатацию;

— У квартиры были выявлены нарушения, недочеты, которые существенным образом повлияли на ее качественные характеристики;

— Девелопер своевременно не ликвидировал дефекты, проблемные моменты жилого помещения, найденные во время его приемки, либо же не компенсировал владельцу все затраты на их устранение;

— Застройщик не соблюдает сроки передачи приобретенной физическим лицом жилплощади в его собственность, а также эксплуатацию.

По факту расторжения девелопер обязуется возвратить вкладчику все инвестированные им активы в строительство.

Он может сделать это на протяжении десяти дней после прекращения действия соглашения. Средства в таком случае перечисляются по безналу.

 Образец искового заявления

В том случае, если не удалось к прийти к общему решению, неудовлетворенная сторона вправе подать судебное заявление на расторжение ДДУ.

При условии, если судебная инстанция решит аннулировать договор, документ прекратит действовать на протяжении десяти рабочих дней.

Кроме того, данный нюанс необходимо зарегистрировать в структурах Росреестра.

Переход к финансированию проектного типа

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Федеральный закон о долевом участии в строительстве

Закон о долевом участии в строительстве

Практика привлечения инвесторов при возведении зданий потребовала законодательного регулирования. Так появился федеральный закон о долевом участии в строительстве, разработанный в 2004 году, и действующий с 1 апреля 2005 года.

Последняя редакция законопроекта претерпела незначительных изменений в 2016-м, а нововведения начали действовать с начала 2017 года. Ниже рассмотрим, что такое долевое строительство, о чем говорится в новом ФЗ о долевом участии, и какие особенности действующей редакции стоит учесть.

Также дадим рекомендации, как обезопасить сделку с застройщиком.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство востребовано в России, благодаря взаимной выгоде обоих участников процесса. Строительная компания получает средства на возведение объекта от инвесторов, а дольщики — возможность приобрести недвижимость по более выгодной цене и в рассрочку.

Долевое строительство — одна из форм инвестиционной деятельности в строительной отрасли, при которой застройщик продает квартиры гражданам (дольщикам) еще на этапе закладки фундамента или возведения объекта.

Главной целью компании, которая берется за возведение объекта, является привлечение необходимых средств для своевременного завершения работ.

После оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию квартира или другое помещение передается в пользование дольщику (покупателю).

Закон о долевом участии в строительстве

Первоначальный опыт взаимодействия дольщиков и застройщиков оказался негативным. Имело место множество ситуаций обмана инвесторов, когда человек выплачивал полную сумму, но так и не получал положенную квартиру. Отсутствие законодательного регулирования порождало риск появления финансовых пирамид и роста недовольства среди обычных граждан.

Новый закон ФЗ 214, принятый в конце декабря 2004-го, предназначен для регулирования процесса участия в долевом строительстве многоквартирных домов. В начале 2017 года вступили в силу изменения в законодательной сфере, которые затронули сотни нормативных правовых актов, в том числе касающихся инвестирования средств дольщиков в новые проекты.

С 1 января 2017 года действует новая редакция ФЗ-214. Большую часть нововведений можно найти в ФЗ-304, где отражены изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве.

4 июля 2016 года в ФЗ-214 появилась статья 23.2, где оговорены принципы защиты прав дольщиков.

Новый закон подразумевает накопление средств в компенсационном фонде для выплаты денег инвесторам в случае проблем у строительной компании.

Кроме того, 7 декабря 2016 года появилось Постановление Правительства под номером 1310, где оговаривается защита прав граждан, выступающих в роли участников долевого строительства. Здесь рассмотрены:

  • Правила размещения денег компенсационного фонда, который создается самими застройщиками. Последние обязуются производить взносы (отчисления), за счет которых и формируется фонд.
  • Правила осуществления взносов (отчислений) строительных компаний.

  Перечень видов работ СРО на проектирование в 2017 году

Официальный текст упомянутого Постановления Правительства можно найти по ссылке.

В нем описано, что застройщик обязан отчислять средства в компенсационный фонд объемом 1% от общей стоимости возводимого объекта.

С начала 2017 года это условие является обязательным, если государственная регистрация соглашения между первым дольщиком и строительной компанией производится после 1 января этого года.

Суть закона

Новый закон регулирует взаимоотношения между инвестором (покупателем квартиры) и застройщиком (юридическим лицом). Все условия сотрудничества оговорены в договоре участия, который является одним из основных документов дольщика и может использоваться для защиты в суде.

По законодательству роли застройщика, как правило, выступает юрлицо, имеющее во владении или арендующее земельный участок и привлекающее деньги дольщиков для возведения на этой территории многоквартирного дома или других объектов (кроме зданий производственного назначения). Главным условием для начала работ является получение разрешения на возведение сооружения.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое здание, а также общее имущество (применительно к многоквартирному дому или другому сооружению), которое подлежит передаче дольщику после завершения работ.

В договоре между сторонами прописано, что застройщик в оговоренный срок должен возвести многоквартирный дом или другой объект с последующей передачей участнику долевого строительства положенной ему недвижимости.

В свою очередь, дольщик обязуется в полном объеме выплатить прописанную в договоре сумму и принять объект, если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию.

Первый вариант закона улучшил положение, но полностью устранить проблемы в строительной сфере не удалось. В России продолжали действовать комитеты, оказывающие поддержку обманутым инвесторам и собирающие статистику в отношении нечистых на руку дольщиков. Действующая редакция ФЗ-214 отличается большей нацеленностью на защиту прав покупателей недвижимости.

Как обезопасить сделку?

Теоретически процесс взаимодействия между строительной компанией и дольщиком прост. Первая возводит дом, а второй вносит определенную сумму и получает недвижимость после сдачи объекта в эксплуатацию.

На практике подобное сотрудничество часто сопровождалось скандалами. Принятый в 2004 году ФЗ-214 позволил защитить права дольщиков, а последняя редакция снизила риски обмана со стороны строительных компаний.

Если застройщик долго работает на рынке и уже построил большое число объектов, его можно рассматривать в качестве надежного партнера. Несмотря на защиту со стороны ФЗ-214, связываться с непроверенными фирмами не стоит.

Важно понимать, что при составлении договора суть последнего должна отражать долевое участие в строительстве, а другие формулировки исключены.

Например, если дольщику предлагается подписать «Договор инвестирования», это свидетельствует о желании строительной компании снять с себя ответственность и выйти из-под действия законов о долевом строительстве и защиты прав потребителей.

Перед подписанием документов стоит потребовать от застройщика предоставления разрешения на строительство. В нем должна быть проектная декларация, которую необходимо изучить.

Сам договор между строительной компанией и дольщиком считается заключенным после прохождения госрегистрации.

В документе должна быть информация об объекте строительства, сроках его возведения и передачи, стоимости недвижимости, особенностях расчета, а также гарантиях сторон.

В законодательстве прописано, что привлечение денег дольщиков возможно после выполнения 3-х условий — получения разрешения на строительство, регистрации права собственности, а также печати проектной декларации. Невыполнение любого из перечисленных требований позволяет дольщику требовать свои деньги обратно с процентами, рассчитанными по 2-кратной ставке рефинансирования.

В соглашении между сторонами прописано, что застройщик обязуется возвести объект, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего передать предмет договора инвестору. Последний должен выплатить оговоренную цену, а также принять недвижимость (если разрешение было получено). Договор между сторонами составляется в письменной форме, регистрируется и только после этого вступает в силу.

На что обратить внимание?

Перед подписанием документа дольщик вправе изучить следующие бумаги:

  • Учредительные документы строительной компании.
  • Справку о присвоении ИНН застройщика.
  • Свидетельство о госрегистрации.
  • Годовые отчеты за последние периоды ведения деятельности.
  • Заключение аудиторской компании.

Надежная защита для дольщиков — наличие ФЗ, выпущенного в 2014 году и оговаривающего вопросы страхования ответственности.

Если застройщик не выполняет обязательства или банкротится, инвестор вправе вернуть вложенные средства.

В процессе прохождения госрегистрации фирма, которая берется за возведение объекта, должна предъявить договор поручительства или страхования ответственности. Ранее в роли обеспечения сделки выступал залог.

Страховка

При составлении договора между застройщиком и дольщиком учитываются интересы выгодоприобретателя, то есть стороны, которая передает деньги на строительство. Нарушение обязательств или условий договора строительной компанией приводит к наступлению страхового случая (должен быть подтвержден решением судебного органа).

Период страхования равен сроку действия договора, но по закону инвестор может рассчитывать на покрытие убытков даже через 2 года после сдачи объекта. Размер минимальной страховой выплаты вычисляется с учетом цены на недвижимость, которая не может быть ниже рыночной.

В ФЗ оговаривается следующий порядок расчета:

  • В основе лежит договор поручительства. Если строительная компания не передала объект недвижимости в срок, дольщик обращается к банку-гаранту за деньгами.
  • В основе лежит договор страхования. Инвестор обращается в общество взаимного страхования или компанию в определенные договором сроки. Выплата производится в течение 30 дней с момента передачи бумаг даже при наличии текущей задолженности со стороны застройщика перед страховщиком.

Способы обеспечения обязательств

Выше рассмотрены пути, которые позволяют по закону вернуть потраченные деньги. Минус в том, что наличие подобных пунктов в соглашении между сторонами еще не является гарантией получения денег.

Многие застройщики хитрят и вписывают в договор различные условия и пункты,  позволяющие затянуть процесс выплаты компенсации и тем самым получить дополнительный запас по времени.

Подобные уловки продумываются так, чтобы исключить нарушение законодательства.

Если строительство не началось в срок или ведется слишком медленно, дольщик вправе обратиться в судебный орган и расторгнуть документ. Он имеет такое право в следующих случаях:

  • Возведение здания приостановлено или прекращено, что свидетельствует о невозможности своевременной передачи объекта в пользование.
  • Проектная документация была изменена, в том числе в отношении размера объекта.
  • Имеет место снижение или увеличение общего числа квартир, которые входят в новый дом.

Полезные советы

Долевое строительство — выгодная сделка, как для застройщиков, так и для дольщиков. Но чтобы избежать неприятных ситуаций, покупатель должен следовать простым советам:

  • Деньги можно передавать только после внесения данных в Росреестр, то есть регистрации договора.
  • К процессу принятия объекта у строительной компании стоит относиться с предельным вниманием. При выявлении недостатков последние должны быть отражены в акте несоответствия. Как только ставится подпись в акте приема-передачи, обязательства застройщика являются по закону выполненными.
  • Ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры и ставить подпись в договоре «авансом». Верить обещаниям строительной компании о том, что выявленные недостатки будут исправные позже, нельзя.

Наличие Федерального закона о долевом участии упрощает жизнь инвесторов. Но это не значит, что нужно подписывать договор с первым попавшимся застройщиком. Только внимание и знание своих прав помогает избежать неприятных ситуаций в будущем.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/federalnyj-zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика – Новостройки – Журнал Недвижимости

Закон о долевом участии в строительстве

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.